En un mercado con suelo cada vez más escaso en las zonas tradicionales, nuevas obras de infraestructura, hogares más pequeños y una demanda sostenida de arriendo, la pregunta de fondo para compradores e inversionistas ya no es solo cuánto cuesta hoy un inmueble, sino qué tan preparado está su entorno para ganar valor.

De acuerdo con el Dane, el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) registró una variación anual de 9,17% en el cuarto trimestre de 2025. A esto se suma que, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025, el 40,8 % de los hogares del país vive en arriendo o subarriendo, una categoría que se mantiene como la predominante por cuarto año consecutivo.

En otras palabras, la valorización ya no se explica únicamente por la propiedad del activo, sino también por su capacidad de mantenerse atractivo para la demanda de vivienda en renta y para una eventual reventa.

“La valorización inmobiliaria no es un tema de suerte, es un tema de demanda. Los inmuebles que se valorizan son aquellos que muchas personas quieren comprar o arrendar, porque están bien ubicados, tienen buena distribución y están en sectores con desarrollo urbano”, explicó Mario Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas.

¿Cuánto es la valorización de la vivienda en Bogotá en 2026?

Los datos urbanos refuerzan esa lectura. El Censo Inmobiliario 2026 de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital reportó que el valor catastral de Bogotá llegó a $ 945,2 billones, con una variación anual de 2,9 %.

Sin embargo, el comportamiento no fue homogéneo: San Cristóbal, Bosa y Santa Fe fueron las localidades con mayores variaciones de valorización en Bogotá frente al año anterior, con 10,1 %, 8,5 % y 8,2 %, respectivamente. En contraste, localidades de alto valor y alta consolidación, como Chapinero, mostraron una dinámica más moderada en variación catastral, con 2,4 %.

El mensaje no es que los sectores consolidados hayan perdido atractivo. Siguen ofreciendo liquidez, servicios, ubicación y demanda permanente. La diferencia está en el tipo de retorno esperado: en zonas maduras, el comprador suele pagar desde el inicio buena parte del valor ya construido por el entorno; en zonas de transformación, el precio de entrada puede capturar una parte del valor que aún está por desarrollarse.

“El inversionista sofisticado no compra únicamente el sector que ya se valorizó; compra el sector que se va a valorizar. La diferencia está en leer el desarrollo urbano antes de que el precio lo refleje completamente”, afirmó Adriana Montenegro, gerente comercial y de mercadeo de Cusezar.

En las zonas donde el suelo disponible es limitado, los precios tienden a sostenerse por la ubicación y la demanda, pero el retorno porcentual puede comprimirse porque la inversión inicial es más alta. Allí, la valorización suele estar asociada a estabilidad, prestigio, acceso a servicios y menor rotación del inventario.

En cambio, las zonas de renovación urbana, expansión ordenada o consolidación de nuevos corredores operan con otra lógica. La valorización no depende solo del proyecto inmobiliario, sino del entorno que se forma alrededor: nuevas vías, transporte público, equipamientos, comercio, servicios, espacio público y mayor demanda residencial. Cuando esos elementos empiezan a aparecer, el mercado suele reconocer progresivamente un nuevo valor.

Bosa es un ejemplo de esa señal urbana. Según Catastro Bogotá, esta localidad registró una variación de 8,5 % en valor catastral y un crecimiento de 3,7 % en área construida para la vigencia 2026, uno de los más altos de la ciudad.

Además, fue una de las localidades con mayor aumento neto de área construida, con más de 687.000 metros cuadrados adicionales. Más que un dato aislado, es una evidencia de actividad urbana, demanda y consolidación de nuevos desarrollos.

En Bogotá y en otras ciudades del país conviven al menos dos grandes lógicas de valorización. La primera corresponde a zonas en transformación, donde el valor se construye con el avance de la infraestructura, la llegada de servicios y la consolidación de nuevos proyectos. Allí se ubican casos como Bosa, sectores de renovación urbana y desarrollos de ciudad planificada.

Lagos de Torca permite entender esa lógica a gran escala. De acuerdo con la Secretaría Distrital del Hábitat, este proyecto contempla una inversión de $ 22,9 billones y la construcción de 135.000 viviendas, además de infraestructura vial, espacio público, ciclorrutas, redes de servicios y equipamientos urbanos. Este tipo de desarrollos muestra que la ciudad no solo se densifica: también crea nuevos centros de vida, movilidad y actividad económica.

La segunda lógica corresponde a zonas consolidadas con demanda sostenida, donde el valor no depende de una transformación acelerada del suelo, sino de la permanencia de atributos como ubicación, servicios, seguridad, oferta comercial, conectividad y calidad del producto.

En sectores como La Colina, por ejemplo, la valorización está asociada a la solidez de la demanda residencial y al interés de compradores que buscan proyectos con diseño, zonas comunes y buena experiencia de vida.

Esta normativa establece los cimientos sobre los cuales se rige la convivencia y el sostenimiento económico de los conjuntos residenciales y edificios en el país, definiendo claramente las responsabilidades económicas de las partes involucradas.

El punto de partida fundamental es que la responsabilidad legal primaria del pago de las expensas comunes recae sobre el propietario del inmueble. Según la estructura de la Ley 675, estas cuotas son obligaciones vinculadas directamente al derecho de propiedad y no al simple hecho de ocupar el espacio.

Esto implica que, ante la administración del conjunto, el sujeto deudor es siempre el titular del dominio registrado en el certificado de libertad y tradición, independientemente de que el apartamento esté habitado por su dueño o por un tercero.

En el mercado inmobiliario actual, es una práctica extendida que los contratos de arrendamiento incluyan cláusulas donde se traslada el costo de la administración al inquilino.

Si bien estos acuerdos privados son totalmente válidos y exigibles entre el arrendador y el arrendatario, no tienen la facultad de modificar la naturaleza jurídica de la obligación frente a la copropiedad.

En términos sencillos, si un inquilino deja de pagar la administración, el conjunto residencial no demandará al habitante, sino que iniciará un proceso de cobro ejecutivo contra el propietario del bien.

Para ilustrar estas obligaciones con cifras reales proyectadas al año 2026, consideremos un ejemplo práctico. Si un apartamento en un estrato medio de Bogotá tiene una cuota de administración de $ 100.000, el valor anual que debe garantizarse es de $ 1’200.000 pesos colombianos.

En un escenario donde la cuota ascienda a $ 450.000 mensuales, el compromiso financiero anual llega a los $ 5’400.000. Estas sumas deben ser cubiertas puntualmente para evitar intereses de mora, que legalmente pueden ser elevados y afectar el patrimonio del dueño.

Un aspecto que causa confusión es la destinación de estos dineros. La cuota ordinaria se utiliza para cubrir las expensas comunes necesarias, tales como la vigilancia, el mantenimiento de ascensores, la limpieza de áreas sociales y los salarios del personal administrativo.

Como estos servicios garantizan la valorización y conservación del edificio, la ley entiende que el principal beneficiado es el propietario. Por ello, incluso si el inmueble permanece desocupado o si el inquilino decide no usar el gimnasio o la piscina, la obligación de pago se mantiene intacta y sin descuentos.

La situación se vuelve más compleja cuando se aprueban cuotas extraordinarias en las asambleas de copropietarios. Generalmente, estas cuotas se destinan a mejoras permanentes o reparaciones estructurales que incrementan el valor del activo.

En estos casos, la jurisprudencia y la lógica comercial indican que dicho costo debe ser asumido exclusivamente por el propietario, ya que representan una inversión sobre su capital y no un gasto derivado del uso diario que hace el inquilino.

Es vital que las partes dejen por escrito en el contrato de arrendamiento quién se encargará de realizar el pago mes a mes. Si el propietario decide que el inquilino pague $ 300.000 de administración adicionales al canon, debe supervisar que dichos pagos se ejecuten.

Si el arrendatario incumple, el propietario deberá desembolsar el dinero para estar al día con la copropiedad y posteriormente adelantar las acciones legales contra su inquilino para recuperar esos valores basándose en el contrato firmado.

En conclusión, aunque los acuerdos privados permiten flexibilidad, la Ley 675 de 2001 protege a la copropiedad garantizando que el dueño sea el garante final.

Conocer esta distinción evita sorpresas financieras y permite que tanto propietarios como arrendatarios mantengan una relación armoniosa, entendiendo que el sostenimiento de las zonas comunes es una responsabilidad legal ineludible que garantiza el bienestar de todos los residentes en el territorio colombiano.

Así, de acuerdo con cifras presentadas por el portal Fincaraiz, el mercado inmobiliario mostró un comportamiento altamente dinámico durante 2025, donde el arriendo se impuso con un 71 % de las búsquedas, frente a un 29 % en la modalidad de venta.

Al respecto, Lesly Posada, directora comercial de Fincaraiz, destaca que el interés se mantiene concentrado en los estratos medios (3 y 4), especialmente en apartamentos de dos habitaciones con cánones promedio de $ 2 a $ 3,3 millones de pesos, en lo que se convierte en un aviso valioso para los consumidores sobre el comportamiento en el mercado.

“Esta demanda sostenida en el arriendo refleja una búsqueda de flexibilidad y ubicación en un entorno donde la oferta de vivienda nueva enfrenta desafíos importantes”, indicó Posada.

Mientras el mercado de usados y arrendamientos mantiene su vigor, las cifras reportadas por Camacol para el inicio de 2026 presentan retos significativos que requieren atención inmediata para evitar una parálisis mayor en la inversión:

• Parálisis de obras nuevas en departamentos como Santander, Quindío, Huila, Córdoba, Sucre y Cesar no registraron una sola iniciación de obra nueva en enero de 2026.
• Inversión en riesgo como consecuencia de la incertidumbre que ha paralizado decisiones que afectan aproximadamente a 132.000 viviendas, lo que equivale a una inversión cercana a los 27 billones de pesos.
• Contracción en ciudades principales como Barranquilla donde se presentó una caída de 17,7 puntos porcentuales y Cali de 9,2 puntos, mientras que Bogotá cedió 2,9 puntos.

La reactivación de la confianza del comprador se vuelve clave para que los 27 billones de pesos vuelvan a fluir hacia proyectos de largo plazo, en línea con señales de recuperación como las registradas en ciudades como Medellín, donde las iniciaciones crecieron 14,9 % frente al año anterior.

Esta dinámica del mercado constructor explica por qué ciudades como Bogotá, Barranquilla y Medellín continúan liderando la demanda inmobiliaria digital. En estas ciudades, la búsqueda de apartamentos concentra el 73 %, 69 % y 68 %, respectivamente del interés registrado en las plataformas digitales.

El fortalecimiento del sector inmobiliario no solo depende de las dinámicas comerciales, sino de un esfuerzo conjunto entre el sector privado y las instituciones.

Entender que el arriendo es hoy la principal opción de los hogares permite a los portales como Fincaraiz ofrecer soluciones efectivas de búsqueda, mientras el país trabaja en superar los cuellos de botella de la edificación.

En última instancia, la meta común es garantizar que cada colombiano encuentre un espacio funcional, seguro y con buena conectividad, adaptado a las nuevas realidades de vida y trabajo que el mercado exige hoy.

¿Qué tener en cuenta para un arriendo en Colombia?

Arrendar un inmueble en Colombia es un proceso regulado por normativas estrictas que buscan proteger tanto al propietario como al inquilino. Según la Ley 820 de 2003, el contrato de arrendamiento es el eje jurídico que define las responsabilidades de cada parte, garantizando la justicia en el acceso a la vivienda. Para formalizar un contrato seguro y evitar futuros inconvenientes legales, es fundamental considerar estos puntos:

• Incrementos anuales: el aumento del canon solo puede ejecutarse cada 12 meses y no puede superar el índice de inflación (IPC) del año anterior.
• Depósitos ilegales: en Colombia está prohibido exigir depósitos en dinero para garantizar el pago de servicios públicos o daños al inmueble.
• Gastos notariales: los costos de autenticación del contrato suelen dividirse por partes iguales entre el arrendador y el arrendatario.
• Reparaciones: las reparaciones necesarias para mantener el inmueble habitable corresponden al dueño, mientras que los daños por mal uso son del inquilino.
• Inventario detallado: es vital documentar el estado físico de la vivienda al recibirla para evitar cobros injustos al momento de la entrega.

La ley establece que el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble.

Expertos señalan que muchos conjuntos han aplicado reglas basadas en interpretaciones subjetivas, especialmente desde la pandemia, cuando la Resolución 777 de 2021 estableció protocolos de bioseguridad.

Aunque esta norma ya fue derogada, algunas administraciones mantienen restricciones, obligando a los residentes a recoger sus pedidos en portería.

Sin embargo, la normativa actual permite el ingreso de domiciliarios a las unidades privadas, siempre que no exista una prohibición formal aprobada por las asambleas.

Aun así, los conjuntos pueden definir condiciones como horarios o protocolos de seguridad, incluyendo el registro obligatorio de visitantes mediante datos personales, fotografías o carnés.

La Corte Constitucional también ha señalado que limitar la entrega directa puede ser válido por razones de seguridad, pero no debe afectar derechos fundamentales, especialmente en casos de personas con movilidad reducida.

(Ver también: Dura prohibición que tienen los conjuntos en las asambleas de copropietarios: pueden colocar multa)

En el país, millones de personas viven en arriendo y buena parte de ellas habita en edificios o conjuntos. Allí, la cuota de administración suele convertirse en un factor determinante para fijar el precio de alquiler de los apartamentos, ya que muchos propietarios trasladan esos aumentos al canon mensual.

Uno de los elementos que más presiona esos costos es el incremento del salario mínimo, debido a que varios servicios de las copropiedades dependen de mano de obra. En un edificio promedio, la seguridad y el aseo pueden representar cerca del 60 % del presupuesto total, lo que hace que cualquier ajuste en los costos laborales se refleje rápidamente en las finanzas del conjunto.

Para 2026, el aumento del salario mínimo —estimado en alrededor de 23 %— volvió a abrir el debate sobre cuánto deben subir las cuotas de administración. Sin embargo, expertos en gestión de copropiedades señalan que no existe una regla automática que obligue a incrementar la cuota en la misma proporción.

Daniel Laverde, gerente comercial de Properix, plataforma especializada en gestión de propiedades horizontales, explica que el aumento debe basarse en el presupuesto anual del conjunto y no únicamente en el salario mínimo. Esto se debe a que el presupuesto incluye diferentes rubros que se ajustan con indicadores distintos, como inflación, contratos de servicios o costos específicos del sector.

Entre los gastos más comunes que influyen en el presupuesto de los edificios están la vigilancia, el mantenimiento, la limpieza, los servicios públicos, las pólizas de áreas comunes y el fondo de imprevistos. Cada uno de estos componentes tiene dinámicas de ajuste diferentes. Por ejemplo, la vigilancia privada está regulada por tarifas mínimas legales, mientras que los insumos de aseo suelen subir con la inflación.

A estos factores se suman cambios recientes en la legislación laboral, como el aumento de recargos nocturnos y dominicales o la reducción gradual de la jornada laboral. Estas medidas obligan a reorganizar turnos o incluso contratar más personal, lo que puede elevar los costos operativos de los conjuntos residenciales, especialmente en aquellos que cuentan con vigilancia permanente las 24 horas.

La seguridad, precisamente, se ha convertido en una de las principales prioridades para las copropiedades. De acuerdo con la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana del Dane de 2025, más del 40 % de las personas dicen sentirse inseguras en la vía pública, lo que refuerza la necesidad de controles de acceso y sistemas de vigilancia en los edificios.

Otro factor que ha comenzado a influir en los costos de los conjuntos es el crecimiento de la renta turística de corta estancia, que en algunas ciudades ha generado mayor rotación de residentes y la necesidad de controles adicionales. Esto implica procesos más rigurosos de registro de visitantes, comunicación con propietarios y seguimiento a incidentes.

En medio de este panorama, la administración de los edificios enfrenta el reto de explicar con mayor claridad los aumentos en sus presupuestos. Para muchos expertos, la clave está en detallar qué parte del incremento se debe a gastos inevitables, qué responde a decisiones de gestión y qué corresponde a mejoras en seguridad o control de accesos.

(Ver también: Cómo pagar administración en conjuntos residenciales sin dar datos de tarjeta ni riesgo de fraude)

Así, el aumento de los arriendos en Colombia no solo responde a la dinámica del mercado inmobiliario. En muchos casos, también refleja los costos crecientes de mantener y operar los conjuntos residenciales, un factor que cada vez pesa más en la vida cotidiana de quienes viven en propiedad horizontal.

Los organismos buscan evaluar de forma preventiva las implicaciones jurídicas, económicas, contractuales y sociales de la medida antes de que sea adoptada oficialmente.

En la mesa participan varias entidades del Gobierno Nacional, entre ellas el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la Superintendencia de Industria y Comercio y el Departamento Nacional de Planeación.

También asistieron gremios del sector como la Cámara Colombiana de la Construcción, Asociación Nacional de Cajas de Compensación Familiar y Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia.

Durante el encuentro, liderado por la Procuraduría, se enfatizó la importancia de garantizar la seguridad jurídica de los proyectos inmobiliarios en ejecución y revisar la estabilidad contractual del sector, especialmente en iniciativas que ya tienen compromisos financieros y contratos firmados bajo normas vigentes.

Asimismo, se analizan los efectos que la regulación de precios podría tener sobre la financiación de proyectos, los subsidios estatales y el acceso al crédito para las familias beneficiarias.

Como resultado, se acordó crear mesas técnicas especializadas que profundicen el análisis del decreto y evalúen sus posibles impactos en el mercado de vivienda y en los programas de acceso a vivienda social en Colombia.

Qué es la vivienda VIS y cómo funciona en Colombia

La Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia es un tipo de vivienda diseñada para facilitar el acceso a casa propia a los hogares de ingresos bajos y medios.

Se trata de inmuebles cuyo precio máximo es fijado por el Gobierno nacional para que puedan recibir subsidios y beneficios financieros que ayuden a las familias a comprarlos.

Este tipo de vivienda forma parte de la política pública de vivienda del país y es regulada principalmente por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. El objetivo es reducir el déficit habitacional y mejorar las condiciones de vida de millones de colombianos que no tienen acceso fácil al mercado inmobiliario tradicional.

Las viviendas VIS pueden ser casas o apartamentos ubicados en proyectos urbanísticos formales y deben cumplir con condiciones básicas de calidad, servicios públicos y acceso a infraestructura.

Además, su valor tiene un límite establecido en salarios mínimos legales mensuales vigentes, lo que permite mantener precios más accesibles frente a otros tipos de vivienda.

Para adquirir una vivienda VIS, los hogares pueden acceder a subsidios otorgados por entidades como Fondo Nacional del Ahorro, las cajas de compensación o programas del Gobierno.

También pueden combinar estos subsidios con créditos hipotecarios ofrecidos por bancos. En general, la vivienda VIS busca que más familias colombianas puedan comprar vivienda propia mediante precios regulados, ayudas estatales y facilidades de financiación.

(Lea también: Gobierno tiene listo decreto que cambia venta de viviendas: nueva regla para los precios)

El encuentro, detalla Blu Radio, fue liderado por la Procuraduría Delegada Segunda para la Vigilancia Preventiva de la Función Pública y reunió a entidades del Gobierno como el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, además de la Superintendencia de Industria y Comercio y el Departamento Nacional de Planeación.

A la discusión también asistieron representantes del sector privado como la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Asobancaria y Asocajas.

Durante la reunión, el Ministerio Público insistió en la necesidad de garantizar la seguridad jurídica de los proyectos de vivienda que están en marcha. Según la entidad, cualquier modificación normativa debe preservar la estabilidad contractual del sector constructor y la sostenibilidad financiera del sistema de vivienda.

La Procuraduría también advirtió que los cambios regulatorios deben ser coherentes con la legislación vigente y proteger a los hogares beneficiarios de los programas de vivienda de interés social, precisa el medio radial. 

Como resultado del encuentro, las entidades acordaron avanzar en mesas técnicas especializadas que permitan profundizar en el análisis del proyecto y evaluar alternativas regulatorias que eviten riesgos jurídicos, económicos o sociales.

Qué propone el nuevo decreto del Gobierno

El proyecto de decreto del Gobierno busca cambiar la forma en que se comercializan las viviendas de interés social en el país. Actualmente, estos inmuebles se venden con precios expresados en salarios mínimos, lo que hace que su valor aumente automáticamente cada vez que sube el salario mínimo.

La propuesta plantea que las viviendas de interés social y prioritario pasen a tener un precio fijo en pesos desde el momento en que el comprador se vincule al negocio.

Esto implica que los constructores y vendedores deberán informar el valor total de la vivienda en pesos colombianos desde las primeras etapas del proceso de compra, que incluyen:

• Separación de la vivienda
• Promesa de compraventa
• Encargo fiduciario
• Opción de compra
• Cualquier documento equivalente

El precio deberá comunicarse de forma clara, expresa y verificable, y se convertirá en el único valor exigible durante todo el proceso contractual. De esta manera, no podría modificarse posteriormente por cambios en el salario mínimo.

Aunque el precio quedaría fijado en pesos, el decreto mantendría como referencia los límites actuales establecidos en salarios mínimos para determinar el valor máximo permitido de estas viviendas.

Los topes serían:

• Vivienda de Interés Social (VIS): hasta 135 salarios mínimos.
• Vivienda de Interés Prioritario (VIP): hasta 90 salarios mínimos.
• En el caso de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, el límite de la VIS rural sería de hasta 280 salarios mínimos.

Según datos recientes del portal Fincaraiz.com.co, el perfil femenino no solo es el más activo en la búsqueda de espacios, sino que representa hoy el 57 % de las visitas del portal, frente a un 43 % del público masculino.

Esta tendencia se ve acentuada en una generación de mujeres jóvenes profesionales, especialmente entre los 25 y 34 años, quienes concentran el 37.5 % de la demanda total y prioriza la flexibilidad y la ubicación estratégica sobre los modelos tradicionales de propiedad.

Este cambio de paradigma exige que los desarrolladores y propietarios comprendan qué atributos inclinan realmente la balanza al momento de elegir un nuevo hogar en un mercado cada vez más analítico.

“Cada vez más mujeres lideran el proceso de búsqueda y toma de decisión, mostrando un nivel de comparación mucho más riguroso antes de concretar un contacto con el oferente. Esta madurez en la búsqueda se refleja en una clara preferencia por el apartamento en ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali, donde la seguridad y la conectividad son factores decisivos”, aseguró Lesly Posada, directora comercial del portal Fincaraiz.com.co.

¿Qué factores son claves para elegir vivienda en Colombia?

El análisis del comportamiento femenino evidencia que, más allá de los metros cuadrados, los atributos más valorados al momento de elegir vivienda son:

• La ubicación como el primer factor determinante.
• La cercanía a comercios, transporte público, colegios y centros de salud es esencial.
• La seguridad (representada en vigilancia 24/7 y portería), junto con la iluminación natural y una adecuada ventilación, se posicionan como elementos concluyentes en la toma de decisión.
• Asimismo, ha crecido el interés por zonas comunes que integren la vida laboral y personal, tales como gimnasios, áreas de coworking y zonas verdes, especialmente en los entornos urbanos.

“En cuanto a la modalidad de acceso existe una marcada tendencia hacia el arriendo, que representa el 71 % de las preferencias, impulsado por mujeres jóvenes que buscan movilidad y flexibilidad laboral”, aseveró la ejecutiva.

Este dato va en concordancia con un informe reciente que dejó en evidencia que los colombianos prefieren el arriendo y la compra de vivienda usada en comparación con otro tipo de oportunidades que presenta el mercado inmobiliario, como los son proyectos y demás a través de empresas.

Por otro lado, el 29 % busca con idea de compra, particularmente en los estratos medio y medio alto, mostrando además un interés creciente por proyectos de vivienda nueva y vivienda de Interés Social (VIS) en segmentos específicos.

Un hallazgo clave es el alto nivel de comparación que ejerce el público femenino antes de tomar una decisión final. Esta rigurosidad implica que las mujeres consultan múltiples opciones y evalúan detalladamente la relación costo-beneficio, la seguridad del sector y las facilidades del edificio antes de establecer un contacto formal, lo que eleva el estándar de calidad exigido a los anunciantes y constructores.

Entender que el mercado tiene hoy un rostro mayoritariamente femenino permite a la industria adaptarse a una demanda que valora tanto la eficiencia financiera como el bienestar integral. El futuro de la vivienda en el país se construye bajo esta mirada analítica, donde la seguridad, la conectividad y la inversión inteligente consolidan el nuevo estándar de habitabilidad urbana.

La influencia de la mujer en Colombia es determinante y transformadora, pues ellas son quienes están definiendo qué se construye, dónde se construye y bajo qué estándares de seguridad y servicios se deben ofrecer las propiedades en 2026, dato más que revelador en el marco de la conmemoración que las exalta a nivel mundial.

En el primer trimestre de 2026 el país alcanzó un indicador de 153, tomando como base 100 el año 2015, lo que significa que comprar vivienda se ha encarecido alrededor de 53% en ese periodo, detalla La República.

En el ranking aparecen por encima países como Turquía, Lituania, Irlanda, Eslovenia y República Checa, mientras que Colombia supera a economías como Canadá, Reino Unido, México, Alemania, España y Francia en el ritmo de aumento de precios.

El índice mide el cambio acumulado en los precios de la vivienda frente a 2015. Por ejemplo, un nivel de 120 implica un aumento de 20%, mientras que 153 refleja el incremento registrado en Colombia, añade ese medio.

Aunque el caso más extremo es Turquía, donde los precios se han multiplicado por el efecto de la inflación y la devaluación, el aumento colombiano también destaca dentro del grupo de economías analizadas.

Expertos señalan que el encarecimiento responde a varios factores estructurales.

Entre ellos están el crecimiento de las ciudades y la urbanización, el aumento en el número de hogares, las limitaciones de suelo y trámites para nuevos proyectos, y el acceso a subsidios y créditos hipotecarios.

Además, tras la pandemia, el aumento en los costos de materiales de construcción y del suelo urbano también presionó al alza los precios de la vivienda.

Casa nueva en Colombia y por qué precios al alza son un lío

El aumento de los precios de la vivienda en Colombia puede generar varios efectos negativos para la economía y para los hogares. En primer lugar, dificulta el acceso a vivienda propia, especialmente para las familias de ingresos medios y bajos.

Cuando los precios de los inmuebles crecen más rápido que los salarios, muchas personas no logran ahorrar lo suficiente para la cuota inicial ni cumplir con los requisitos de crédito hipotecario.

En segundo lugar, el encarecimiento de la vivienda aumenta el costo de vida. Los arriendos también tienden a subir cuando el valor de los inmuebles aumenta, lo que obliga a muchas familias a destinar una mayor parte de sus ingresos al pago de vivienda y reduce el dinero disponible para otros gastos como educación, salud o alimentación.

Además, los precios muy altos pueden frenar el dinamismo del mercado inmobiliario. Si menos personas pueden comprar vivienda, se reducen las ventas de proyectos nuevos, lo que afecta al sector de la construcción, uno de los principales generadores de empleo en el país.

Finalmente, un aumento excesivo y sostenido en los precios puede generar riesgos de burbuja inmobiliaria.

Si los valores suben por especulación y no por fundamentos económicos reales, existe el peligro de que el mercado se desacelere o caiga, lo que podría afectar tanto a compradores como a inversionistas. En conjunto, estos factores pueden ampliar la desigualdad y limitar el desarrollo económico.

Uno de los puntos que más causa dudas entre vecinos es si los propietarios pueden instalar cámaras en los pasillos o zonas comunes del edificio.

(Vea también: ¿Es legal poner cámaras de seguridad propias en zonas comunes de conjuntos? Ojo con la normativa)

De acuerdo con las normas de convivencia y los reglamentos de propiedad horizontal, los propietarios no pueden instalar cámaras de seguridad en los pasillos de los apartamentos.

Estas áreas hacen parte de las zonas comunes del edificio, por lo que su vigilancia solo puede ser autorizada y administrada por la administración o por la copropiedad, generalmente con aprobación del consejo de administración o de la asamblea de propietarios.

Esto significa que, aunque un residente quiera reforzar su seguridad, no puede colocar cámaras que graben permanentemente los pasillos, escaleras o zonas de circulación del edificio. Hacerlo podría afectar la privacidad de los demás vecinos y perovocar conflictos dentro de la comunidad.

Lo que sí está permitido en algunos casos es que un propietario instale una cámara dirigida únicamente hacia la entrada de su propio apartamento, siempre que el dispositivo no apunte hacia el pasillo ni grabe el tránsito de otros residentes. La finalidad debe ser proteger la puerta de acceso de la vivienda, sin invadir espacios comunes.

Las cámaras que vigilan zonas comunes del edificio, como pasillos o accesos principales, solo pueden ser instaladas por la administración, ya que hacen parte del sistema de seguridad general del conjunto o edificio.

Además, el uso de cámaras de vigilancia debe cumplir con lo establecido en la Ley 1581 de 2012, la cual regula el manejo de información personal, incluyendo las imágenes captadas por sistemas de videovigilancia.

Sobre este tema también se ha pronunciado la Fiscalía General de la Nación, que ha explicado que las grabaciones en espacios públicos o accesos a inmuebles pueden ser legales cuando su objetivo es garantizar la seguridad. Sin embargo, el tratamiento de estas imágenes debe respetar las normas de protección de datos y los procedimientos establecidos por la ley.

Otro aspecto importante es qué ocurre cuando las autoridades solicitan grabaciones de seguridad como parte de una investigación. En ese caso, el propietario o responsable del sistema de cámaras no puede negarse a entregar el material solicitado. Si se presenta una negativa, un fiscal puede acudir ante un juez de control de garantías para obtener la orden de entrega del material.

Incluso, negarse a colaborar con la justicia podría dar lugar a investigaciones por obstrucción a la justicia si se determina que el material era relevante para un proceso.

Cuando se deban entregar videos de seguridad, los expertos recomiendan no alterar, editar ni eliminar los archivos originales.

Lo correcto es entregar una copia de respaldo, ya sea en un dispositivo USB, CD o mediante almacenamiento en la nube. También es aconsejable solicitar una constancia escrita de recibido para dejar registro de la entrega del material.

¿Dónde puedo instalar cámaras de seguridad en el apartamento?

En cuanto a las zonas donde sí es posible instalar cámaras dentro de un edificio, siempre bajo autorización de la administración, algunas de las áreas comunes más frecuentes son:

1. Entrada principal o portería del edificio.
2. Parqueaderos o garajes.
3. Ascensores.
4. Recepción o lobby.
5. Accesos a escaleras o salidas de emergencia.

Estas cámaras hacen parte de los sistemas de seguridad del edificio y deben estar debidamente señalizadas para informar a los residentes y visitantes que el lugar cuenta con videovigilancia.

Es importante recordar que los apartamentos están destinados principalmente para vivienda, por lo que en muchos reglamentos de propiedad horizontal no se permite desarrollar actividades comerciales como oficinas abiertas al público, salones de belleza, tiendas o negocios dentro de los inmuebles.

Cumplir estas normas no solo evita conflictos entre vecinos, sino que también ayuda a garantizar la seguridad, la privacidad y la buena convivencia dentro de la comunidad residencial.

(Lea también: Bancolombia lanza gangazos de apartamentos en varias ciudades: “Desde $ 167 millones”)

La iniciativa surge en un contexto marcado por el aumento del 23 % del salario mínimo para 2026, un incremento que elevó automáticamente el valor máximo permitido para este tipo de viviendas y encendió las alertas sobre el acceso de las familias a este segmento del mercado.

De acuerdo con el borrador citado por el diario La República, los constructores y vendedores deberán informar el precio total de la vivienda en pesos colombianos desde el primer momento en que el comprador manifieste su intención de adquirir el inmueble. Esto incluye etapas como:

• Separación de la vivienda
• Promesa de compraventa
• Encargo fiduciario
• Opción de compra
• Cualquier documento equivalente

La cartera enfatizó que este valor deberá ser informado de forma clara, expresa y verificable, y será el único precio exigible durante todo el proceso contractual. Esto significa que el precio no podrá modificarse posteriormente por cambios en el salario mínimo, como ocurre actualmente.

Topes máximos para VIS y VIP en Colombia

Aunque el precio quedaría expresado en pesos, el decreto mantendría los límites actuales definidos en salarios mínimos como referencia para establecer el valor máximo permitido.

Los topes serían:

• Vivienda de Interés Social (VIS): hasta 135 salarios mínimos
• Vivienda de Interés Prioritario (VIP): hasta 90 salarios mínimos
• En San Andrés, Providencia y Santa Catalina, el límite de VIS rural será de hasta 280 salarios mínimos

Sin embargo, la diferencia clave es que el precio se fijará en pesos desde el inicio del proceso, evitando incrementos posteriores derivados de ajustes en el salario mínimo.

(Vea también: )

Sin embargo, una de las dudas más frecuentes entre propietarios e inquilinos es si existe una multa obligatoria por no asistir a estas reuniones y, en caso de haberla, de cuánto puede ser en 2026.

Lo primero que hay que dejar claro es que en Colombia no existe una multa automática establecida por la ley por faltar a la asamblea de copropietarios. Es decir, ningún propietario puede ser sancionado únicamente porque la normativa nacional así lo ordene.

La regulación vigente sobre este tema está contenida en la Ley 675 de 2001, que rige el funcionamiento de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal en el país.

¿Cuándo sí pueden imponerle una multa?

Aunque la ley no fija una sanción directa por inasistencia, sí permite que los conjuntos residenciales establezcan multas en su reglamento de propiedad horizontal. Este documento interno funciona como la “constitución” del edificio o conjunto y puede contemplar sanciones económicas para quienes incumplan sus deberes como copropietarios, entre ellos, no asistir a la asamblea general.

En otras palabras, solo le pueden cobrar una multa si el reglamento del conjunto lo establece expresamente. Si dentro de ese reglamento no aparece la inasistencia como una conducta sancionable, la administración no puede imponer ningún cobro por este motivo.

Por eso, antes de pagar cualquier multa, es clave revisar el reglamento de propiedad horizontal para verificar si dicha sanción está contemplada y bajo qué condiciones puede aplicarse.

¿De cuánto puede ser la multa en 2026?

En los casos en los que el reglamento sí incluya sanciones por no asistir a la asamblea, la misma Ley 675 de 2001 establece límites claros frente al valor de las multas.

De acuerdo con la normativa:

• La multa no puede ser superior a dos veces el valor de la cuota de administración mensual.
• Las sanciones económicas que se acumulen no pueden superar diez veces el valor de la cuota de administración.

Esto quiere decir que el monto de la multa dependerá directamente de cuánto paga cada propietario por concepto de administración.

Por ejemplo:

• Si la cuota mensual es de 200.000 pesos, la multa máxima podría llegar hasta 400.000 pesos.
• Si la cuota es de 350.000 pesos, la sanción podría ser de hasta 700.000 pesos.

Estos topes siguen vigentes en 2026, ya que no ha habido cambios en la legislación que modifiquen los límites establecidos por la ley en materia de propiedad horizontal.

¿Le pueden cobrar la multa de inmediato?

No. Incluso si el reglamento contempla la sanción, la administración del conjunto no puede imponerla de manera automática.

La Ley 675 de 2001 también establece que debe garantizarse el debido proceso antes de aplicar cualquier tipo de multa. Esto significa que el propietario tiene derecho a:

• Ser notificado de la presunta falta.
• Presentar explicaciones o justificar su inasistencia.
• Conocer la decisión adoptada por el órgano competente dentro del conjunto.

Solo después de cumplir con este procedimiento podría hacerse efectiva la sanción económica.

¿Cómo evitar la multa si no puede asistir?

Es importante tener en cuenta que no asistir personalmente a la asamblea no significa necesariamente incumplir con la obligación de participación. La ley permite que los propietarios se hagan representar mediante un apoderado. Esto puede hacerse otorgando un poder por escrito a:

• Otro propietario del conjunto.
• Un familiar.
• Un vecino.
• Incluso al arrendatario del inmueble.

Cuando un propietario delega su participación mediante poder, se entiende que sí está asistiendo a la asamblea, por lo que no debería ser sancionado por inasistencia, siempre que cumpla con los requisitos establecidos para la representación.

(Vea también: Papayazo para financiar vivienda (sin cesantías) con Fondo Nacional del Ahorro; opción para emprendedores)

Las medidas aplican principalmente a afiliados que utilizan la modalidad de Ahorro Voluntario Contractual (AVC), mecanismo dirigido a personas sin cesantías activas o con ingresos provenientes de pensión.

El modelo del fondo combina ahorro previo y acceso a crédito, lo que permite a los afiliados fortalecer su historial financiero mientras incrementan sus posibilidades de aprobación. Gracias a este esquema, la entidad se mantiene como uno de los principales actores del financiamiento de vivienda en Colombia, con miles de familias beneficiadas cada año en la compra de casa propia.

Ahorro mínimo a pensionados exigido para crédito de vivienda

Según la información disponible, los solicitantes pensionados deberán alcanzar 400 puntos en el sistema de calificación del fondo, indicador que refleja la constancia en los aportes y el cumplimiento del plan de ahorro pactado.

Además del puntaje, el fondo estableció un requisito económico base. Para que el trámite avance, el afiliado necesita acumular un ahorro equivalente a 1,2 salarios mínimos mensuales legales vigentes. Con el salario mínimo fijado para 2026 en aproximadamente $1.750.905, el monto de referencia supera los $2,1 millones.

Este ahorro funciona como respaldo financiero y evidencia la disciplina de pago del solicitante, aspecto clave dentro del modelo de financiación de la entidad.

Otro requisito relevante corresponde al nivel de endeudamiento permitido. La cuota mensual del crédito no debería superar el 30 % del ingreso proveniente de la pensión, con el fin de reducir riesgos de mora y mantener estabilidad financiera.

Asimismo, la edad del solicitante incide directamente en el plazo aprobado. En muchos casos, la suma entre edad y al terminar el plan de pagos no puede sobrepasar rangos entre 75 y 80 años, dependiendo de las condiciones del seguro de vida asociado al préstamo.

Documentos que el Fondo Nacional de Ahorro le pide a pensionados

Para iniciar el trámite de crédito de vivienda, los pensionados afiliados al Fondo Nacional del Ahorro deben reunir varios soportes obligatorios que permiten validar información personal, ingresos y situación tributaria. Entre los documentos más comunes se encuentran:

• Copia del documento de identidad ampliada y legible.
• Formato FRECH (cuando aplique), relacionado con beneficios de tasa subsidiada.
• Formulario de solicitud de financiación de vivienda completamente diligenciado, sin tachones ni correcciones.
• Declaración de renta del último año gravable o certificado de no declarante, según corresponda al perfil del solicitante.
• Comprobantes de pago de la pensión o desprendibles de los últimos tres meses, donde se evidencie el ingreso mensual.

Dependiendo del caso, la entidad puede pedir información adicional, especialmente si el monto solicitado es alto o si existen condiciones particulares del afiliado o del inmueble que se pretende adquirir. Por eso, se aconseja verificar los requisitos actualizados antes de radicar la solicitud.

Tasas preferenciales y opciones de financiación disponibles

El Fondo Nacional del Ahorro ofrece tasas competitivas en sus líneas de crédito hipotecario, que ahora ofrece hasta el 100 % de financiación, con condiciones especiales para afiliados interesados en vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP). Además, contempla esquemas en UVR y en pesos, lo que permite elegir la modalidad que mejor se ajuste al perfil financiero del solicitante.

Uno de los aspectos más relevantes corresponde al nivel de financiación: el fondo puede cubrir hasta el 90 % del valor del inmueble en procesos de compra de vivienda nueva o usada, con montos que alcanzan aproximadamente $193 millones, cifra que puede variar según actualizaciones anuales y políticas vigentes. Este porcentaje de financiación suele ubicarse por encima de varias ofertas del sector bancario tradicional.

La entidad también dispone de alternativas para construcción en sitio propio y mejoramiento de vivienda, con condiciones ligadas a la capacidad de pago, el puntaje del afiliado y el ahorro acumulado dentro del programa.

(Vea también: Aviso para residentes de conjuntos sobre lo que cambiaría tras suspensión del alza del mínimo)

El alto tribunal determinó que no se pueden destinar zonas comunes de uso exclusivo para un solo credo, una practica común en conjuntos, al considerar que esto vulnera derechos fundamentales como la libertad de cultos y la igualdad de los residentes.

La situación surgió tras la queja de una habitante de un conjunto residencial que cuestionó la existencia de una capilla católica permanente en un área común, lo que —según argumentó— excluía a personas que profesan otras religiones o ninguna. La controversia llegó a la justicia mediante una acción de tutela.

De acuerdo con el fallo, las decisiones dentro de copropiedades deben respetar el carácter pluralista del Estado y no privilegiar una creencia específica, principio fundamental en Colombia.

¿Qué dijo la Corte sobre los espacios religiosos en conjuntos?

La sentencia estableció que los espacios semiprivados, como las zonas comunes de conjuntos residenciales, también están sometidos al respeto de los derechos fundamentales. Por eso, la creación de una capilla de uso exclusivo para católicos resultó innecesaria y desproporcionada, ya que existían alternativas menos restrictivas.

El tribunal explicó que una opción válida consiste en convertir esos lugares en espacios multirreligiosos, emplear elementos portátiles según cada culto o adecuar otras áreas para garantizar la participación de todos los residentes sin discriminación. Incluso señaló que cubrir símbolos religiosos no solucionaba el problema de fondo porque no ofrecía una alternativa digna para quienes no comparten esa fe.

Orden para la copropiedad y efectos del fallo

La Corte ordenó convocar a la asamblea de copropietarios con el fin de definir medidas que aseguren la igualdad religiosa dentro del conjunto. Esto implica que las decisiones sobre zonas comunes no pueden favorecer a un grupo específico ni limitar el acceso de otros residentes.

Expertos consideran que el fallo marca un precedente importante para miles de conjuntos residenciales en el país, donde existen espacios destinados a prácticas religiosas. La decisión no prohíbe la religión en estos lugares, pero sí exige que se garantice el pluralismo y la convivencia.

La determinación del alto tribunal también pone sobre la mesa por las discusiones sobre el equilibrio entre la libertad de culto y la neutralidad en espacios compartidos, especialmente en un país con profundas tradiciones religiosas. Para algunos sectores, la decisión protege derechos fundamentales; para otros, representa una limitación a expresiones comunitarias.

(Vea también: Explican qué pasaría con las mesadas de pensionados por suspensión del salario mínimo)

El fallo dejó en pausa la norma mientras se estudia una demanda en su contra y ordenó al Gobierno emitir un decreto transitorio en un plazo de ocho días. Esta situación impacta distintos valores económicos ajustados con el salario mínimo, como multas, pensiones, tarifas y algunos costos de copropiedades en Colombia.

Sin embargo,  Jaime Rojas, líder del Centro de Investigación para el Análisis de Datos Económicos y Sectoriales de la Universidad Politécnico Grancolombiano, en diálogo con Blu Radio, aclaró que las cuotas de administración no están obligatoriamente indexadas al salario mínimo.

En el país, cada conjunto define el porcentaje de aumento en su asamblea anual de copropietarios, según su reglamento de propiedad horizontal. La mayoría toma como referencia la inflación del año anterior, aunque algunos edificios sí usan el salario mínimo como guía.

“Esto les da una base objetiva que no depende del salario mínimo. Pero otros edificios sí deciden usar el salario mínimo como referencia y es completamente legal que la asamblea de copropietarios así lo decida. Es una decisión interna, no una obligación nacional”, indicó Rojas.

¿Cómo podría impactar la suspensión del alza del salario mínimo las cuotas de administración?

Uno de los puntos clave es que la suspensión del decreto no cambia los incrementos que ya fueron aprobados o pagados con base en el aumento anunciado. Es decir, los valores cobrados hasta ahora continúan vigentes mientras se define la decisión final.

Los conjuntos que aún no han definido el ajuste podrían esperar el nuevo decreto o establecer el incremento según sus propias necesidades. Incluso, si ya aprobaron una subida, existe la posibilidad de convocar una asamblea extraordinaria más adelante para modificar la cuota cuando exista mayor claridad normativa.

“Pero si un edificio ya aprobó el incremento, también puede más adelante convocar una asamblea extraordinaria para modificar o ajustar la cuota cuando se expida el decreto definitivo”, agregó el experto.

Especialistas señalan que, aunque la cuota no dependa directamente del salario mínimo, muchos gastos de operación sí lo hacen, en especial los servicios de vigilancia y aseo, que representan la mayor parte del presupuesto de los conjuntos. Por esa razón, los costos de administración podrían mantener una tendencia al alza en los próximos meses.

La incertidumbre continuará hasta que el Gobierno expida la nueva norma y el alto tribunal tome una decisión definitiva, mientras miles de copropietarios permanecen atentos al impacto que esto pueda tener en su economía mensual.

(Vea también: Oportunidad de oro para adquirir vivienda en Bogotá: requisitos para aplicar a subsidio)

Estos costos se definen por una combinación de tarifas que aplican notarías, oficinas de registro y, en algunos casos, entidades de control como la Superintendencia de Notariado y Registro para inscribir títulos de propiedad, otorgar escrituras públicas o actualizar documentos oficiales tras una compraventa.

Quienes participan en el sector inmobiliario deben tener en cuenta que estos gastos no son fijos en todos los casos, y pueden variar según el valor de la propiedad y las normas vigentes durante este año. Además, la forma de pago y la responsabilidad sobre cada rubro pueden influir en el monto total que pague cada parte.

Cuáles son los costos notariales y de registro al comprar una vivienda

Entre impuestos, derechos notariales y gastos de registro, el comprador puede destinar entre 2 % y 4 % adicional sobre el precio del inmueble, dependiendo del valor comercial y del departamento donde se ubique la propiedad.

Los pagos corresponden principalmente a tributos departamentales y derechos administrativos que permiten formalizar la transferencia del bien ante notaría y dejar constancia oficial del nuevo propietario en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

De acuerdo con Metrocuadrado los impuestos y costos al comprar vivienda son:

Impuesto de registro:
Es uno de los cobros más importantes y equivale aproximadamente al 1,67 % del valor de la compraventa. Este porcentaje puede variar levemente según el departamento. El comprador asume el 100 % de este impuesto, que permite inscribir la escritura y formalizar la titularidad del inmueble.

Impuesto de beneficencia:
Corresponde a un tributo departamental que ronda el 0,29 % del valor del inmueble. También lo paga el comprador y se liquida junto con el impuesto de registro.

Derechos notariales (escritura pública):
El costo de la escritura equivale aproximadamente al 0,54 % del valor de la venta. Por tradición y práctica común, este valor se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, es decir, cada uno asume cerca del 0,27 %. La tarifa exacta depende de la tabla oficial vigente para 2026.

Retención en la fuente:
Corresponde al 1 % del valor de la venta cuando el vendedor es persona natural residente en Colombia. Este valor lo descuenta el comprador al momento del pago y lo consigna ante la Dian.

Aunque el dinero sale del valor que recibe el vendedor, el comprador actúa como agente retenedor y debe efectuar el trámite tributario correspondiente.
Si el vendedor es persona jurídica, la tarifa puede cambiar según su régimen tributario.

Certificados y otros documentos:
Se deben incluir gastos adicionales como el certificado de tradición y libertad, copias auténticas, autenticaciones y derechos de carpeta, cuyos valores son fijos o de bajo impacto porcentual, pero influyen en el total final.

¿Cuánto se paga en total?

Si una vivienda usada cuesta, por ejemplo, $400 millones, el comprador podría asumir aproximadamente:

• $6,68 millones por impuesto de registro (1,67 %)

• $1,16 millones por beneficencia (0,29 %)

• Cerca de $1,08 millones por su parte de derechos notariales

• Valores adicionales por certificados y trámites

En este escenario, el desembolso adicional puede superar los $9 millones, sin contar otros costos como estudio de crédito o avalúo en caso de financiación.

Por eso, expertos recomiendan incluir estos montos dentro del presupuesto desde el inicio del proceso de compra, para evitar desajustes financieros al momento de firmar la escritura.

Consejo para compradores y vendedores

Antes de firmar cualquier acuerdo, es recomendable que ambas partes consulten con un abogado especializado o un agente inmobiliario con experiencia, para que aclaren quién asume cada costo y eviten malentendidos durante el proceso.

También es útil solicitar un cálculo detallado de gastos notariales y registrales, con cifras aproximadas, para entender cómo impactan en el monto total a pagar.

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Para iniciar el proceso, el interesado debe afiliarse al FNA mediante ahorro voluntario y cumplir un puntaje mínimo de 400 puntos, requisito indispensable para presentar la solicitud de crédito. Este puntaje se obtiene a partir del cumplimiento en los aportes pactados y la constancia en el ahorro.

Modalidades de financiación para independientes en Fondo Nacional de Ahorro

Los afiliados pueden acceder a créditos en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR), lo que permite ajustar las condiciones del préstamo según la capacidad de pago y las proyecciones financieras del solicitante. Esta flexibilidad facilita que más personas encuentren una opción acorde a su perfil económico.

Entre los beneficios se incluyen la posibilidad de hacer abonos anticipados sin penalización y la inclusión de seguros de vida e incendio, que brindan respaldo durante la vigencia del crédito.

El FNA también permite presentar una solicitud conjunta con otro afiliado, siempre que ambos acrediten ingresos de manera individual. En caso de contar con un deudor solidario no afiliado, este deberá aportar la documentación exigida y autorizar la consulta en centrales de riesgo.

Requisitos para ahorro voluntario en el Fondo Nacional de Ahorro

Los requisitos varían de acuerdo con la situación laboral del solicitante:

• Empleados formales: deben presentar copia de la cédula, certificación laboral reciente y comprobantes de pago.

• Trabajadores independientes: deben adjuntar extractos bancarios, Registro Único Tributario (RUT), certificado de cámara de comercio si aplica y, en algunos casos, declaración de renta.

• Pensionados: deben aportar certificación de ingresos y desprendibles de pago recientes.

Además, los recursos depositados en la cuenta de ahorro voluntario no pueden estar embargados ni pignorados al momento de la solicitud.

Una vez radicada la documentación, comienza la evaluación de viabilidad crediticia, que puede tardar aproximadamente una semana. Si el resultado es favorable, se expide la carta de aprobación y se avanza a la etapa de legalización, que incluye avalúo del inmueble, estudio de títulos y trámites notariales y de registro.

Esta fase puede extenderse varias semanas, dependiendo de la complejidad del caso. Tras cumplir los requisitos legales, el desembolso suele concretarse en pocos días hábiles.

Con el Ahorro Voluntario Contractual, el Fondo Nacional del Ahorro busca ampliar el acceso al crédito hipotecario para ciudadanos que no cuentan con cesantías administradas por la entidad. La medida abre una puerta para quienes desean adquirir vivienda nueva, usada o construir en lote propio, fortaleciendo la cultura del ahorro como base para acceder a financiación formal.

Lo cierto es que es clave revisar todos los pagos que, aparte del valor de una vivienda u otro tipo de inmueble, se deben revisar. De ahí, el aviso para tener en cuenta el costo de la escritura de una propiedad en Colombia para el año 2026.

Ese pago está sujeto a tarifas notariales fijadas por ley y a impuestos departamentales y nacionales, lo que obliga a los compradores a estar muy pendientes de ese dinero.

Estos valores se calculan sobre el precio de venta registrado en la escritura pública. Es esencial que tanto compradores como vendedores conozcan estos montos para planificar el cierre financiero de la transacción de forma exitosa.

Los rubros que componen el proceso de escrituración son los siguientes:

• Gastos Notariales: representan aproximadamente el 3 por mil del valor de la venta. Generalmente, este costo se asume en partes iguales (50/50) entre las dos partes involucradas.
• Retención en la Fuente: es una obligación tributaria que debe cancelar el vendedor, equivalente al 1 % del valor total de la propiedad vendida.
• Impuesto de Registro (Boleta de Rentas): es un tributo departamental que oscila entre el 0,5 % y el 1 % del valor del acto. Habitualmente lo asume el comprador.
• Derechos de Registro: se pagan en la Oficina de Instrumentos Públicos para formalizar la tradición del inmueble. Corresponde aproximadamente al 0.5 % del valor de la transacción.

Para obtener una liquidación exacta y actualizada a este 2026, los ciudadanos pueden utilizar las calculadoras virtuales de la Superintendencia de Notariado y Registro o consultar las tarifas vigentes en el portal de la Unión Colegiada del Notariado Colombiano.

Asimismo, el sitio de la Dian ofrece claridad sobre las obligaciones tributarias derivadas de la enajenación de activos fijos. Ejecutar este trámite con transparencia garantiza la seguridad jurídica de la inversión patrimonial.

Por ejemplo, para una vivienda valorada en $ 200.000.000, los costos estimados serían:

1. Gastos Notariales: $ 600.000 (repartidos en $ 300.000 para cada parte).
2. Retención en la Fuente: $ 2.000.000 (pagados por el vendedor).
3. Impuesto de Registro: $ 2.000.000 (suponiendo una tasa del 1 %, pagados por el comprador).
4. Derechos de Registro: $ 1.000.000 (pagados por el comprador).

¿Qué documentos se necesitan para que la promesa de compraventa sea escritura?

Para elevar una promesa de compraventa a escritura pública en Colombia durante este 2026, las partes deben presentar ante la notaría una serie de documentos que certifiquen la legalidad del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

Este paso es fundamental para que el notario dé fe de la transacción y se proceda a la posterior inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos, garantizando así la seguridad jurídica de la propiedad.

Los documentos obligatorios que debe preparar son los siguientes:

• Documentos de identidad: cédulas de ciudadanía originales de compradores y vendedores. Si alguna parte es persona jurídica, se requiere el certificado de existencia y representación legal (Cámara de Comercio).
• Promesa de compraventa: el contrato original firmado previamente por las partes donde se estipulan las condiciones del negocio.
• Certificado de Tradición y Libertad: con una vigencia no mayor a 30 días, para verificar que el inmueble no tenga gravámenes o limitaciones al dominio vigentes.
• Paz y salvo municipal de predial: documento que certifique que el impuesto predial del año en curso ha sido cancelado en su totalidad.
• Paz y salvo de valorización: emitido por el IDU o la entidad municipal correspondiente, confirmando que no existen deudas por contribuciones de este tipo.
• Paz y salvo de administración: si la propiedad está bajo el régimen de propiedad horizontal, se requiere este documento firmado por el administrador.
• Escritura antecedente: una copia de la escritura anterior del inmueble para verificar la historia jurídica de la propiedad.

(Vea también: Aviso para compra de casa en Colombia: precio de escritura en 2026 pone a pensar a más de uno)

El mercado inmobiliario español sigue presentando oportunidades tanto para inversionistas como para quienes buscan establecerse con su familia. Eso sí, se trata de un mercado con fuertes diferencias regionales: no funcionan igual Madrid, Barcelona o las zonas costeras, y los precios pueden variar de forma considerable entre comunidades autónomas.

En ese contexto, los colombianos pueden comprar casa en España sin necesidad de tener visa de residencia, aunque sí deben adelantar ciertos trámites clave antes de firmar cualquier contrato.

NIE y documentos: los papeles que piden para comprar casa en España

El documento más importante para un colombiano que quiera comprar vivienda en España es el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Según explica Western Union, este número es obligatorio para cualquier trámite legal o fiscal, incluida la compraventa de inmuebles.

El NIE se puede solicitar en oficinas de extranjería o comisarías de policía en España, así como en consulados españoles en Colombia. Sin este número, no es posible firmar escrituras ni pagar impuestos asociados a la compra.

Además del NIE, los documentos que suelen pedir a los extranjeros son:

• Copia vigente del pasaporte.
• Pruebas de solvencia económica, como extractos bancarios o certificaciones laborales.
• Cuenta bancaria en España, necesaria para pagar impuestos, notaría y el valor del inmueble.
• Certificado de empadronamiento, en caso de residir en territorio español.

Western Union señala que, aunque un extranjero puede iniciar el proceso solo con pasaporte, tarde o temprano deberá completar estos trámites para formalizar la compra.

Paso a paso y gastos: impuestos y costos que debe asumir un colombiano

El proceso de compra de una vivienda en España suele dividirse en tres etapas principales. Primero, se firma un contrato de reserva o un contrato de arras, mediante el cual el comprador entrega un depósito para asegurar el inmueble. Luego se firma la escritura pública ante notario, donde se paga el valor total de la vivienda. Finalmente, el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad.

A estos pasos se suman los impuestos y gastos obligatorios. De acuerdo con Western Union:

• IVA: aplica para viviendas nuevas y corresponde al 10 % del precio.
• ITP: se paga en viviendas de segunda mano y varía entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad autónoma.
• Gastos notariales: entre el 0,1 % y el 0,5 % del valor del inmueble.
• Registro de la propiedad: entre 300 y 700 euros.
• Tasación: obligatoria si se solicita hipoteca.

También es posible comprar una casa en España con dinero proveniente del extranjero, siempre que se declare el origen de los fondos y se cumplan las normas de transferencias internacionales. Por eso, expertos recomiendan usar servicios financieros confiables y contar con asesoría legal antes de firmar cualquier documento.

(Vea también: ¿Pensando en comprar vivienda? 60.000 personas se verán beneficiadas por estrategia de Bogotá)

De acuerdo con una información divulgada por La FM, el propósito del proyecto es establecer ofertas preferentes de vivienda para mujeres que lideran sus hogares y que enfrentan mayores barreras económicas para acceder a una casa propia.

Desde esa colectividad consideran que este grupo poblacional requiere un trato diferencial, teniendo en cuenta su rol como principales proveedoras y cuidadoras dentro de millones de familias en el país.

Según explicó César Lorduy, de esa colectividad, los datos oficiales evidencian la magnitud del problema. De acuerdo con estimaciones del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), Colombia cuenta con cerca de 18,7 millones de hogares, de los cuales el 55,6 % están liderados por mujeres, según la Encuesta Nacional de Demografía de 2025.

Además, señaló que el 68,8 % de las mujeres jefes de hogar no tienen cónyuge, pero sí tienen a su cargo la crianza de sus hijos. Muchas de ellas, explicó, viven en arriendo, en condiciones de allegamiento o incluso en zonas de invasión, lo que limita su estabilidad y calidad de vida.

Lorduy definió a la madre cabeza de familia como aquella mujer que, siendo soltera o casada, ejerce la jefatura del hogar y tiene bajo su responsabilidad permanente a hijos menores u otras personas que no pueden trabajar, ya sea por ausencia o incapacidad del cónyuge o por falta de apoyo familiar.

De acuerdo con lo informado por La FM, la iniciativa se encuentra actualmente en fase de construcción y la intención es radicarla el próximo 20 de julio, fecha en la que inicia el nuevo periodo del Congreso de la República.

El proyecto buscaría reactivar los subsidios de vivienda mediante un mecanismo de oferta preferente, especialmente dirigido a madres cabeza de hogar que no están vinculadas a fondos o cajas de compensación, lo que hoy limita su acceso a estos beneficios.

Desde Cambio Radical señalaron que el objetivo es enfrentar una desigualdad que continúa creciendo y facilitar que estas mujeres puedan acceder a vivienda nueva, como una herramienta clave para mejorar sus condiciones de vida y las de sus familias.

(Vea también: Lío con parqueaderos en conjuntos: residentes no podrán usar este espacio, aunque esté vacío)

De acuerdo con la normativa vigente, citada por Red+ Noticias, este incremento no es automático ni definitivo. La ley de propiedad horizontal establece que las llamadas expensas comunes, que incluyen vigilancia, aseo, mantenimiento, ascensores y zonas comunes, no pueden aumentar de manera arbitraria ni por decisión unilateral del administrador.

Aunque muchos reglamentos internos contemplan ajustes anuales basados en el salario mínimo o en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que cerró en 5,1 %, estos documentos no tienen la última palabra frente al valor final que deben pagar los residentes, dice el noticiero.

Cuándo deben devolver dinero si la cuota subió de forma abusiva

Según explicó la abogada Stephanie Rendón Zapata, experta en contratación privada, citada por Red+ Noticias, la asamblea de copropietarios es la autoridad que define el presupuesto anual y el valor real de la cuota de administración. Esta reunión debe hacerse al menos una vez durante el primer trimestre del año y, como plazo máximo, hasta el 31 de marzo, conforme a la Ley 675 de 2001.

En la asamblea se revisan los contratos de mantenimiento, los salarios del personal, los servicios tercerizados y cualquier gasto que impacte las finanzas del conjunto residencial. A partir de ese análisis, los copropietarios aprueban o ajustan el presupuesto propuesto por la administración.

Si la cuota fue incrementada sin la debida aprobación de la asamblea, o si el alza supera lo autorizado, los residentes podrían quedar con un saldo a favor. En esos casos, el dinero debe ser devuelto o descontado en las facturas posteriores, según corresponda.

“Cuánto sube la cuota de administración depende de lo que diga el reglamento y de la decisión que se tome en la asamblea de copropietarios. La administración propone un valor, pero es la asamblea la que define el gasto real”, explicó Rendón Zapata, citada por el medio.

Quién define realmente el aumento de la cuota de administración

La ley es clara en señalar que ni el administrador ni el reglamento interno pueden imponer, por sí solos, el valor definitivo de la cuota. La decisión final recae en la comunidad reunida en asamblea, bajo criterios de legalidad, transparencia y necesidad real del gasto.

No obstante, también existe el escenario contrario. Si el conjunto enfrenta mayores costos por reparaciones urgentes, mejoras en infraestructura o incrementos en los servicios contratados, la asamblea puede aprobar un aumento superior al inicialmente previsto, siempre que esté debidamente sustentado y votado.

En el caso del crédito para compra de vivienda nueva o usada, el simulador del FNA ofrece varias alternativas según el tipo de financiación. Los usuarios pueden calcular cuotas bajo modalidades como capital fijo en pesos, capital en UVR o cuota constante en UVR, lo que permite evaluar cuál opción se ajusta mejor a su capacidad de pago mensual.

(Vea también: Advierten golpe a estratos 1, 2 y 3 por decreto para venta de viviendas VIS: precios subirían)

Además, la plataforma permite comparar los diferentes tipos de crédito, mostrando cómo varían las cuotas y el costo total del préstamo dependiendo del plazo y la modalidad escogida. Entre la información que entrega el simulador están el valor del inmueble, el monto que financiaría el FNA, el plazo en años, la tasa de interés efectiva anual, la tasa mensual y el número total de cuotas.

Para usar el simulador, el usuario debe ingresar a la página oficial del FNA, seleccionar la opción ‘Ahorros’ y luego hacer clic en ‘Simulador de crédito de vivienda’. Allí se despliega un formulario con datos personales y del crédito, donde se debe indicar el destino del préstamo —como vivienda nueva, usada, construcción, mejora o compra de cartera— y si se cuenta con subsidio de vivienda.

Una vez diligenciada la información, solo basta con seleccionar la opción ‘Simular’ para que el sistema arroje los resultados completos del crédito. De esta manera, el FNA facilita que los colombianos conozcan de antemano las condiciones financieras de un posible préstamo y planifiquen mejor su acceso a vivienda.

¿Cuánto presta el FNA si gano el salario mínimo?

Una persona que gana 2 millones de pesos mensuales, el salario mínimo hoy, podría evaluar un crédito hipotecario para una vivienda usada con valor aproximado de 110’277.615 pesos. En este escenario, el monto a financiar sería de 88’222.092 pesos, a un plazo de 20 años (240 cuotas), bajo la modalidad de cuota constante en pesos. La tasa de interés efectiva anual es del 9,5 % y la mensual del 0,759 %, según los datos arrojados por el simulador oficial del FNA.

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El resultado muestra que la cuota total mensual, incluyendo seguros, sería de 884.156 pesos, de los cuales 84.156 pesos corresponden al valor de los seguros. Esto implica que la cuota representaría cerca del 44 % de un ingreso mensual de 2 millones de pesos, un dato clave para que el trabajador evalúe su capacidad de pago antes de iniciar el trámite.

“Estamos viendo un giro claro hacia decisiones más estratégicas. El comprador colombiano ya no busca solo ubicación o precio; hoy pone el foco en estructura legal, seguridad jurídica y costo de capital. En mercados internacionales, esta diferencia define si una inversión protege o erosiona patrimonio”, menciona Felipe Ocampo Lizarralde, Director de Inversión de Dils Lucas Fox, firma inmobiliaria con base en España, especializada en clientes internacionales y residencial prime.

España se ha consolidado como uno de los destinos más relevantes dentro de esa estrategia de diversificación. Idioma, marco jurídico estable y un mercado profundo han convertido al país en una opción natural para quienes buscan invertir fuera de Colombia en un contexto de incertidumbre política y económica. De acuerdo con datos internos de Dils Lucas Fox, las consultas de compradores colombianos crecieron 7,5% entre 2024 y 2025, una señal temprana de un interés sostenido y cada vez más sofisticado.

Las cifras del mercado respaldan esta lectura. En el primer semestre de 2025, los compradores extranjeros realizaron 71.155 compraventas en España, equivalentes al 19,3 % del total de operaciones, según la estadística notarial. Se trata de una proporción suficientemente alta como para que la demanda internacional no sólo acompañe el mercado, sino que influya directamente en precios, producto y estándares de cierre.

Ese influjo se refleja con claridad en el precio de entrada del capital internacional. Durante el mismo periodo, los extranjeros no residentes pagaron en promedio 3.126 euros por metro cuadrado, por encima de los extranjeros residentes (1.912 €/m²) y de los compradores nacionales (1.809 €/m²). En el segmento residencial prime y luxury —especialmente en Madrid y Barcelona— estos promedios se amplían de forma significativa: los activos prime se mueven en rangos aproximados de 9.000 a 11.000 €/m² y, en ejes ultra prime, pueden escalar considerablemente más. La lectura es directa: el comprador internacional paga una prima y, por lo mismo, no puede permitirse errores legales, documentales o de ejecución. En este segmento, el verdadero lujo es la certeza.

La demanda colombiana, sin embargo, no es homogénea. Conviven al menos dos grandes perfiles. El primero responde a decisiones de vida: reubicación, educación, trabajo y uso por temporadas, donde pesan la conectividad, los servicios y la operación cotidiana del activo. En este grupo, la educación se ha convertido en un detonante tangible. Madrid concentra 71 colegios internacionales y universidades como IE University operan con una base mayoritariamente extranjera —82% de estudiantes de grado y 86% de máster provenientes de fuera de España—, lo que presiona la vivienda en zonas bien conectadas y acelera decisiones familiares de “asegurar base” más allá del alquiler.

El segundo perfil corresponde a la compra como estrategia patrimonial. Aquí el foco está en activos con resiliencia, potencial de renta sin promesas y una tesis clara de liquidez futura, respaldada por un marco de seguridad jurídica donde la operación se formaliza y se protege a través de la escritura pública y el Registro de la Propiedad. En ambos casos, el objetivo final es el mismo: ejecutar bien la inversión. Para ello resulta clave la capilaridad del mercado y la posibilidad de acceder a oportunidades en distintas ciudades, más allá de los polos tradicionales, a través de una red amplia que permite ampliar el radar y comparar alternativas.

El trasfondo demográfico refuerza esta tendencia. En el tercer trimestre de 2025, los colombianos encabezaron las llegadas de inmigrantes por nacionalidad a España, con 32.100 personas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este flujo fortalece redes, referencias y acceso a información, elevando el estándar de acompañamiento que el comprador espera y exige durante el proceso de inversión.

En la práctica, el termómetro internacional se traduce en tres decisiones recurrentes en las operaciones mejor ejecutadas. La primera es el orden: definir el objetivo, vivir, segunda residencia, renta o portafolio antes de enamorarse del inmueble. La segunda es la estructura: trazar la ruta documental, acreditar el origen de fondos, preparar la relación bancaria en caso de financiación y establecer un calendario realista de cierre. La tercera es la verificación: realizar una debida diligencia completa sobre titularidad, cargas, situación registral, condiciones urbanísticas, gastos recurrentes y normas de la comunidad. Cada paso reduce la fricción, protege el precio negociado y evita que la prima internacional se convierta en un costo hundido.

“Cada vez más colombianos buscan financiar parte de la operación en Europa para optimizar su costo de capital. En España es habitual encontrar tasas hipotecarias en rangos de 3 % a 4 %, frente a niveles superiores al 10% en Colombia y cercanos al 7 % en Estados Unidos. Con ese diferencial, la conversación cambia: no se trata solo de comprar, sino de estructurar una inversión eficiente y sostenible en el tiempo”, añade Ocampo.

Este enfoque también está redefiniendo la elección de ciudades y zonas. Madrid concentra buena parte del interés por su conectividad, servicios y profundidad de mercado, pero la demanda internacional se extiende a ubicaciones donde el valor se sostiene por escasez, calidad de vida y funcionalidad del activo. Más que una lista de barrios, lo relevante es el criterio: activos que resisten distintos escenarios, que pueden operarse sin fricción y que conservan liquidez razonable si el plan patrimonial cambia.

En síntesis, 2025 deja una señal clara para el mercado: la inversión colombiana en vivienda en España se está profesionalizando. En un entorno donde el capital global paga primas, el diferencial competitivo ya no es encontrar una propiedad atractiva, sino estructurar la decisión desde el primer día para que el riesgo quede administrado y el patrimonio, protegido.

En ese contexto, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) reiteró que los trabajadores tienen el derecho de elegir dónde consignar sus cesantías y destacó que trasladarlas a esta entidad puede facilitar el camino para dejar el arriendo y convertirse en propietario.

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Aunque las cesantías fueron creadas como un mecanismo de protección ante la pérdida del empleo, la normatividad vigente permite destinarlas a la compra de vivienda nueva o usada, al mejoramiento del inmueble o incluso a la construcción en sitio propio.

Según el FNA, el traslado de cesantías a la entidad no tiene cláusulas de permanencia ni genera costos por administración o por retiro, lo que permite a los trabajadores mantener la disponibilidad de su ahorro y, al mismo tiempo, aprovecharlo como herramienta para planear la financiación de vivienda a mediano y largo plazo.

Uno de los principales atractivos del Fondo Nacional del Ahorro es su modelo, que integra el ahorro con el crédito. Cada consignación anual de cesantías no solo genera rendimientos, sino que sirve como respaldo para estructurar un crédito hipotecario, facilitando el acceso a soluciones habitacionales.

El portafolio del FNA incluye opciones como:

• Compra de vivienda nueva o usada
• Leasing habitacional
• Compra de cartera
• Mejoramiento de vivienda

Además, los afiliados pueden acceder a convenios con empresas aliadas y beneficios del programa Juntos, orientados a reducir costos y acompañar el proceso de compra.

¿Cuánto financia el FNA?

En materia de financiación, la entidad ofrece condiciones que buscan reducir una de las principales barreras de acceso: la cuota inicial. Actualmente, el FNA financia hasta el 90 % del valor del inmueble en viviendas de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP), y tiene como objetivo institucional avanzar hacia una financiación del 100 %.

Las tasas de interés también varían según el nivel de ingresos. Para quienes devengan hasta dos salarios mínimos, el Fondo dispone de tasas preferenciales desde UVR +0 % y UVR +4 %, una medida pensada para ampliar el acceso a vivienda social y favorecer a los hogares de menores ingresos.

Otro punto clave es que la administración de las cesantías es gratuita y el ahorro se mantiene protegido, sin pérdida de valor en el tiempo. Al no existir permanencias obligatorias, los afiliados pueden evaluar el portafolio y decidir cuándo es el mejor momento para solicitar el crédito, manteniendo flexibilidad en su planeación financiera.

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El alcance del Fondo Nacional del Ahorro se refleja en sus números. La entidad cuenta con 2.000.137 afiliados con cesantías activas y 2.429.963 afiliados en total, si se incluye el ahorro voluntario contractual. Además, registra 176.740 créditos activos, lo que evidencia su papel en la financiación de vivienda en el país.

Para Laura Roa Zeidán, presidenta del FNA, detrás de cada traslado de cesantías hay una historia familiar y un proyecto de vida.
“Nuestro compromiso es acompañarlos con responsabilidad, transparencia y soluciones reales que dignifiquen su vida”, afirmó.

Entidades como BBVA y Bancolombia destacan por sus opciones de crédito hipotecario y leasing habitacional, que permiten financiar un alto porcentaje del valor del inmueble, tanto para vivienda nueva como usada.

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¿Cuánto presta BBVA para vivienda VIS 2026?

BBVA Colombia ofrece financiamiento de hasta el 80 % del valor de la Vivienda de Interés Social (VIS), tanto nueva como usada, lo que exige una cuota inicial mínima del 20 %. Aplica para inmuebles cuyo valor no supere 135 SMMLV o 150 SMMLV en ciudades principales.

El crédito se otorga sobre el menor valor entre el avalúo y la compraventa. En proyectos sostenibles certificados, el leasing habitacional puede financiar hasta el 90 %. Además, permite acceder a subsidios del Gobierno, como Mi Casa Ya, y los plazos dependen del perfil y la capacidad de pago del cliente.

¿Cuánto presta Bancolombia para vivienda VIS?

Por su parte, Bancolombia también financia hasta el 80 % del valor comercial de una vivienda VIS mediante crédito hipotecario, exigiendo una cuota inicial del 20 %. Esta entidad ofrece además la opción de leasing habitacional, una alternativa atractiva para quienes prefieren pagar un canon mensual y adquirir la vivienda al final del contrato.

Bancolombia destaca por sus tasas de interés competitivas, que pueden iniciar desde el 9 % efectivo anual, especialmente en proyectos financiados por el banco o para clientes que reciben su nómina en la entidad. La aprobación del monto depende del análisis de los ingresos y la capacidad de endeudamiento del solicitante.

¿Cuánto presta Banco de Bogotá para vivienda VIS 2026?

El Banco de Bogotá ofrece crédito hipotecario para vivienda VIS y NO VIS, con montos desde $ 10 millones y financiación de hasta el 80 % para VIS y 70 % para NO VIS, según evaluación crediticia.

El préstamo cuenta con plazos flexibles entre 5 y 30 años, especialmente para vivienda VIS o amortización en UVR. Aplica para vivienda nueva o usada y permite elegir entre cuota fija en pesos o cuota en UVR.

Incluye tasas de interés según mercado, respaldo con hipoteca y seguros de vida, incendio y terremoto, brindando mayor tranquilidad al comprador.

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Desde la Asociación Nacional de Empresarios de Colombia (Andi) se advierte que la medida, aunque pretende proteger a los compradores, podría terminar reduciendo drásticamente la oferta de vivienda nueva para los hogares de menores ingresos.

La preocupación se apoya en un análisis de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), que evaluó los impactos económicos y jurídicos del decreto. El documento, citado por Bloomberg Línea, señala que el Gobierno busca desindexar el precio de la VIS del salario mínimo, fijar los valores en pesos desde el inicio del proceso de compra y unificar el tope máximo de estas viviendas en 135 salarios mínimos, sin importar la ciudad o su tamaño.

Actualmente, el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 permite topes de 135 o 150 salarios mínimos, según la ubicación del proyecto, y hasta 175 salarios mínimos en casos de renovación urbana. El borrador elimina esas diferencias y establece una regla general de 135 salarios mínimos, lo que implica un cambio estructural en el modelo con el que históricamente se ha financiado y construido la vivienda social en el país.

Alertas por decreto que fija precios de viviendas VIS

Uno de los puntos más sensibles del decreto es que prohíbe la indexación del precio después de la separación del inmueble o la firma de la promesa de compraventa. Los ajustes solo podrían hacerse en situaciones extraordinarias, sustentadas en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced) del Dane. 

Para Anif este mecanismo es insuficiente. El Icoced no incorpora costos como el precio del suelo, los gastos administrativos, los costos financieros ni los riesgos asociados a licencias, impuestos o demoras en la ejecución. Aunque el índice muestra que la mano de obra representa el 20,4 % y los materiales el 50,7 % del costo, el gremio advierte que esa lectura es incompleta para evaluar la viabilidad real de un proyecto VIS.

“El impacto en costos no puede subestimarse”, señala el análisis. Congelar precios en pesos, mientras los costos siguen subiendo, podría llevar a que muchos proyectos simplemente no arranquen, porque dejan de ser rentables para los constructores.

Según explica el citado medio, el riesgo no es menor si se tiene en cuenta que la VIS representa el 67 % de las ventas totales de vivienda en Colombia. Si las constructoras se retiran de este segmento, la consecuencia inmediata sería una menor oferta de vivienda nueva, justo en el rango de precios que buscan los hogares de menores ingresos.

En el mediano plazo, Anif advierte que la medida podría encarecer no solo la vivienda nueva, sino también la usada y el mercado de arriendos, al trasladarse la demanda insatisfecha hacia otros segmentos, detalla el medio económico. Es decir, una política pensada para aliviar el bolsillo de los compradores podría terminar presionando al alza los precios del mercado inmobiliario en general.

El debate se intensificó tras el aumento del salario mínimo para 2026 del 23 %, que disparó automáticamente los topes de la VIS y la VIP. Hoy, una VIS puede costar hasta 235,8 millones de pesos bajo el límite de 135 salarios mínimos, 44 millones más que hace apenas un año. En ciudades grandes, el tope llega a 262 millones, y en el caso de la VIP, el máximo subió a 157 millones.

(Ver también: Qué sube con el IPC en Colombia: expertos explican qué pasará con los arriendos y el salario mínimo)

Este auxilio está pensado como una solución temporal para cubrir total o parcialmente el canon mensual de arriendo y es financiado con los aportes que realizan los empleadores a las cajas de compensación familiar, entidades privadas encargadas de ejecutar programas de bienestar social para trabajadores afiliados y sus hogares.

En términos de dinero, los afiliados que cumplan con los requisitos pueden recibir mensualmente hasta el 60 % de un Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV). No obstante, las cajas aclaran que el monto aprobado nunca podrá superar el 90 % del valor del arriendo estipulado en el contrato.

¿Quiénes pueden acceder al subsidio de arrendamiento?

Aunque cada caja de compensación tiene sus propias condiciones, existen requisitos comunes que se repiten entre entidades como Colsubsidio, Compensar o Cafam. Por ejemplo, los hogares interesados no deben tener ingresos familiares superiores a dos salarios mínimos para el año 2026 (3’501.810 pesos).

Además, los afiliados deben estar al día con los aportes, contar con un hogar conformado (de una o más personas) y ninguno de sus integrantes puede ser propietario ni poseedor de vivienda, lote o finca en el país, incluso si se trata de bienes recibidos por herencia, usufructo, donación o fideicomiso.

En algunos casos, como ocurre con Cafam, también se exige que el trabajador esté en proceso de pago de la cuota inicial de una vivienda de interés social, ya que el subsidio de arriendo hace parte del camino hacia la compra de casa propia.

Otro punto clave es que los solicitantes no pueden haber sido beneficiarios de un subsidio de vivienda nacional en el pasado.

¿Cómo solicitar el subsidio de arriendo?

Las cajas de compensación han simplificado el trámite y la mayoría de solicitudes se hacen de manera virtual. El proceso general incluye:

1. Ingresar a la plataforma digital de la caja de compensación y ubicar la opción de ‘Subsidio de arrendamiento’.
2. Diligenciar el formulario de postulación con la información del hogar.
3. Adjuntar documentos como el contrato de arrendamiento firmado y autenticado, documentos de identidad del grupo familiar, certificado de tradición y libertad del inmueble y soportes de ingresos.
4. Esperar la evaluación del caso por parte de la entidad.
5. En caso de aprobación, presentar los documentos finales de cobro para comenzar a recibir el auxilio.

(Ver también: Arriendos en Colombia dejan reveladora carta al descubierto: duro golpe para compra de vivienda)

Debido a que los requisitos pueden variar según la caja de compensación, las entidades recomiendan revisar cuidadosamente las condiciones específicas antes de iniciar el trámite y así evitar contratiempos.

(Vea: ¿Quién paga la administración del conjunto, el dueño o el que arrienda? Hay importante aclaración)

Por esta razón, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio aclaró cuál es el alcance real de esta medida de aumento salarial y cómo impacta a la propiedad horizontal.

En este sentido, la viceministra de Vivienda, Aydeé Marsiglia Bello, en diálogo con Blu Radio, explicó que no existe ninguna norma que obligue a incrementar la cuota de administración en el mismo porcentaje del salario mínimo.

Sin embargo, cada copropiedad cuenta con autonomía para definir sus valores, siempre que se basen en el presupuesto anual y los costos reales de operación.

Aunque el salario mínimo influye de manera directa en rubros como vigilancia, aseo y conserjería, este no es el único factor que se tiene en cuenta. Servicios públicos, mantenimiento, seguros y otros gastos propios del conjunto también pesan en la definición del valor final.

¿Quién define el aumento de la cuota de administración?

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, la decisión sobre el valor de la cuota de administración corresponde a la asamblea general de copropietarios, que aprueba el presupuesto presentado por la administración. El Gobierno nacional no fija porcentajes ni límites para estos incrementos.

Esto explica por qué el ajuste puede variar de un conjunto a otro, dependiendo del número de trabajadores, el tamaño de la copropiedad y el nivel de gastos mensuales.

“Además del salario están los servicios públicos, están los insumos, está otra cantidad de factores que se deben tener en cuenta para proyectar ese aumento de cuota”, indicó Marsiglia, a la vez que aseguró que la tarifa “depende de los costos y del presupuesto que tenga el edificio”.

¿Puede la cuota de administración subir más allá del salario mínimo?

La normativa vigente no establece un tope legal para el incremento de la cuota de administración. Sin embargo, cualquier ajuste debe contar con el aval de la asamblea y responder a necesidades justificadas dentro del presupuesto aprobado.

En muchos conjuntos residenciales, los costos laborales representan entre el 60 % y el 70 % del gasto total, razón por la cual el aumento del salario mínimo puede presionar al alza la cuota, sin que esto signifique una obligación automática de igualar el porcentaje.

El incremento del salario mínimo sí influye en los costos operativos, pero no determina de forma directa el aumento de la cuota de administración. Cada copropiedad debe evaluar su situación financiera y definir el ajuste con base en sus necesidades reales y en la decisión colectiva de los propietarios.

Para los residentes, la recomendación es participar activamente en las asambleas y revisar con detalle el presupuesto presentado, con el fin de entender cómo se calculan los valores y qué factores inciden en el pago mensual.

La iniciativa, liderada por el Ministerio de Vivienda y la Superintendencia de Industria y Comercio, busca garantizar transparencia, seguridad jurídica y protección al consumidor en el sector inmobiliario.

La medida armoniza el tope máximo de la VIS en 135 salarios mínimos, conforme al Plan Nacional de Desarrollo, pero aclara que no se trata de un control de precios.

Su objetivo es evitar que los valores de las viviendas se ajusten automáticamente con el salario mínimo y que, en cambio, solo puedan modificarse según los costos reales de construcción, respetando siempre lo pactado desde el inicio del proceso de compra.

El proyecto reafirma que los precios deben fijarse en pesos colombianos desde la separación o la promesa de compraventa, sin indexaciones futuras.

También considera prácticas abusivas retrasar contratos para trasladar aumentos salariales o incluir cláusulas que perjudiquen al comprador.

Finalmente, las autoridades recuerdan que la información de precios debe ser clara, verificable y comprensible, e invitan a la ciudadanía a ejercer sus derechos durante la compra de vivienda nueva. El decreto estará en consulta pública hasta el 24 de enero de 2026.

¿Qué es la vivienda VIS en Colombia?

La vivienda VIS, o Vivienda de Interés Social, es un tipo de vivienda diseñada por el Estado colombiano para facilitar que los hogares de bajos y medianos ingresos puedan acceder a una casa o apartamento propio en condiciones más favorables que las del mercado tradicional.

Su principal objetivo es reducir el déficit habitacional del país y garantizar el derecho a una vivienda digna, especialmente para familias que no cuentan con suficientes recursos para comprar una vivienda sin apoyo.

Para lograrlo, la ley establece un precio máximo de venta, que actualmente puede llegar hasta 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, lo que permite mantener estos inmuebles dentro de un rango accesible y acorde con la capacidad económica de los compradores.

Además de su tope de precio, la vivienda VIS se caracteriza por estar acompañada de distintos beneficios y programas de apoyo gubernamental, como subsidios a la cuota inicial, ayudas para reducir la tasa de interés del crédito hipotecario y esquemas especiales de financiación a largo plazo.

Estos mecanismos buscan disminuir las barreras de entrada al mercado inmobiliario y permitir que más familias puedan cumplir el sueño de tener vivienda propia.

En ese sentido, la VIS no solo representa una opción habitacional, sino también una herramienta de política social que contribuye a mejorar la estabilidad económica de los hogares y a fortalecer el desarrollo urbano y social del país.

(Lea también: Gobierno cambiará venta de viviendas VIS en Colombia: habrá nueva regla para los precios)

Los señalamientos más fuertes provienen del precandidato presidencial David Luna y del exministro de Hacienda José Manuel Restrepo, quienes coinciden en que el decreto no resolverá el aumento en el costo de la vivienda VIS y, por el contrario, podría destruir la oferta futura.

En un extenso mensaje publicado en X (antes Twitter), David Luna calificó el decreto como otro ejemplo de improvisación del Gobierno Petro. Según afirmó, el daño ya está hecho, pues las promesas de compraventa se firman entre dos y cuatro años antes de que se entreguen los proyectos. En ese periodo, los constructores ya habían incorporado el alza de costos que provocó el aumento del salario mínimo.

“Este decreto no va a bajar ni un peso los precios de las viviendas que se entregarán en 2026. El daño ya está hecho”, señaló Luna.

El precandidato responsabiliza al Gobierno de frenar la construcción formal y frustrar a miles de familias que aspiraban a ser propietarias: “Por el populismo de favorecer al 10 % que gana el salario mínimo, se llevaron por delante a millones de colombianos que aspiraban a comprar vivienda y hoy están condenados a arriendos cada vez más caros”.

Luna propuso, en contraste, estabilizar reglas, reducir incertidumbre, focalizar subsidios y alejar la política de vivienda de “aplausos de corto plazo”.

José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda, fue igualmente contundente. En su evaluación, el decreto luce atractivo para el comprador, pero ignora cómo opera el sector. “La construcción VIS es un proyecto de largo plazo. En el camino hay aumentos de costos salariales, de tasas, de insumos. Por eso tiene sentido indexar”, afirmó.

Restrepo también cuestionó la legalidad del decreto: “Nadie entiende que ahora un decreto cambie una ley del Plan Nacional de Desarrollo. Parece ilegal”.

El exministro enumeró efectos económicos inmediatos:

• Menos proyectos VIS: los constructores asumirían riesgos crecientes sin respaldo, por lo que preferirían no iniciar obra.
• Casas más caras desde el principio: para cubrir incertidumbre, las constructoras fijarían los precios en el tope permitido desde el día uno. Mientras hoy solo el 40 % de proyectos está en el precio máximo, Restrepo advierte que “muy rápidamente será el 100 %”.
• Más cancelaciones: los proyectos con preventas no llegarían al punto de equilibrio, obligando a devolver ahorros a miles de familias.
• Inseguridad jurídica: cambios repentinos en reglas comerciales podrían detonar demandas y disputas entre compradores y constructoras.

Para Restrepo, quienes más pierden son los hogares de bajos ingresos (estratos 1, 2 y 3). Si se desploma la oferta formal, aumentará la informalidad y el crecimiento de barrios sin servicios ni planificación urbana.

“El populismo construye políticas ilegales y antisociales. Cuánta falta de rigor técnico”, concluyó.

El decreto surge en medio de una industria golpeada: ventas en caída, tasas altas, reducción en licencias y un alza salarial que encareció materiales y mano de obra.

Aunque el Gobierno defiende la medida como una forma de “poner justicia” en los precios, sus críticos advierten un riesgo mayor: sin oferta, la vivienda no baja, se encarece.

(Lea también: Confirman cuánto subirán los arriendos en Colombia en 2026; ojo que hay cifra oficial)

La propuesta del Ministerio de Vivienda establece que, de ahora en adelante, estos inmuebles deberán venderse exclusivamente en pesos colombianos, prohibiendo cualquier negociación basada en salarios mínimos, como ha sido la práctica tradicional.

El documento argumenta que los precios de la VIS no podrán quedar sujetos a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente después de la separación del inmueble, la firma de la promesa de compraventa o documentos equivalentes.

“En ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente con posterioridad a la separación, a la suscripción de la promesa de compraventa o del documento que haga sus veces”, señala el texto.

@pulzocolombia El Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró 2025 en 5,10 % y esta cifra define el aumento de arriendos, peajes, pensiones, matrículas y más. #colombia #economia #inflacion ♬ ■ News News-Drone-IT-AI(963995) – ImoKenpi-Dou

Impacto del aumento del salario mínimo en el precio de la vivienda

El borrador llega luego de que el salario mínimo para 2026 aumentara un 23 %, un incremento que disparó automáticamente los topes de la VIS y VIP, dado que históricamente se calculan en salarios mínimos. Ese mecanismo hizo que los precios máximos de estas viviendas se incrementaran mucho más rápido que el ingreso real de las familias.

Hoy, el Plan Nacional de Desarrollo establece que el valor máximo de una VIS no debe superar los 135 salarios mínimos, lo que equivale a 235,8 millones de pesos en 2026, es decir, 44 millones más que hace apenas un año, cuando el límite era de 192 millones.

Para ciudades con más de un millón de habitantes —como Bogotá, Medellín o Cali— el tope sube a 150 salarios mínimos, lo que ubica el valor máximo en 262 millones de pesos, comparados con los 213 millones del 2025.

El panorama es similar para la Vivienda de Interés Prioritario (VIP): su tope legal es de 90 salarios mínimos, que para este año equivale a 157 millones de pesos, un aumento del 23 % frente a los 128 millones del año pasado.

Estos incrementos, automáticos y acelerados por el aumento decretado, fueron precisamente lo que llevó al Gobierno a revisar el modelo.

Con el nuevo decreto, el Ministerio de Vivienda plantea que únicamente se podrán hacer ajustes al precio de venta cuando existan motivos extraordinarios y comprobables. “Solo podrán realizarse ajustes al precio en pesos colombianos cuando existen motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos y que estén soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE), elaborado por el Dane”, precisa el borrador.

Con esto, el Gobierno busca frenar la indexación al salario mínimo, que —según analistas del sector— provoca aumentos bruscos en los valores de los proyectos y termina alejando a miles de hogares de la posibilidad de acceder a vivienda propia.

El borrador del decreto entra en etapa de comentarios públicos por parte de constructoras, expertos, compradores y distintas entidades del sector. Una vez superado ese proceso, el Ministerio hará los ajustes finales y decidirá si firma oficialmente la norma.

De acuerdo con la reciente información entregada por el Departamento
Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el Índice de Precios al
Consumidor (IPC) registró una cifra de 5,1 % en 2026, teniendo una caída de
0,2% en comparación con el 2025.

Cabe resaltar que el IPC es el indicador promedio que mide los precios y gastos de los bienes en los hogares de Colombia, entre ellos, el incremento de los arriendos. Así está regulado por la Ley 820 de 2003.

Según esta normativa, la persona que arrienda tiene el derecho de aumentar el valor del alquiler cada 12 meses de ejecución del contrato, pero este ajuste tiene un tope legal infranqueable

Si un arrendador intenta imponer un aumento que supere este porcentaje legal, el arrendatario debe seguir una serie de pasos para proteger sus derechos.

Lo primero es verificar la fecha de renovación, ya que el alza no puede aplicarse de manera automática en enero, sino solo cuando el contrato cumple un año de vigencia o se prorroga.

El inquilino debe revisar la notificación escrita, la cual es obligatoria y debe informar el monto exacto del reajuste y la fecha en que se hará efectivo a través de un servicio postal autorizado o el medio pactado en el contrato.

En caso de un cobro excesivo, el primer paso es la comunicación directa y formal. El arrendatario puede rechazar el incremento ilegal mediante una carta escrita, citando el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, y manifestar su disposición de pagar únicamente el valor ajustado según el IPC legal.

Si el propietario persiste en el cobro abusivo, el ciudadano puede acudir a las autoridades locales. En ciudades como Bogotá, la entidad competente es la Subdirección de Investigaciones de Vivienda de la Secretaría del Hábitat, mientras que en otros municipios se debe acudir a las alcaldías o inspecciones de policía.

Estas autoridades tienen la facultad de investigar y sancionar a los arrendadores con multas que pueden alcanzar hasta los cien salarios mínimos legales vigentes.

Además, el inquilino puede solicitar una audiencia de conciliación en las Casas de Justicia o centros de conciliación autorizados para llegar a un acuerdo amistoso.

Es fundamental no dejar de pagar el canon anterior para evitar causales de terminación del contrato por mora, consignando el valor legal si el arrendador se niega a recibirlo.

¿Cómo afecta el IPC al canon de arriendo en Colombia?

El IPC tiene un impacto directo en el canon de arriendo en Colombia, principalmente debido a la forma en que se regula el ajuste de los precios de los arriendos de vivienda. En el país, los aumentos en los precios de los arriendos no pueden superar ciertos límites legales, y el IPC juega un papel fundamental en la determinación de estos aumentos.

Debido al incremento del IPC, uno de los sectores más afectados es el de los arrendamientos, pues el precio del canon se ajusta de manera anual según la base de esta cifra.

“El canon de arrendamiento en Colombia tendrá un ajuste directamente vinculado con la variación proyectada del IPC; esto quiere decir que los contratos vigentes se actualizarán de acuerdo con el indicador. Ejemplo, una persona que actualmente paga un valor de 1’800.000 pesos verá ajustado su monto mensual con un precio de 91.800 pesos, es decir, que el nuevo canon de arrendamiento sería 1’891.800”, explicó Lesly Posada, Directora Comercial de Fincaraiz.

Según lo revelado por el DANE, más de 7,4 millones de los hogares en el territorio nacional viven en arriendo, siendo así un promedio del 40% del total de los hogares en Colombia, aproximadamente 21,5 millones de personas.

(Lea también: Retos que tendrán quienes viven en conjuntos y edificios en 2026: administración, restricciones y más)

Guillermo Herrera, presidente de Camacol, explicó en La República que aunque no todos los proyectos sentirán de inmediato el efecto del alza salarial, el impacto estructural sobre el sector es innegable. “Muchos proyectos que culminarían en los primeros meses no deberían recoger el incremento completo del 23 %, pero sí es claro que los costos directos de producir vivienda van a subir de manera importante”, señaló.

Uno de los puntos clave del análisis del gremio tiene que ver con la forma en que se fijan los precios de la VIS en Colombia. Herrera recordó que estas viviendas son las únicas que tienen un precio máximo definido por ley, de acuerdo con el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, mandato que se actualiza en cada Plan Nacional de Desarrollo.

En el actual Plan Nacional de Desarrollo del gobierno de Gustavo Petro se establecen varias categorías: vivienda VIP hasta 90 salarios mínimos, VIS hasta 135 salarios mínimos y VIS especial, en algunas ciudades, con topes de hasta 150 salarios mínimos. Sin embargo, el dirigente gremial fue enfático en aclarar que estos valores son precios techo, no precios base.

“Más del 60 % de las viviendas que se venden en el país están por debajo de esos topes. El precio final depende de múltiples factores como la ciudad, los costos de construcción, los insumos, la mano de obra, el valor del suelo, la capacidad de compra de los hogares, las tasas de interés, el ahorro disponible y los subsidios”, explicó.

El problema, según Camacol, es que el sector de la construcción es altamente intensivo en mano de obra. Cerca del 25 % del costo directo de una vivienda VIS corresponde a salarios, por lo que un aumento tan fuerte del salario mínimo tiene un efecto inflacionario casi inevitable.

A esto se suma que la construcción demanda insumos de más de 30 subsectores industriales, como cemento, acero, ladrillo y cerámica, muchos de ellos también intensivos en mano de obra. “Estos sectores también van a enfrentar mayores costos y eso terminará reflejándose en el precio de los materiales”, advirtió Herrera en el medio económico. 

Desde el gremio estiman que, con todos estos factores, los costos directos de producción de vivienda podrían aumentar entre 10 % y 13 %. Esto obligará a las constructoras a revisar los cierres financieros de sus proyectos y a evaluar si las condiciones de venta siguen siendo viables.

Aumento del salario mínimo preocupa a quienes sueñan con casa propia

El impacto no sería menor en un mercado ya golpeado. Colombia forma cerca de 370.000 hogares nuevos cada año, pero en el último periodo solo se iniciaron alrededor de 112.000 viviendas, una brecha que podría ampliarse aún más si los proyectos dejan de ser rentables.

Camacol también advirtió que el ajuste en los precios no será automático. “Si un proyecto ya está terminado o próximo a entregarse, los ajustes deberían ser limitados. La mayor incertidumbre está en la nueva oferta de vivienda”, señaló Herrera.

Finalmente, Camacol alertó sobre un efecto adicional: el impacto en las finanzas públicas territoriales. El mercado VIS se sostuvo en buena parte gracias a subsidios otorgados por ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla. Con un salario mínimo más alto, esos recursos alcanzarán para menos viviendas, lo que podría presionar aún más los precios y reducir la oferta. 

(Ver también: Aviso sobre aumentos de arriendos en 2026 en Colombia: ojo con cálculos de cuánto tocaría pagar)

Aunque muchos residentes sienten estas discusiones como sinónimo de aumentos, sanciones o nuevas restricciones, especialistas en propiedad horizontal insisten en que el centro del debate está en algo distinto: hacer más clara la gestión de los recursos y las reglas para que la convivencia sea menos conflictiva.

En 2026, por ejemplo, la pregunta no será solo si la cuota de administración sube o no, sino cuánto cuesta mantener funcionando el conjunto durante el año.

Vigilancia, aseo, mantenimiento, reparaciones, servicios y administración hacen parte del presupuesto que se discute y aprueba en asamblea, y de allí sale el valor que paga cada propietario según su coeficiente. Incluso los aportes extraordinarios, que siempre despiertan preocupación, se aprueban solo cuando el fondo de imprevistos no alcanza para atender necesidades urgentes o mejoras.

Uno de los rubros que más pesa es la nómina, especialmente en conjuntos con vigilancia privada, por lo que cualquier cambio en condiciones laborales o de mercado puede tener un impacto directo.

En paralelo, el Congreso discute una reforma a la Ley 675 que toca temas clave para quienes viven en propiedad horizontal. Uno de ellos es la convivencia con mascotas, con propuestas que buscan evitar prohibiciones generales y promover reglas basadas en responsabilidad y bienestar.

Otro punto sensible es el alquiler turístico, donde se plantea que sean las asambleas las que definan si lo permiten o no, con mayorías calificadas y requisitos de registro cuando se oferten inmuebles por plataformas digitales. También se habla de fortalecer la profesionalización de los administradores y consolidar herramientas de control y gestión de riesgos, así como de dar un marco claro a las asambleas virtuales o mixtas, que hoy ya funcionan en muchos conjuntos.

Para Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, plataforma especializada en gestión de copropiedades, todo esto refleja un cambio de fondo: los conjuntos dejaron de ser simples edificios para convertirse en pequeñas instituciones que administran presupuesto, infraestructura y convivencia. Según él, los conflictos no suelen nacer de las reglas, sino de la falta de claridad en su aplicación. Cuando hay comunicación oportuna, trazabilidad y criterios de seguridad, la convivencia mejora.

(Ver también: Se vendría golpe al bolsillo de millones de habitantes en conjuntos residenciales en Colombia)

En últimas, la diferencia entre un año tranquilo y uno lleno de reprocesos no está solo en el valor de la cuota, sino en la forma en que se manejan las decisiones. Cronogramas de mantenimiento claros, cuentas comprensibles, reglamentos conocidos por todos y actas bien registradas ayudan a que las reglas no se sientan como imposiciones, sino como acuerdos de comunidad.

Si la reforma avanza, el reto será ajustar los reglamentos internos y elevar el estándar de administración para que la propiedad horizontal no solo sea habitable, sino también gobernable, con vecinos mejor informados y menos temores frente a los cambios.

(Lea también: Airbnb podría irse de Colombia el 18 de diciembre: proponen decreto que impactaría al negocio)

Los datos, revelados por El Libertador y el portal Ciencuadras, con base en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV), muestran un aumento frente a 2018, cuando el arrendamiento representaba el 34 % de los hogares. En apenas siete años, seis puntos porcentuales más de familias pasaron de ser propietarias —o aspirantes a serlo— a depender del alquiler como solución habitacional.

Detrás de este giro hay una coyuntura económica compleja. Comprar vivienda nueva en Colombia se ha vuelto más difícil en 2025 por una combinación de factores que presionan tanto la oferta como la demanda. Uno de los principales es el encarecimiento del crédito hipotecario. Aunque las tasas han mostrado cierta moderación frente a los picos de años anteriores, siguen siendo altas en términos históricos y limitan la capacidad de endeudamiento de los hogares.

A esto se suma una barrera cada vez más difícil de superar: la cuota inicial. En muchos proyectos de vivienda nueva se exige un pago anticipado cercano al 30 % del valor del inmueble, una cifra inalcanzable para gran parte de la población, en especial en los estratos 1, 2 y 3. Para una familia promedio, reunir ese monto puede tomar años, tiempo durante el cual el precio de la vivienda sigue subiendo.

El problema se agrava por la caída en las ventas de Vivienda de Interés Social (VIS) entre 2023 y 2024, lo que redujo la oferta disponible para compradores primerizos. Menos proyectos VIS en el mercado implica menos opciones asequibles y mayor presión sobre los precios de los inmuebles nuevos, incluso por encima de la inflación.

En paralelo, los precios de la vivienda nueva han mantenido una tendencia al alza, impulsados por mayores costos de construcción, menor iniciación de proyectos y una demanda que, aunque más cautelosa, sigue presente. 

Viviendas en arriendo: cuáles son las familias que viven en alquiler

El estudio señala que la mayoría de quienes viven en arriendo tiene entre 25 y 45 años y percibe ingresos medios. Son trabajadores formales, profesionales jóvenes y hogares que, aun teniendo estabilidad laboral, no logran cerrar la brecha entre ingresos, ahorro y precios del mercado inmobiliario.

También se observa una transformación en la composición de los hogares. El 64 % de las familias que arriendan está conformado por entre una y tres personas, lo que evidencia una mayor atomización: hogares más pequeños, solteros, parejas sin hijos o personas que viven solas.

Los apartamentos con baja antigüedad, entre cero y cinco años, concentran el 30 % de las búsquedas en arriendo. Además, los apartaestudios ganan terreno con fuerza: su participación pasó de 2,8 % a 5,7 % en 2025, impulsada por jóvenes profesionales, trabajadores remotos y nómadas digitales que priorizan ubicación, conectividad y flexibilidad sobre el tamaño del inmueble.

Aunque la empresa comenzó a entregar viviendas hace más de siete años y ya había desarrollado tres etapas con aproximadamente 506 casas entregadas desde 2018, no habría cumplido con la construcción de los dos club house, la vía de acceso a la autopista norte ni el centro empresarial, todos incluidos en el reglamento de propiedad horizontal y en el material de venta inicial.

Los afectados aseguraron que estas promesas fueron determinantes para la compra de sus viviendas y denunciaron que, pese al incumplimiento, Oikos continuó promocionando dichas zonas comunes en sus salas de ventas para atraer a nuevos compradores.

Propietarios como Jaime Daza, Nidia Delgado y Diego Prieto expresaron sentirse engañados y señalaron que, pese a múltiples gestiones legales, la constructora solo ofreció respuestas evasivas.

Aunque Oikos se comprometió por escrito en 2025 a iniciar las obras en septiembre de ese año, no se evidenció avance alguno ni licencias de construcción.

Los denunciantes solicitaron la instalación de una mesa técnica con acompañamiento de autoridades locales y de control para definir un cronograma que garantizara el cumplimiento de lo prometido, pues el incumplimiento afectó a más de 500 familias y a cientos de niños y adolescentes.

¿Qué dice fallo de la Rama Judicial sobre el caso?

El Juzgado 21 Penal del Circuito de Bogotá resolvió una tutela presentada por Henry Niño Ramírez y Jaime Daza contra el Grupo Empresarial Oikos S.A.S. por considerar que la empresa vulneró su derecho de petición y de acceso a la información.

Los accionantes, propietarios del proyecto Oikos Savanna en Cajicá, habían solicitado en septiembre de 2025 información clara y documentada sobre la construcción de los club house prometidos, como planos aprobados, licencias, cronogramas de obra, número de viviendas autorizadas y el uso de los recursos que ellos pagaron para las zonas comunes.

Aunque Oikos respondió formalmente, los propietarios afirmaron que la respuesta fue incompleta, evasiva y sin documentos que permitieran verificar lo dicho.

En primera instancia, un juzgado negó la tutela al considerar que la empresa sí había respondido. Sin embargo, en segunda instancia, el Juzgado 21 concluyó que la respuesta no cumplió con los requisitos legales, ya que no entregó los documentos solicitados ni explicó de manera clara y comprobable la situación real del proyecto.

El juzgado señaló que el derecho de petición exige respuestas claras, completas, oportunas y con soporte documental, especialmente cuando se trata de información que afecta el patrimonio de los ciudadanos.

Por ello, revocó el fallo inicial y ordenó a Oikos entregar, en un plazo de 48 horas, una respuesta de fondo con todos los documentos solicitados. También advirtió que el incumplimiento podría generar sanciones por desacato.

Constructora Oikos responde a denuncias de proyecto en Cajicá

Contactada por este medio, la constructora asegura que todas las etapas han sido entregadas con sus zonas comunes, gimnasios, zona de juegos de niños y lagos. Puntualmente, sobre el club house, aseguran que este se ejecutará en la última etapa, basado en los acuerdos a los que llegaron con los demandantes hace ocho meses. Incluso, emitió el siguiente comunicado en el que da sus argumentos:

Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV), la proporción de
hogares que viven en arriendo pasó de 34 % en 2018 a 40% en 2025, lo que evidencia un cambio estructural en las preferencias habitacionales del país, una tendencia creciente de acuerdo con El Libertador, experto en la operación de seguros de arrendamiento en el sector inmobiliario.

¿Por qué las personas prefieren el arriendo en Colombia?

Varios factores explican por qué más colombianos eligen el arriendo. En primer lugar, las altas tasas de interés y el requisito de ahorrar el 30 % del valor de la vivienda pueden limitar el acceso al crédito, especialmente en los estratos 1, 2 y 3, cuyos ingresos no crecen al ritmo de la inflación.

“También está la fuerte caída de las ventas VIS entre 2023 y 2024, que redujo la oferta de vivienda nueva accesible, además de las nuevas dinámicas laborales y de estilo de vida como el crecimiento de mayor movilidad, el teletrabajo y la necesidad de flexibilidad”, aseguró Paola Suárez, vicepresidenta
de Mercadeo en Seguros Bolívar y del ecosistema inmobiliario El Libertador – Ciencuadras.

Ahora, 4 de cada 10 hogares vive en arriendo porque esta opción les permite adaptarse mejor a oportunidades laborales y evitar compromisos financieros de largo plazo.

El perfil del arrendatario también ha evolucionado. Hoy predomina un usuario entre 25 y 45 años, con ingresos medios de estratos 2 y 3, empleado formal o independiente con ingresos demostrables.

En este sentido, validar la información del arrendatario antes de firmar un contrato es clave en el proceso, que se hace a través de herramientas como el estudio de arrendamiento que están al servicio tanto del propietario como de las inmobiliarias.

Otra característica evidente en los hogares arrendatarios actuales es su tamaño: el 64 % está conformado por grupos de entre una y tres personas, con un crecimiento notable de los hogares unipersonales. En ciudades como Cali, por ejemplo, este tipo de hogar ya alcanza el 23%. En cuanto a preferencias, sobresalen:

• Apartamentos entre 50 y 100 metros cuadrados.
• Unidades nuevas o usadas de baja antigüedad.
• Espacios para ‘home office’.
• Zonas comunes como coworking, gimnasio o áreas verdes.
• Alta aceptación de mascotas (67 % de los hogares).

“Hoy arrendar no es una opción transitoria; es una decisión estratégica para quienes buscan libertad, flexibilidad y una mejor calidad de vida”, aseguró Paola Suárez, vicepresidenta de Mercadeo en Seguros Bolívar y del ecosistema inmobiliario El Libertador – Ciencuadras.

¿Cuáles son los sitios con más arriendos en Colombia?

El 91,7% de los arrendatarios vive en zonas urbanas, priorizando acceso a transporte, servicios y educación. El mercado del arriendo crece especialmente en las ciudades, pero también en municipios satélite:

• Medellín y Valle de Aburrá: fuerte llegada de nómadas digitales y profesionales jóvenes.
• Bogotá: mayor densidad laboral y educativa; es el mercado de arriendo por necesidad más grande del país.
• Cali y Barranquilla: dinamismo económico y costos moderados.
• Eje Cafetero (Pereira, Manizales): mejor calidad de vida y arriendos asequibles.
• Municipios como Rionegro, Sabaneta y Floridablanca: atractivos por ofrecer espacios amplios y precios menores, conectados con ciudades principales.

Los apartamentos concentran la mayor demanda y rotación. En 2025, la búsqueda de apartaestudios se duplicó, pasando de 2,8 % a 5,7 %, un fenómeno impulsado por estudiantes, jóvenes profesionales y nómadas digitales.

Por otro lado, los inmuebles más solicitados son los de 0 a 5 años de antigüedad, que representan cerca del 30 % de las búsquedas totales. Esta preferencia en el arriendo de estos inmuebles está vinculada a una nueva forma de vivir, que incluye una mayor movilidad laboral entre ciudades, evitar
deudas a largo plazo, la búsqueda de bienestar y experiencias sobre la propiedad, entre otros.

(Vea también: Arrendadores podrían pagar millonaria multa si incumplen punto clave sobre cobro a inquilinos)

Esa situación puede desembocar en la extinción de dominio, incluso si el dueño no participa en los hechos o no tiene conocimiento de los mismos. Se trata de una figura jurídica que permite al Estado colombiano quitar la propiedad de un bien en ocasiones específicas.

Este procedimiento no depende de una condena penal previa contra el propietario y se fundamenta en el uso indebido del inmueble, no en la conducta personal del arrendador.

¿Cuáles son las causales de extinción de dominio en Colombia?

Entre las causales que pueden activar este proceso se encuentran delitos como narcotráfico, lavado de activos, microtráfico, trata de personas, almacenamiento de armas, explotación sexual y organizaciones criminales que operen desde la vivienda.

Si las autoridades prueban que el inmueble sirvió como instrumento o escenario de estos hechos, el bien puede pasar a manos del Estado. La Fiscalía es la encargada de indicar el proceso y luego el bien puede quedar en manos de la Sociedad de Activos Especiales (SAE).

La normativa establece que el propietario tiene el deber de ejercer control y vigilancia razonable sobre el uso del inmueble. La falta de supervisión, la omisión prolongada o la indiferencia frente a señales de actividades ilegales pueden debilitar su defensa dentro del proceso judicial. Alegar desconocimiento no siempre resulta suficiente para conservar la propiedad.

A diferencia de los procesos civiles de restitución por incumplimiento contractual, la extinción de dominio avanza por la vía judicial especializada y puede concluir con la pérdida definitiva del apartamento o la casa, sin compensación económica para el dueño.

Por esta razón, las autoridades recomiendan a los arrendadores verificar la identidad del inquilino, formalizar el contrato por escrito, exigir referencias confiables y mantenerse atentos al uso real del inmueble. Estas medidas no eliminan el riesgo por completo, pero fortalecen la posición del propietario ante una eventual investigación.

El mercado inmobiliario digital en Colombia se encuentra en su punto más alto, tan solo en el primer semestre del 2025, Fincaraíz indicó que registró más de 38,7 millones de visitas, con un promedio mensual de 5,15 millones de usuarios activos y 7,7 millones de consultas, un crecimiento en el interés de los ciudadanos por encontrar vivienda a través de los canales digitales.

En términos financieros, la búsqueda de inmuebles se concentra en los estratos 3 y 4, donde los precios promedios oscilan entre 2,5 y 3,5 millones mensuales.

En un informe hecho por ese portal, se reveló que este aumento en la actividad inmobiliaria también está inclinada por la vivienda usada y los arriendos, que hoy representan más del 70% de la demanda habitacional, con una mayor preferencia por apartamentos de una o dos habitaciones.

Por lo mismo pusieron la lupa en errores frecuentes al momento de publicar o evaluar un inmueble, lo que puede afectar la credibilidad del aviso y así disminuir las posibilidades de concretar un negocio de arriendo. Estas son algunas de las principales ‘red flags’ que se identificaron:

• Metros cuadrados poco claros: algunos propietarios evitan especificar en
  el área total, lo que impide a los clientes conocer si el espacio se ajusta a sus
  necesidades.
• Descripción sin detalles: la ausencia de información detallada lleva a los
  clientes a descartar el inmueble, ya que no conocen cómo se puede ajustar a
  sus necesidades. Ejemplo, si cuentan con ascensor, si es interior o exterior,
  entre otras.
• Falta de fotos de espacios claves: la carencia de imágenes completas
  reduce la confianza y dificulta que los usuarios evalúen si la vivienda se
  adapta a lo que buscan.
• No mencionar el piso y la torre: en propiedad horizontal, esta información
  es esencial, ya que esta ausencia provoca dudas y desinterés inmediato.
• No mencionar las políticas sobre el permiso de mascotas: actualmente,
  las familias cuentan con mascotas como integrantes del núcleo y al no aclarar
  si están permitidas pueden desincentivar el interés de los usuarios.
• Qué está incluido en el precio del inmueble: la información como el
  canon, la administración, el parqueadero o depósito debe quedar clara desde
  el comienzo para así evitar confusiones en el presupuesto del usuario.
• No detallar los requisitos para arrendar: dentro de la información que es
  indispensable para los clientes al momento de ejecutar un negocio de un
  inmueble es conocer si se necesita fiador, póliza, documentos específicos,
  tiempos de aprobación para así evitar confusiones de alguna parte.
• Aviso sin actualización reciente: las publicaciones desactualizadas
  generan desconfianza y pueden hacer perder oportunidades si la
  disponibilidad ha cambiado.
• No mencionar las limitaciones del conjunto residencial: las restricciones
  de horarios, el acceso a zonas sociales, las políticas de acceso a
  parqueaderos de visitantes, ingreso de domiciliarios, políticas de ruido deben
  ser claros desde el inicio de realizar un negocio ya que evitará conflictos
  posteriores.
• Descripciones exageradas: las promesas excesivas o atributos inflados
  afectan la credibilidad del aviso y pueden alejar a los clientes.

Frente a estos errores frecuentes, se recomienda a los propietarios proporcionar información completa, clara y actualizada en sus avisos de arriendo. Esto no solo mejora la experiencia de los usuarios, sino que incrementa la visibilidad del inmueble, fortalece la confianza del arrendatario o comprador y acelera los tiempos de cierre de negocio.

“Debido al incremento de búsqueda de vivienda en Colombia, hemos realizado ajustes y cambios en las herramientas para que las publicaciones sean más completas, claras y de calidad. Nuestro objetivo es elevar la transparencia en la información y fortalecer la confianza de los usuarios para impulsar un mercado inmobiliario más competitivo y confiable”, explicó Lesly Posada, directora comercial de Fincaraiz.

Cabe recordar que entre los factores determinantes están la disponibilidad de áreas verdes, conectividad vial, seguridad y ubicación estratégica. A su vez el portal indicó que las ciudades con mayor demanda habitacional orientada al arriendo en el 2025 en Colombia han sido Bogotá, con el 73 %, seguida de Medellín (70 %) y Cali (67 %). Incluido en ciudades intermedias como Bucaramanga (60 %) y Barranquilla (56 %).

(Vea también: El municipio más seguro de Cundinamarca: es el menos habitado y tiene clima para ‘piscinear’)

Se trata de un procedimiento formal que asegura la seguridad jurídica del bien inmueble. Los propietarios deben cumplir con un trámite adicional consistente en la autenticación del contrato de arrendamiento ante una notaría y registrar las escrituras ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La medida busca evitar abusos por parte de inquilinos y proteger a los propietarios frente a incumplimientos. Este requisito judicial se establece con el fin de promover una mayor formalidad en los contratos de arrendamiento y asegurar tanto los derechos del arrendador como los del arrendatario.

¿Por qué hay que registrar las escrituras en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos?

En este sentido, inmobiliarias como Unisa explican por qué no es suficiente poseer las escrituras de un predio, sino que es necesario garantizar un proceso denominado tradición.

“En nuestro ordenamiento jurídico, los contratos formales, como la transacción de bienes raíces, están compuestos de dos actos: el título que se plasma en la escritura pública, y el modo, que es la tradición, de tal suerte que el comprador del bien raíz adquiere la propiedad jurídica del predio a partir del registro de su escritura”, indicó la citada compañía, según recogió Red+ Noticias.

Más para leer: Conjuntos residenciales en Colombia tendrían radical cambio por temas religiosos; aviso para los que tienen imágenes)

Descuento en el pago del arriendo que tienen inquilinos y pocos saben: ley da alivio al bolsillo

En el marco más amplio de regulaciones y programas de vivienda en Colombia en 2025, se observa un reforzamiento de los requisitos y procedimientos para formalizar propiedades. También se han implementado reglas más estrictas para acceder a subsidios como Mi Casa Ya, que exige contar con escritura, crédito aprobado y clasificación en el Sisbén, entre otros parámetros.

La normativa impulsa un método adicional de registro de la escritura para ofrecer una protección jurídica más robusta a los propietarios frente a los inquilinos. Este proceso busca garantizar que los contratos estén debidamente registrados y puedan verificarse con facilidad.

(Ver también: Definen cobros de 2026 para quienes viven en conjuntos cerrados en Colombia)

Sin embargo, pagar una vivienda de contado es muy poco probable porque es bastante complicado, así que ahí es que entran a jugar los créditos hipotecarios.

Ahora, cuando una persona ya elige una vivienda, ahí le hacen todo el estudio correspondiente para ver cuánto le prestan y más o menos en cuánto le quedan las cuotas mensuales, pero antes puede ir adelantando ese proceso con los simuladores de crédito. 

Una de las alternativas que hay es con el Fondo Nacional del Ahorro, en donde muchas personas tienen sus cesantías, que maneja buenas tasas e incluso presta un poco más que otras entidades.

Cuánto le presta el FNA si gana 2’500.000 pesos

Al ingresar al Fondo Nacional del Ahorro, usted puede escoger por valor de vivienda o su sueldo. Si elige la segunda opción y gana 2’500.000 pesos, el simulador de crédito arroja que para lo máximo que le presta es para una vivienda de 137’847.019 pesos, esto sin subsidio, bonos ni otras ayudas.

Ahora, teniendo en cuenta ese valor, el crédito no le saldrá por el total, sino por solo 110’277.615 pesos a 20 años, lo que significa que el restante debe ser asumido por usted como la cuota inicial.

En cuanto a la cuota mensual, esta entidad bancaria muestra que la si se decide por este crédito, tendrá una tasa de interés efectiva anual del 9.5 %, lo que significa que mensualmente pagará 0.759 % de intereses.

En números, una persona pagará un total de 1’105’196 pesos, con los 105.000 del seguro ya incluido, durante 240 meses.

(Ver también: Batacazo para vivienda usada de estratos 3 y 4 en Colombia: las de Bogotá y Medellín, bajo lupa)

Con esos datos, las personas pueden ver si les alcanza o no y si realmente es buena idea adquirir un crédito hipotecario. Por otro lado, tenga en cuenta que esta es solo una opción, pero actualmente la mayoría de los bancos cuenta con esta clase de ayudas y por eso lo mejor es que las personas investiguen para determinar qué es lo que más se les ajusta a sus necesidades.

 

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El alcalde Carlos Fernando Galán presentó el plan junto a la secretaria de Planeación, Úrsula Ablanque; la secretaria del Hábitat, Vanesa Velasco; y la gerente de Transmilenio, María Fernanda Ortiz. El mandatario explicó que el propósito principal es revitalizar los entornos del sistema de transporte y facilitar los trámites para su desarrollo. “Bogotá se está transformando como nunca antes (…) porque a partir de las estaciones de Transmilenio y en futuro del Metro tendremos desarrollos de vivienda, actividad comercial y espacio público que nos permita conectarnos”, señaló.

(Vea también: Apartamento en Bogotá que arriendo vale $ 35’000.000 al mes: hay cuarto con puerta blindada y sala)

Según la administración distrital, los proyectos podrán construirse tanto en predios del sistema —como estaciones, patios e infraestructuras de soporte— como en lotes privados cercanos a los corredores del transporte público o áreas de integración modal. Este enfoque permitirá aumentar la accesibilidad y promover una movilidad más sostenible, mientras se habilitan nuevos espacios de vivienda en zonas estratégicas de la ciudad.

Entre los desarrollos anunciados se destaca el proyecto ‘Metrópolis’, que contempla la renovación de un conjunto residencial de los años 80. Este plan incluirá torres de entre 25 y 29 pisos, alrededor de 2.450 soluciones de vivienda, además de comercios y espacios comunes. Será el primer proyecto privado que se ejecute bajo el nuevo esquema urbano liderado por Transmilenio, que en total permitirá habilitar cerca de 4.250 apartamentos VIS y VIP en Bogotá.

🏗️🏙️ Metrópolis se transforma con TransMilenio.
El proyecto Metrópolis, en la Avenida 68, renovará un conjunto antiguo y lo convertirá en un desarrollo moderno, conectado a la nueva troncal.

Contará con 58.000 m², hasta 800 viviendas y espacios activos que dinamizan la zona.… pic.twitter.com/BpAK7ORTMK

— Metro de Bogotá (@MetroBogota) November 20, 2025

¿Cuáles serán los dos proyectos de vivienda VIS y VIP que tendrá Transmilenio?

TransMilenio adelantará dos desarrollos urbanos que integran vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) a partir de la gestión de suelo asociada a su infraestructura.

El primero de ellos se ubicará en los predios de la estación intermedia avenida primero de Mayo, en la troncal de la carrera 10, localidad de San Cristóbal. Allí se habilitarán 12.594 metros cuadrados de suelo para construir más de 25.000 m² destinados a vivienda, comercio y servicios.

El proyecto en la avenida primero de Mayo busca consolidar una nueva centralidad urbana conectada con la troncal carrera 10, la primera línea del metro y el Transmicable de San Cristóbal. Con su ejecución se proyecta la generación de empleo y mayores niveles de inversión en la zona. Desde el viernes 21 de noviembre, TransMilenio abrió una convocatoria pública para que constructores, estructuradores e inversionistas presenten sus propuestas y participen en este proceso de renovación urbana.

De manera simultánea, avanzan tres iniciativas de renovación urbana en predios privados ubicados sobre la avenida 68. Estos desarrollos permitirán levantar edificaciones de mayor altura, habilitar espacios comerciales y ampliar el espacio público, con el fin de dinamizar la actividad urbana y mejorar la conectividad. También aportarán nuevas fuentes de ingresos al sistema mediante el aprovechamiento del suelo.

Entre estos proyectos se destaca ‘Metrópolis’, que transformará un conjunto residencial construido en los años 80 para dar paso a torres de entre 25 y 29 pisos. En total, ofrecerá cerca de 2.450 soluciones de vivienda, además de comercios en los primeros niveles y espacios comunes. Este será el primer desarrollo privado impulsado bajo el nuevo esquema de gestión urbana promovido por Transmilenio.

Más allá del costo, las especificaciones del inmueble justifican la magnitud de la inversión. Con 450 metros cuadrados de construcción, este apartamento está diseñado para ofrecer una experiencia de vida única. La distribución está pensada para el confort absoluto: incluye ascensor, cuatro amplios dormitorios, cada uno con su propio baño privado y el principal con una blindada y una sala, eliminando cualquier problema de privacidad. A esto se suma un estar de TV independiente, una espaciosa sala-comedor ideal para recibir visitas de altura, y una moderna cocina con diseño italiano que es el epicentro de la sofisticación culinaria.

La funcionalidad y la comodidad están garantizadas con zonas de servicio de primer nivel, como una lavandería independiente y el infaltable cuarto y baño de servicio (CBS). Sin embargo, el verdadero valor agregado para el inquilino de alto perfil se encuentra en los detalles logísticos. La propiedad ofrece el insólito número de seis garajes, una ventaja crucial en una ciudad como Bogotá, además de un amplio depósito. Estas características no solo lo califican como un lujo, sino como una residencia que ofrece la infraestructura y los servicios esperados de un hotel cinco estrellas, pero con la privacidad de un hogar.

(Vea también: Barrio donde vive la gente más rica de Bogotá; casas de 4.800 millones y lo vigilan drones)

@luiscarlosninolin 35.000.000 Vale la Renta de este exclusivo Apto en La Cabrera. 450 M2 construidos. 4 dormitorios con baño privado. Estar de TV, sala comedor, cocina italiana, lavandería independiente, CBS, 6 garajes y depósito. El valor incluye la admon. #realestate #bienesraices ♬ sonido original – luiscarlosninolinares

Por ejemplo, un detalle que llama bastante la atención es que solo la estufa de marca KitchenAid (a gas y cinco puestos) tiene un valor de 5’899.000 pesos, de acuerdo con la página web de la marca. Esta particularidad es solo una de todas las que tiene este apartamento compartido por la cuenta @luiscarlosninolin en TikTok:

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en La Cabrera (Bogotá)?

(Ver también: “Negacionismo”: Petro devuelve golpe a alcaldía de Galán en polémica por fiebre amarrilla)

Es más preocupante la situación teniendo en cuenta los grandes proyectos que se esperan para la ciudad, como el metro y el Regiotram, los cuales demandarán grandes cantidades de energía adicional. Victoria Vargas Silva, cabildante del partido liberal, dijo durante el concejo que “ya existen problemas reales en este frente”, y como ejemplo presentó el proyecto Lagos de Torca, el cual cuenta con 37000 viviendas sin poder ser entregadas debido a la falta de suministro energético en el norte de la ciudad, de acuerdo con el rotativo.

La inversión en generación durante el año 2024 superó los 2.6 billones de pesos, sin embargo, esto representó una caída del 15 % en comparación con el año anterior. De esta inversión, el 75 % se destinó a proyectos de energía solar y eólica, los cuales presentan un avance limitado, la energía solar apenas al 21 % y la eólica en un total 0 %, y ninguno de ellos ha entrado en funcionamiento aun, de acuerdo con el rotativo.

¿Hay riesgo de desabastecimiento de energía en Bogotá?

Juan Ricardo Ortega López, presidente del Grupo Energía Bogotá, afirmó que la ciudad si se está en riesgo de desabastecimiento y requiere nuevas líneas de transmisión. Proyectos como Chivor II y Sogamoso fueron diseñados para responder a la demanda creciente de energía en Bogotá y sus alrededores. Actualmente, dichos proyectos cuentan con 72 % de torres montadas, 29 % de kilometro tendido y 90 % de liberación predial, por lo que la demora de estos proyectos causa preocupación entre las autoridades de la ciudad, según el informe periodístico.

Otro obstáculo a enfrentar son los trámites administrativos, la Autoridad Nacional de Licencias Ambientales tiene en espera la modificación de dos licencias ambientales, desde febrero de 2023 y mayo de 2024 respectivamente, a la espera de sustracciones de reserva forestal que dependen del Ministerio de Ambiente.

Por otro lado, se destacan desafíos de tipo ambiental y operacional, destaca la planta Termozipa, la cual produce energía desde mayo de 2023, emitiendo en promedio 90000 toneladas de CO2 al mes, lo cual podría contrarrestarse implementando un día sin carro durante 15 días al mes en Bogotá.

En cuanto al suministro energético para los proyectos de movilidad, el presidente del Grupo Energía Bogotá especificó que no hay riesgo de desabastecimiento para la primera línea del Metro de Bogotá, pero si lo hay para el Regiotram Norte y la segunda línea del metro, de acuerdo con el citado diario.

Cifras presentadas por esos expertos revelaron que las tasas efectivas anuales para créditos VIS UVR pasaron del 13,61 % al 11,05 % entre junio de 2024 y junio de 2025, mientras que las No VIS UVR bajaron del 14,69 % al 12,56 %.

“El descenso en las tasas hipotecarias es el motor que está revitalizando el mercado. Hoy los hogares pueden financiar su vivienda con cuotas más manejables y acceder a créditos que hace un año eran inalcanzables”, explicó Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras.com.

De cara al cierre de 2025 y el inicio de 2026, el mercado proyecta un crecimiento sostenido en ventas de vivienda nueva, “con un aumento cercano al 9 % en ventas totales del año, específicamente tasas VIS proyectadas al 11,09 % y No VIS al 11,73 % para diciembre”, según explicó Torres.

Estas estimaciones siguen la tendencia evidenciada al cierre del primer semestre de 2025, cuando las ventas de vivienda nueva crecieron 38,6 %, lideradas por un aumento del 50 % en el segmento VIS y del 29 % en lanzamientos No VIS.

En cuanto a precios, los apartamentos nuevos se valorizaron 8,23 %, mientras que las casas nuevas registraron una leve corrección del 6,05 %, reflejando un ajuste natural en zonas periféricas.

¿Cuáles zonas de Colombia aumentaron venta de vivienda nueva?

Barranquilla duplicó sus ventas de vivienda nueva y cuadruplicó sus lanzamientos en 2025. Municipios cercanos a Bogotá como Chía, Cota, Soacha y Cajicá, y zonas del Eje Cafetero, Santander, Oriente antioqueño y Caribe muestran un auge en inversión y calidad de vida, indicó Ciencuadras.com

“Los compradores están buscando equilibrio: mejor entorno, más espacio y precios razonables. Las ciudades intermedias se convirtieron en una alternativa real de valorización y bienestar”, señaló Torres Romero, gerente de ese portal especializado.

El arriendo se estabiliza y proyecta un 2026 con precios sostenibles
El mercado de arriendo también muestra madurez y una proyección estable para el próximo año.

“El canon promedio para apartamentos aumentó un 8,3 % anual a mayo, lo que marca una desaceleración saludable y ofrece mayor previsibilidad tanto para propietarios como para arrendatarios”, explicó Paola Suárez, vicepresidenta de Mercadeo de Seguros Bolívar y del ecosistema El Libertador – Ciencuadras.

De acuerdo con el análisis de El Libertador, el crecimiento anual del canon se estabilizará en torno al 9,3 %, una cifra alineada con la expectativa de inflación. Las unidades más pequeñas y multifuncionales siguen liderando la demanda: los apartaestudios pasaron del 2,8 % al 5,7 % del total de búsquedas durante el año.

¿Cuáles son las ciudades satélite con más arriendos en Colombia?

Las zonas de mayor rotación en el mercado de arriendo en Colombia se ubican en ciudades satélite como Soacha y Sabaneta, que reportan un crecimiento del 18% en ocupación. En tanto, Medellín, Bogotá y Envigado lideran la oferta con más del 50 % del total de inmuebles disponibles.

Para los propietarios e inversionistas, El Libertador recomienda ajustar las estrategias a las nuevas preferencias del consumidor:

• Priorizar unidades entre 50 y 100 metros cuadrados, rango donde se concentra la mayor demanda.
• Acondicionar espacios para teletrabajo, que permite cobrar un valor premium y reducir la vacancia.
• Simplificar el canon incluyendo servicios básicos como administración, agua e internet, para hacerlo más atractivo sin aumentar el costo percibido.

“Hoy la rentabilidad depende tanto del activo como del acompañamiento. Contar con una inmobiliaria aliada garantiza seguridad, cobertura y gestión profesional del arriendo. En El Libertador, ese respaldo se traduce en protección total y tranquilidad para el propietario”, puntualizó Suárez.

Con tasas más bajas, una oferta en expansión y regiones cada vez más competitivas, el mercado inmobiliario colombiano cierra 2025 con un balance positivo y perspectivas de consolidación para el próximo año. La clave, coinciden los voceros, será mantener la confianza del consumidor y seguir fortaleciendo la asesoría profesional en cada etapa del proceso.

“El cierre de 2025 marca un punto de inflexión para el sector. La vivienda vuelve a ser una opción viable, tanto para habitar como para invertir”, concluyó Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras.com.

Esas propiedades están en un valor promedio de 280 y 550 millones de pesos en Bogotá, siendo la ciudad con la franja más alta entre las demás. En el caso de Medellín, Cali o Barranquilla los valores se encuentran entre los 180 y 420 millones de pesos.

“Los apartamentos pequeños y medianos, junto con casas en ciudades intermedias tiene un valor promedio de 200 y 400 millones de pesos y son los que más oferta de mercado tienen ya que encuentran comprador y/o arrendatario más rápido”, indicó Posada.

Debido a esto la rotación de viviendas en la plataforma hace que sean más accesibles económicamente para los clientes que hacen parte de los estratos 3 y 4.

Si bien cabe resaltar que la compra de vivienda nueva ha entrado en una fase de recuperación, la mayor demanda sigue estando concentrada en adquirir vivienda usada en Colombia.

“Bogotá ocupa el primer lugar entre las ciudades con mayor oferta de casas, apartamentos y apartaestudios, teniendo una ocupación de 44.370, eso quiere decir, el 31% del total de la oferta. Mientras que en segundo lugar se encuentra Medellín con 23.549”, destacó Lesly Posada, directora comercial de Fincaraíz.

Las otras ciudades destacadas en la concentración de ofertas en inmuebles usadas en venta actualmente son Cali (12.338 / 8,7%), Barranquilla (10.065 / 7%), Cartagena (7.206 / 5%), Envigado (5.377 / 3,8%), Manizales (5.460 / 3,8%), Pereira (5.271 / 3,7%), Sabaneta (2.963 / 2%) y Chía (2.950 / 2%).

¿Cuáles son los errores más frecuentes al comprar vivienda usada en Colombia?

Para la adquisición de un inmueble en Colombia, los clientes deben tener presente que es necesario tener una documentación lista para poder ejecutar los trámites. Sin embargo, al tener estos papeles desactualizados pueden provocar retrasos en la compra de la vivienda.

Lo recomendable para quienes están interesados en estos procesos es que puedan actualizar los documentos jurídicos y tributarios como el Certificado de Tradición y Libertad, estar al día en el pago de los impuestos, contribuciones y cuotas de administración. Así como cancelar las deudas pendientes que tengan antes de realizar la comercialización.

Otro de los desaciertos que suceden al momento de la negociación de una vivienda es la desatención de la estética del lugar, ya que al evidenciar daños visibles o sin reparaciones básicas hacen que se pierda el atractivo y disminuya el valor del precio.

“Uno de los errores más comunes que se presentan es que al momento de publicar el inmueble no se adjunta la información completa, como lo es la descripción, imágenes claras, localización, ventajas a zonas comerciales, vías de acceso, entre otros”, afirma Lesly Posada.

Es por esto que actualmente los portales inmobiliarios prestan todas las herramientas necesarias para que los propietarios puedan anunciar la venta o arriendo de sus viviendas con los campos adecuados para adjuntar toda la descripción, fotos y detalles del inmueble y así lograr mayor cantidad de visualizaciones, mejorar su posicionamiento y destacar más su publicación.

¿Cómo adquirir un crédito hipotecario en Colombia?

Estos son algunos sobre cómo adquirir un crédito hipotecario en Colombia, con los pasos más relevantes y los requisitos, según Bancolombia:

1. Definir qué tipo de vivienda se va a comprar (nueva, usada, VIS, No-VIS) y simular un crédito con una entidad financiera para estimar las cuotas.
2. Recopilar la documentación requerida para la solicitud: copia de la cédula de ciudadanía, certificado laboral (vigente, con salario y antigüedad) o, si es independiente, extractos bancarios de los últimos tres meses y declaración de renta.
3. Con esos documentos, hacer la solicitud formal del crédito ante el banco. En Bancolombia, por ejemplo, el proceso puede completarse en línea y el sistema crea una carta de aprobación para que busques tu vivienda con tranquilidad.
4. Una vez aprobado, el banco pedirá un avalúo comercial del inmueble para determinar su valor real. Esto lo realiza un perito autorizado. Bancolombia también verifica jurídicamente la propiedad para asegurarse de que todo esté en regla antes de desembolsar.
5. Cuando aprueben el avalúo y los documentos legales, se realiza el desembolso del crédito al vendedor o constructor, según el caso.
6. Durante el crédito, normalmente piden contratar un seguro de vida y un seguro para la vivienda (incendio, terremoto) para proteger tanto al deudor como al inmueble.

(Lea también: Apartamentos de 35 metros (o menos): la alternativa ante altos precios de vivienda en Colombia)

Hoy, una etapa de vivienda de interés social (VIS) puede tardar más de 40 meses en agotarse, mientras que en el segmento No VIS el promedio supera los 50 meses, detalla Portafolio. 

Estas demoras son el resultado de una combinación de factores que comenzaron a acumularse desde 2022 y que afectaron tanto la demanda como la capacidad de financiamiento de los proyectos.

¿Por qué se tarda tanto vender una vivienda nueva en Colombia? 

Entre 2022 y 2025 el sector enfrentó un escenario adverso: inflación elevada, tasas de interés hipotecarias en máximos y un crecimiento económico débil, especialmente en 2023. Todo esto redujo el poder adquisitivo de los hogares y les dificultó acceder a crédito, justo cuando varias constructoras avanzaban en nuevas etapas de proyectos.

A estas presiones macroeconómicas se sumó el impacto de decisiones de política pública tomadas en materia de vivienda, que —según Camacol— afectaron de manera más profunda a la vivienda VIS, donde se concentra la mayor parte de la demanda.

Históricamente, la vivienda VIS había mostrado dinámicas de comercialización más ágiles. Entre 2010 y 2015, una etapa VIS se agotaba en torno a 17 meses; entre 2018 y 2022, esa cifra subió a 24 meses. Pero la tendencia cambió drásticamente desde 2023.

Para septiembre de 2025, el tiempo de venta se disparó hasta 41 meses, lo que representa un aumento de 17 meses en menos de tres años, explica el periódico. 

Uno de los elementos que explican ese salto es la acumulación de inventario terminado. Desde 2023, la VIS registra un aumento del 289 % en unidades listas para entrega y aún sin comprador, pasando del 1 % al 6 % de la oferta total. A esto se suma otro fenómeno preocupante: los desistimientos —cuando un comprador renuncia a la compra— se duplicaron, obligando a revender unidades varias veces y alargando aún más el proceso.

La mezcla de inventario acumulado, ventas históricamente bajas entre 2022 y 2024 y un aumento en desistimientos ha creado un cuello de botella que explica por qué los tiempos siguen ampliándose, incluso ahora que algunos indicadores de velocidad de venta empiezan a mostrar leves señales de recuperación.

En otras palabras, aunque la demanda podría estar despertando, el rezago en la absorción de unidades acumuladas mantiene frenado el mercado.

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Pensando en ello, la caja de compensación Compensar ofrece una alternativa financiera diseñada especialmente para sus afiliados: un crédito hipotecario accesible, flexible y con condiciones preferenciales para quienes buscan comprar vivienda nueva dentro del rango VIS (Vivienda de Interés Social).

¿Cómo funciona el crédito hipotecario Compensar?

El crédito hipotecario de Compensar Servicios Financieros permite financiar hasta el 80 % del valor comercial del inmueble que se desea adquirir. Los proyectos deben estar dentro del rango VIS, es decir, no superar los 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (S.M.M.L.V.) del año de entrega del inmueble.

Además, el préstamo se ofrece con plazos de hasta 20 años, bajo el sistema de amortización en UVR, lo que permite cuotas más estables en el tiempo. La tasa de interés dependerá del perfil crediticio del solicitante, lo que brinda flexibilidad según la capacidad de pago.

Otro punto a favor es que Compensar permite incluir los ingresos del grupo familiar para fortalecer la solicitud del crédito, facilitando así la aprobación y ampliando el monto financiable.

Requisitos para aplicar al crédito de Compensar

Para acceder a este beneficio, el solicitante debe cumplir con algunos requisitos fundamentales:

• Ser afiliado a Compensar.
• Tener mínimo un año de antigüedad laboral con contrato a término indefinido o dos años si es contrato fijo.
• Contar con subsidio de vivienda adjudicado.
• No estar reportado en centrales de riesgo.

El dato, replicado por Metrocuadrado, surgió al evaluar la transformación demográfica que atraviesa el país, que está reconfigurando las dinámicas del mercado inmobiliario. Según el Dane en 2005 las personas mayores de 60 años representaban el 6,3 % de la población total, para 2018, ya eran un 9,1 % y actualmente, según los datos presentados por Camacol, son un 15,7 %.

Las proyecciones a 2050 dicen que serán un 26,6% de los habitantes a nivel nacional, mostrando así la tendencia al envejecimiento en la que se encuentra la pirámide demográfica en Colombia.

¿Cuántas viviendas en Colombia están especializadas para adultos mayores?

Actualmente, solo el 3,2 % del mercado inmobiliario nacional se identifica como especializado en vivienda para adultos mayores. No obstante, la demanda potencial es considerable: el 58,1 % de esta población espera habitar una vivienda propia, mientras que el 24,2 % prefiere hacerlo junto a un familiar.

Otras alternativas, como el arriendo (9,7 %) o la hipoteca inversa (4,8 %), aunque menos frecuentes, reflejan una apertura a nuevos modelos habitacionales y financieros.

Sandra Villanueva, gerente general de Metrocuadrado, advirtió, que “el mercado inmobiliario debe prepararse para atender las necesidades de una población que está envejeciendo con expectativas muy distintas a las generaciones anteriores. El ‘Senior Living’ no es una moda pasajera: es una necesidad estructural que exige innovación, sensibilidad social y una visión de largo plazo”.

¿Cuáles son las preferencias de vivienda para adultos mayores?

Los intereses y planes de vida han cambiado con el crecimiento de la esperanza de vida en Colombia en los últimos años, pues la edad promedio a 2023 es de 77,6 años, mientras que en 2013 era de 75,83.

En ese sentido, Juan Carlos Alcaide Casado, experto internacional en Senior Living, resaltó que ante el crecimiento de este segmento de la población, se ha impulsado ese tipo de vivienda. Principalmente, se busca tipos de vivienda que cumplan con factores como: la necesidad de cercanía a servicios de salud, una mejor accesibilidad al transporte y entornos urbanos más seguros.

Estos tres elementos se han vuelto determinantes para las decisiones de vivienda. Casado dividió este segmento entre los de 50-60 años, los trabajadores activos; de 60 a 70 años, a lo que denomina como envejecimiento activo; y los de más de 70 años, o envejecimiento avanzado.

Esto coincide con los datos, pues en cuanto a su vivienda de retiro, esta población busca principalmente suplir necesidades relacionadas con la atención médica y los servicios de alimentación.

Un 59,7 % quiere un servicio de enfermería 24 horas, siendo esta su mayor prioridad; mientras que los servicios de alimentación representan un 40,3% de interés. Le siguen el tener zonas verdes, también con un 40,3%; y zonas comunes amplias con un 30,6 %. Ascensores y rampas también entran en este ranking con una relevancia del 29%, servicios de limpieza y mantenimiento con 17,7% de interés, y un 16,1% privilegia que la vivienda cuente con un salón social o comunal.

El reto para el sector constructor, entonces, va más allá del diseño arquitectónico. Esto implica concebir proyectos que integren atención médica, espacios recreativos, proximidad a la comunidad local, servicios comunitarios, tecnología y modelos habitacionales flexibles que garanticen autonomía, bienestar y sostenibilidad en el tiempo.

Sin duda, el ‘Senior Living’ se consolida no solo como una oportunidad de negocio para el sector constructor e inmobiliario, sino también como un compromiso social ineludible frente al envejecimiento activo de la población colombiana. Este dato no pasa desapercibido si se tiene en cuenta el crecimiento generacional en el país.

La cifra refleja cómo los colombianos están priorizando alternativas más accesibles y adaptables frente a las condiciones actuales del mercado.

De acuerdo con el portal, los usuarios muestran una inclinación sostenida hacia apartamentos de uno o dos dormitorios, impulsada por factores como la movilidad laboral, el encarecimiento del crédito hipotecario y la búsqueda de opciones más flexibles frente a la compra de vivienda nueva.

Aunque este último segmento muestra una recuperación incipiente, la demanda continúa concentrada en vivienda usada, que mantiene su atractivo por los precios más competitivos y la mayor disponibilidad en zonas consolidadas.

En paralelo, la categoría de arriendos ha ganado protagonismo entre hogares jóvenes y profesionales que priorizan la ubicación, el acceso a servicios y la estabilidad de los cánones mensuales frente a los costos de financiación.

“Bogotá sigue liderando la demanda nacional de vivienda, seguida por Medellín, Cali y Barranquilla”, destacó Lesly Posada, directora comercial de Fincaraíz.

Lo cierto es que la especialista puso la mira en tres lugares que tienen un desempeño cada vez mejor en el país, por lo que las grandes capitales las miran con especial atención.

“Ciudades intermedias como Pereira, Manizales y Villavicencio comienzan a registrar un incremento significativo en las búsquedas, reflejando una descentralización del interés habitacional hacia zonas con menor congestión, costos más bajos y mejores condiciones de calidad de vida”, advirtió la experta.

Una de las tendencias más llamativas del año es el crecimiento en la categoría de casas campestres y fincas, cuyas búsquedas aumentaron en más del 18 % frente al año anterior. Este comportamiento responde al interés de los usuarios por entornos más tranquilos, con aire limpio y áreas verdes, en parte influenciados por el auge del teletrabajo y el retorno a estilos de vida más sostenibles.

¿Cuánto vale el arriendo de un apartamento de estrato 4 o 5 en Bogotá?

En términos de precios, el portal registra que la mayor actividad se concentra en los estratos medios (3 y 4), donde los niveles de oferta y demanda son más dinámicos. En Bogotá, por ejemplo, un apartamento en arriendo en estrato 4 o 5 tiene un valor promedio entre $ 2,5 y $ 3,5 millones mensuales, lo que refleja la disposición de los usuarios a pagar por ubicaciones bien conectadas y con servicios complementarios.

Más allá de las cifras, los patrones de búsqueda muestran un cambio en las prioridades de los colombianos al elegir vivienda. Las personas están valorando cada vez más las zonas con áreas verdes, buena conectividad vial y percepción de seguridad, así como las viviendas con espacios funcionales y proporciones más eficientes.

La preferencia por inmuebles inmuebles más compactos, bien ubicados y sostenibles se consolida como una señal clara de transformación en los hábitos de consumo inmobiliario.

El panorama sugiere un mercado en transición, donde la vivienda usada y los arriendos seguirán siendo el eje de la demanda en el corto plazo, mientras la oferta nueva enfrenta el reto de recuperar dinamismo.

“Las tendencias hacia ciudades intermedias y entornos rurales anticipan una reconfiguración del mapa residencial colombiano, donde los factores como bienestar, accesibilidad y sostenibilidad comienzan a pesar tanto como el precio o la propiedad”, afirmó Lesly Posada.

Detrás de todas estas cifras reveladoras hay múltiples oportunidades que los colombianos deben tener muy en cuenta, pues si los especialistas hablan es bueno prestar atención para sacarle el mayor provecho a los datos, que normalmente no mienten y son de gran ayuda para las mejores decisiones.

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La decisión fue presentada por la superintendente Sandra Viviana Cadena Martínez durante el 35° Congreso Nacional de Cajas de Compensación Familiar, donde explicó que estos dineros corresponden a remanentes no asignados que pertenecen al denominado fondo de “segunda prioridad”. En otras palabras, son recursos que debieron invertirse hace años en programas sociales y de vivienda, pero permanecieron sin ejecutar.

Según la funcionaria, 8.370 millones de pesos se destinarán al componente urbano y 41.664 millones de pesos al rural. El dinero servirá para financiar la compra, construcción o mejoramiento de vivienda, beneficiando tanto a trabajadores formales afiliados a las cajas como a sus familias.

Cadena destacó que esta redistribución se formalizará mediante una resolución conjunta entre la Superintendencia del Subsidio Familiar y el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, que establecerá los criterios y la metodología de reparto. El objetivo es que los fondos lleguen de forma equitativa, transparente y oportuna a las familias que realmente los necesitan en todas las regiones del país.

Una vez se expida la resolución, las cajas de compensación familiar tendrán 30 días para asignar los recursos y comunicar los procesos de postulación a los ciudadanos interesados. Se espera que los nuevos subsidios permitan otorgar cerca de 11.000 apoyos adicionales a hogares que cumplan los requisitos de ley, con prioridad en los sectores rurales.

Afiliados a cajas de cajas de compensación serán beneficiados

Para quienes están afiliados a las cajas de compensación, esta medida puede representar una nueva oportunidad para acceder a subsidios que antes no estaban disponibles. Los recursos permitirán reactivar programas de vivienda que habían quedado rezagados, especialmente en regiones donde la oferta era escasa o los fondos se habían agotado.

Además, la iniciativa se alinea con los esfuerzos del Gobierno por fortalecer la vivienda rural, un sector históricamente desatendido, en el que muchas familias no pueden cumplir los requisitos de crédito o titulación. La posibilidad de aplicar estos recursos en autoconstrucción o mejoramiento podría mejorar las condiciones de vida en zonas apartadas.

¿Qué ha pasado con las viviendas en Colombia?

Pese a los beneficios, algunos sectores advierten posibles retos en la ejecución. Expertos del sector de la construcción han señalado que, aunque la redistribución es positiva, no soluciona la falta de continuidad en otros programas de vivienda, como Mi Casa Ya, que fue suspendido sin una transición clara.

También existe el riesgo de burocracia y demoras en la entrega de los subsidios si las cajas no logran cumplir los plazos o si los criterios de asignación no son homogéneos entre regiones.

Aun así, la medida es vista como un paso importante para recuperar recursos inactivos y ponerlos al servicio de las familias trabajadoras. En palabras de la superintendente Cadena, se trata de “garantizar que los fondos de las cajas lleguen a quienes más los necesitan, con equidad y transparencia”.

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Con esta redistribución, el Gobierno espera impulsar el acceso a vivienda digna para miles de colombianos y reactivar una parte del sector constructor, especialmente en zonas rurales donde el impacto puede ser más transformador.

Los precios de los inmuebles disponibles van desde los 90 millones hasta los 24.000 millones de pesos, y las propiedades se encuentran en varias regiones del país, incluyendo Soacha, Amagá, Bogotá y Medellín.

En Soacha hay apartamentos de entre 34 y 42 metros cuadrados desde 90 millones de pesos, mientras que en Amagá se ofrecen desde $ 94 millones. En Bogotá se destacan inmuebles en sectores como Gran Britalia y Usme con valores de entre $ 90 y $ 120 millones, y en Medellín, en el sector Belén, un apartamento de 48 m² con cuatro habitaciones cuesta $ 117 millones.

Para comprar, los interesados deben ingresar al portal Tu360Inmobiliario.com, donde pueden filtrar por tipo de inmueble y rango de precios.

Aunque la plataforma no tiene una sección exclusiva para “remates”, incluye viviendas con descuentos y procesos de compra transparentes.

Bancolombia resalta que esta iniciativa ofrece una oportunidad confiable y accesible para quienes buscan adquirir su primera vivienda o realizar una inversión en el mercado inmobiliario colombiano.

Los 7 apartamentos que Bancolombia vende por entre $ 90 y $ 100 millones

Los Condominios de Tejares en Soacha

• Apartamento en Soacha, Cundinamarca, conjunto Los Condominios de Tejares.
• Área de 42,5 m² con 3 habitaciones y 2 baños.
• Buen estado, incluye cocina integral y administración de $ 80.000.
• Precio de venta: $ 90.000.000, con más de 15 años de antigüedad.

Barrio El Porvenir en Bogotá

• Casa en Bogotá D.C., barrio El Porvenir, dirección Carrera 7C #65F-70.
• Superficie de 72 m² distribuidos en una planta, con 2 habitaciones y 1 baño.
• Cocina integral, cuarto de lavado, lavadero, zona de juegos infantiles y buen estado general.
• Precio de venta: $100.000.000; antigüedad entre 0 y 5 años.

La Ilusión 1 en Soacha

• Apartamento en el conjunto residencial La Ilusión 1, en Soacha, Cundinamarca.
• Área de 42 m² (38 m² techados), 2 habitaciones y 1 baño.
• Año de construcción 2014, ubicado en el quinto piso de la Torre 8 (apt. 504).
• Precio de venta: $100.000.000.

Compartir en Soacha

• Apartamento en el sector Compartir, municipio de Soacha.
• Área de 38,14 m², 2 habitaciones y 1 baño.
• Construido en 2012, ubicado en el sexto piso de un edificio con vigilancia 24 horas, juegos infantiles y parqueadero comunal.
• Precio estimado de venta: $95.000.000.

Los Condominios I de Tejares en Soacha

• Apartamento ubicado en el desarrollo Agrup Los Condominios I de Tejares, en el sector Cazucá, municipio de Soacha, Cundinamarca.
• Superficie de 34,68 m², distribuida en 3 habitaciones y 1 baño.
• Buen estado general, incluye sala, zona de ropa y zonas verdes; el mantenimiento mensual es de $ 65.000.
• Ideal para vivienda funcional en zona residencial, con fácil acceso a transporte y escuelas. Precio estimado de venta: $ 93.000.000.

Centro Usme en Bogotá

• Apartamento en el barrio Centro Usme, Bogotá D.C.
• Sala-comedor, cocina, una habitación y un baño, con área aproximada de 32 m².
• Ubicado en edificio de varios pisos con portería, cercano al transporte público y servicios básicos.
• Precio de venta estimado en aproximadamente $ 100.000.000.

La Ilusión 1 en Soacha

• Apartamento en el conjunto residencial La Ilusión 1, ubicado en Soacha, Cundinamarca.
• Superficie total de 42 m², de los cuales 38 m² son techados; cuenta con 2 habitaciones y 1 baño.
• Construido en 2014, en el quinto piso de la Torre 8, apto 504.
• Conjunto con salón de eventos, juegos infantiles, zona de ropa, gas de red, jardín, parqueadero de visitas, portería, recepción, circuito cerrado y seguridad privada. Precio de venta estimado en aproximadamente $ 100.000.000.

(Lea también: Créditos del 100 % para comprar vivienda nueva en Colombia; FNA alista financiación)

El codirector de la constructora Jaramillo Mora, Pedro Martínez, advirtió en Portafolio que la vivienda VIS, que nació para beneficiar a los hogares más vulnerables, está siendo adquirida hoy en su mayoría por familias de estratos medios. 

Los altos costos del suelo, el encarecimiento de los materiales de construcción y la reducción de los subsidios han desplazado la oferta hacia un segmento con mayor capacidad de pago, dejando rezagados a quienes más la necesitan.

Precio de viviendas en Colombia subió en 2025

En promedio, una vivienda de interés social que hace pocos años costaba menos de 200 millones de pesos hoy ronda los 300 millones.

“Una familia con ingresos de entre 1,5 y 2 salarios mínimos podía acceder a una vivienda de interés social con subsidio. Hoy, para adquirir esa misma vivienda, se requieren ingresos de entre 3,5 y 4 salarios mínimos. Esa brecha refleja la ausencia del subsidio y el enorme obstáculo que esto representa”, afirmó. 

Según explicó el experto en el periódico, esa diferencia, sumada a los límites de los subsidios y a las dificultades para acceder a crédito, ha reducido el número de familias que logran comprar vivienda nueva. 

Además, los constructores reportan que el ritmo de ventas ha caído. Si antes vendían 100 unidades, hoy logran colocar apenas 60. Aunque el mercado no se ha detenido por completo, la disminución refleja un cambio: los hogares con menos recursos están quedando por fuera del sistema formal de adquisición de vivienda.

De acuerdo con Martínez, el subsidio de vivienda sigue siendo una de las herramientas más efectivas de política pública, tanto por su efecto social como por su impacto económico. Sin embargo, señaló que su enfoque debe ser revisado para garantizar que cumpla su propósito original: facilitar el acceso a los hogares de menores ingresos.

El crecimiento se concentró en la vivienda No VIS, cuyas ventas aumentaron 18,7 % y los lanzamientos 22,1 %. En cambio, la vivienda de Interés Social (VIS) y la de Interés Prioritario (VIP) registraron caídas, afectadas por la suspensión de subsidios del programa Mi Casa Ya a finales de 2024.

Los desistimientos de compra también crecieron 4,1 %, especialmente en el segmento VIP, reflejando las dificultades de financiamiento.

Regionalmente, Bogotá, Antioquia y Atlántico lideraron el repunte, aportando el 88 % del crecimiento nacional gracias a programas locales como “Oferta Preferente” y “Mi Techo Propio”.

Camacol señaló que, aunque las ventas y lanzamientos repuntan, la inversión aún se ve limitada por las altas tasas de interés y la incertidumbre en subsidios.

La entidad pidió estabilidad en las políticas de vivienda y coordinación entre los programas nacionales y locales para sostener la reactivación del sector y proteger el empleo en la construcción.

Por qué hay problemas con la venta de vivienda en Colombia

Los problemas con la venta de vivienda en Colombia en 2025 se deben a una combinación de factores económicos y de política pública. Aunque las ventas han mejorado, muchas constructoras enfrentan dificultades para iniciar nuevos proyectos por la falta de subsidios y los altos costos de financiación.

La suspensión de las preasignaciones del programa Mi Casa Ya desde finales de 2024 afectó especialmente a las viviendas de interés social (VIS) y prioritario (VIP), que dependen de estos apoyos para llegar a familias de bajos ingresos.

A esto se suma el aumento de las tasas de interés, que encarece los créditos hipotecarios y reduce la capacidad de compra de los hogares. También hay más desistimientos de compradores, es decir, personas que cancelan su compra por no poder acceder al financiamiento o por la incertidumbre económica.

Las constructoras, por su parte, son más cautelosas para iniciar obras nuevas, lo que ha generado una caída en los proyectos en construcción. Aunque en regiones como Bogotá, Antioquia y Atlántico hay programas locales que impulsan el mercado, el panorama sigue siendo desigual.

En resumen, los líos del sector se explican por la falta de subsidios, el crédito caro y la lenta reactivación de la inversión en vivienda.

(Lea también: Bancolombia anuncia venta de apartamentos desde $ 90 millones; así se pueden comprar)

Consciente de esa realidad, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) anunció que trabaja en una nueva línea de crédito que permitiría financiar hasta el 100 % del valor de una vivienda de Interés Social (VIS).

La presidenta del FNA, Laura Roa, explicó en Blu Radio que la iniciativa podría entrar en funcionamiento durante el primer trimestre de 2026, y que está pensada para quienes hoy destinan buena parte de sus ingresos al arriendo.

“Nos encontramos con familias que nos dicen: ‘Yo puedo pagar un arriendo de 700 u 800 mil pesos, pero no tengo cómo reunir la cuota inicial’. Por eso estamos trabajando en el 100 % de financiamiento, para que ese dinero que hoy se va en arriendo se convierta en el pago de su propia casa”, afirmó en entrevista con la emisora.

Así funcionaría el crédito del 100 % del Fondo Nacional del Ahorro

Actualmente, el FNA financia hasta el 90 % del valor del inmueble. Con la nueva modalidad, la meta es eliminar por completo la necesidad de aportar una cuota inicial, permitiendo que más familias accedan al crédito hipotecario. 

Según Roa, los cálculos del Fondo muestran que una familia que paga entre $ 700.000 y $ 800.000 de arriendo podría destinar esa misma suma, o incluso menos, para pagar su casa. “Con el 100 %, podrían ser [cuotas] de $ 500.000, mucho menos de lo que muchos pagan por arrendar”, explicó la funcionaria.

La materialización de esta línea de crédito depende de un trabajo articulado entre el Gobierno Nacional, el FNA y las alcaldías locales, que podrían dar subsidios o facilitar terrenos para desarrollar los proyectos. 

El costo de vida en este barrio demuestra que la calidad y la limpieza no siempre van de la mano con precios exorbitantes. De acuerdo con datos de plataformas especializadas como Finca Raíz y Cien Cuadras, el valor de los cánones de arrendamiento en esta zona oscila en un rango amplio. Los interesados pueden encontrar opciones que van desde los 900.000 pesos, en los segmentos más modestos o de menor tamaño, y se extienden hasta 2’600.000 pesos para inmuebles con mejores acabados o de mayor metraje.

El fenómeno de El Regalo va más allá de sus cifras inmobiliarias; es un testimonio de cómo la participación comunitaria y el civismo impactan positivamente el entorno urbano. La inversión de sus habitantes en mantener un ambiente impecable no solo mejora la estética y salubridad del sector, sino que también podría influir indirectamente en la estabilidad y atractivo de sus precios de arriendo.

Estos son los precios de algunos arriendo en el barrio El Regalo, de acuerdo con los tamaños:

• 36 metros cuadrados: 750.000 pesos.
• 47 metros cuadrados: 918.000 pesos.
• 47 metros cuadrados: 1’070.000 pesos.
• 60 metros cuadrados: 2’200.000 pesos.

@kevin.bolanos¿Merece este título?♬ sonido original – Kevin Bolaños

¿Dónde queda el barrio El Regalo (Bogotá)?

El barrio El Regalo se inscribe geográficamente en el sector sur occidental de Bogotá, constituyendo una parte vital de la localidad de Bosa. Esta ubicación lo sitúa en un eje de constante crecimiento y desarrollo urbano dentro de la capital colombiana. Bosa es una de las localidades con mayor extensión y densidad poblacional de la ciudad, lo que le confiere a El Regalo una dinámica particular, marcada por su accesibilidad y su rol en la conexión de diversos puntos del sur de Bogotá.

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Su posición no solo es relevante en términos de límites administrativos, sino también por su proximidad a importantes corredores viales y de transporte masivo que facilitan la movilidad de sus habitantes, mejorando considerablemente su calidad de vida sin necesidades de grandes traslados.

¿Cuáles son los mejores barrios para vivir en Bogotá?

El norte de Bogotá concentra gran parte de los sectores más cotizados y exclusivos, ideales para quienes buscan seguridad, excelente infraestructura y calidad de vida. Barrios como Chicó, Rosales y La Cabrera destacan por su arquitectura elegante, amplias zonas verdes, proximidad a los cerros orientales y una ubicación estratégica cerca de centros financieros y comerciales de prestigio como la Zona T y Andino.

Por su parte, Usaquén y Cedritos ofrecen un equilibrio valorado por familias y jóvenes profesionales. Mientras Usaquén fusiona historia y modernidad con su reconocido ambiente de pueblo, Cedritos se distingue por su buen transporte, amplia oferta de servicios (supermercados, colegios) y un ambiente residencial tranquilo, liderando incluso las búsquedas de arriendo en la ciudad por su relación costo-calidad.

 

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En otras áreas como Teusaquillo también se ven estos inmuebles con corte europeo, pero nadie creería que también se encuentra esta arquitectura en San Cristóbal, la cual es un orgullo para sus habitantes, quienes destacan que hace que para ellos sea un lugar armonioso para vivir, hasta el punto que la misma comunidad espera que las infraestructuras sean declaradas patrimonio de la ciudad.

Las casas con corte inglés en el sur de Bogotá se ubican en la Urbanización Primero de Mayo, en el barrio Modelo Sur, en la localidad de San Cristóbal (Bogotá), la cual fue hecha para la clase obrera en el primero de mayo de 1923. Estas construcciones fueron hechas con ladrillo y madera, alejadas completamente del hierro (un material muy usado en esa época).

Por otra parte, @lasflova_bogotrip en Instagram recalca que para levantar estos inmuebles se decidió hacer una ladrillera en el barrio y así contar con los ladrillos y tejas propias para cada vivienda de este proyecto. Asimismo, asegura que este modelo tuvo tanto éxito que fue la base para crear las casas del barrio Modelo Norte.

¿Qué estrato es el barrio Modelo Sur Bogotá?

El barrio Modelo Sur en Bogotá se identifica, en su gran mayoría, como de estrato socioeconómico 3. Esta clasificación oficial es un dato clave que emerge de la estratificación por localidad realizada por la Secretaría Distrital de Planeación (SDP), la entidad encargada de asignar estos niveles en la capital.

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La preponderancia de este estrato en el barrio indica que la mayor parte de sus predios se ubican en el rango de ingresos y condiciones de vida catalogado como medio-bajo. Esta designación tiene implicaciones directas en el costo de los servicios públicos domiciliarios, ya que los estratos más bajos reciben subsidios, mientras que los más altos contribuyen solidariamente a su financiación, un sistema que busca mitigar las desigualdades sociales.

¿Cuántos barrios tiene la localidad de San Cristóbal?

Conocida por su gran extensión y diversidad territorial, la localidad de San Cristóbal se erige como una de las zonas con mayor densidad de asentamientos en la capital. Se estima que su composición urbana abarca aproximadamente 200 barrios, una cifra que dimensiona el reto en materia de gestión y planificación para las autoridades locales. Esta vasta red de vecindarios se extiende a lo largo de su geografía, conectando historias y realidades sociales diversas.

Entre la extensa lista de sectores que conforman esta localidad, se encuentran nombres emblemáticos y de gran reconocimiento como el tradicional 20 de Julio, junto a otros que reflejan la variedad de su paisaje y desarrollo, como Miraflores, Altamira y Nueva Gloria. A estos se suman barrios de importancia como Nariño Sur, La Herradura, Quindío y Puente Colorado, que en conjunto ilustran la riqueza del tejido social de la localidad, donde cada uno aporta una identidad única a este importante sector de la ciudad.

Las mansiones y los vehículos de los residentes (algunos propietarios) del lugar fueron apenas una muestra de la exclusividad que se maneja en un espacio reservado para pocos.

¿Dónde queda un conjunto de casas de millonarios en Colombia?

Aposentos Club House, lugar que visitó el creador de contenido Kevin Bolaños, está ubicado en Sopó (Cundinamarca) y él lo presentó como un conjunto de millonarios en Colombia dentro de su exposición.

Parece pertinente aclarar que Pulzo encontró esta información en un video de la cuenta en YouTube de Bolaños publicado el 13 de octubre, pero dos días después este material fue retirado del canal. A pesar de eso, expuso algunos detalles al compartir con un experto que le mostró el lugar.

El agente inmobiliario que se presentó como JuanDa Real Estate (por su cuenta de Instagram) presentó una casa que está dentro de ese lugar y se caracteriza por varios lujos que no pasan desapercibidos.

Una particularidad es que cada una de las casas tiene un diseño original, de acuerdo al gusto de cada residente, además de que muchos de ellos cuentan con carritos de golf, no solo para la práctica de ese deporte sino para el desplazamiento de las personas dentro del conjunto.

El sitio tiene lagos propios y, según el agente inmobiliario, muchas personas tienen sus lanchas para ir a Guatavita, además de que el lugar cuenta con canchas de golf con 18 hoyos, detalle muy exclusivo repartido por todo el conjunto.

Asimismo, el espacio tiene caballerizas y piscinas, entre otros detalles que lo hacen muy exclusivo, algo que se nota por los carros de lujo que tienen muchas de las personas que viven allí. Además, está cerca al club Hatogrande.

El sitio puntual que el creador de contenido Kevin Bolaños visitó tiene un costo de arriendo de 22 millones de pesos y un precio para la venta de 5.200 millones de pesos, aunque por ahora está desocupado.

 

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Para el caso del conjunto en cuestión, el arriendo de la casa que está en el denominado conjunto de millonarios en cercanías de Bogotá tiene un canon por el que se pide que el arrendatario perciba al menos 66 millones de pesos mensuales.

Lo llamativo es que a pesar de que estos lugares pertenecen a personas que por sus ingresos pueden ser considerados como millonarios en el contexto a nivel nacional, el costo del mencionado canon está en el promedio ‘premium’.

¿Cuánto vale el arriendo de una casa de lujo en Colombia?

Según datos recientes de Fincaraiz, arrendar una propiedad en las principales ciudades del país puede costar más que una cuota de crédito hipotecario de alto valor.

En el segmento ‘premium’, los cánones más altos de arriendo se concentran en las casas de gran formato en Bogotá, con valores que alcanzan los 99 millones de pesos mensuales, seguidas por las casas lote de hasta 65 millones de pesos, los apartamentos con cánones cercanos a los 60 millones de pesos, las casas campestres con valores de 30 millones de pesos y los apartaestudios que llegan a 15 millones de pesos mensuales.

En Bogotá, los arriendos más elevados se concentran en zonas como Chapinero (Rosales, El Nogal, Chicó Norte), Usaquén (Santa Bárbara, Country Club, La Carolina), además de sectores como La Cabrera y Seminario, reconocidos por su cercanía a embajadas, colegios internacionales, clubes privados, centros financieros y zonas comerciales de alta gama. Estas áreas concentran la mayor oferta de inmuebles exclusivos en el país.

Los inmuebles más demandados en este segmento incluyen casas campestres, penthouses y apartamentos de gran metraje, caracterizados por tener áreas que van hasta los 1.500 metros cuadrados y ofrecer diseños arquitectónicos modernos, terrazas con vista panorámica, acabados de lujo y múltiples parqueaderos.

Estas propiedades suelen incorporar gimnasios privados, cine en casa, jacuzzi, sauna, salas de reuniones y seguridad 24 horas, lo que refuerza su exclusividad y explica sus altos cánones de arriendo.

¿Cuánto gana un millonario en Colombia?

La Dian reporta que para ser parte del 5 % de los adultos con mayores ingresos en Colombia (según cifras de 2021), se requiere tener ingresos mensuales promedio de al menos 6,9 millones de pesos. También se sabe que las personas con ingresos superiores a 50,8 millones de pesos al año (lo que equivale a unos 4,2 millones de pesos mensuales) ya estaban obligadas a declarar renta ese mismo año.

Con base en lo anterior, se puede inferir que alguien que se considere millonario en el contexto colombiano probablemente tiene ingresos mucho mayores que esos umbrales.

Algunos artículos sugieren que los que tienen ingresos mensuales superiores a 13 millones de pesos hasta 100 millones de pesos ya pertenecen a posiciones altas de ingreso, y los llamados “superricos” o “megarricos” estarían por encima de ese rango.

Por tanto, mientras no exista un dato oficial que establezca un umbral formal de “millonario”, podría decirse que esa persona ganaría meses superiores a 10‑15 millones de pesos al mes, o bastante más si incluye ingresos no solo laborales sino de inversiones, propiedades u otras fuentes. Esa estimación está respaldada por lo que reporta la Dian sobre los grupos con mayores ingresos, aunque sin representar un valor exacto o universal.

En ese sentido, el interés no solo gira alrededor de las viviendas más convencionales, sino que expertos tienen su atención puesta en el denominado público ‘premium’.

Así es como cifras impresionantes frente a la realidad nacional salen a flote gracias al informe de uno de los portales especializados que ofrece un panorama muy llamativo sobre el asunto.

¿Cuáles son los arriendos más caros en Colombia?

Según datos recientes de Fincaraiz,  el mercado de vivienda de lujo en Colombia está alcanzando cifras históricas y arrendar una propiedad en las principales ciudades del país puede costar más que una cuota de crédito hipotecario de alto valor.

En el segmento premium, los cánones más altos se concentran en las casas de gran formato en Bogotá, con valores que alcanzan los 99 millones de pesos mensuales, seguidas por las casas lote de hasta 65 millones de pesos, los apartamentos con cánones cercanos a los 60 millones de pesos, las casas campestres con valores de 30 millones de pesos y los apartaestudios que llegan a 15 millones de pesos mensuales.

En el resto del mercado, los apartamentos registran un valor promedio de 10,3 millones de pesos, las casas campestres de 15,6 millones de pesos, las casas lote de 18,2 millones de pesos, las oficinas exclusivas de 35,5 millones de pesos, los apartamentos tipo estudio de 4 millones de pesos y los parqueaderos privados desde 220.000 pesos mensuales.

¿Dónde están los arriendos de vivienda más caros de Bogotá?

Los arriendos más elevados en Bogotá se concentran en zonas como Chapinero (Rosales, El Nogal, Chicó Norte), Usaquén (Santa Bárbara, Country Club, La Carolina), además de sectores como La Cabrera y Seminario, reconocidos por su cercanía a embajadas, colegios internacionales, clubes privados, centros financieros y zonas comerciales de alta gama. Estas áreas concentran la mayor oferta de inmuebles exclusivos en el país.

Los inmuebles más demandados en este segmento incluyen casas campestres,
penthouses, apartamentos de gran metraje y oficinas de alta gama,
caracterizados por tener áreas que van desde los 500 hasta los 1.500 metros cuadrados y ofrecer diseños arquitectónicos modernos, terrazas con vista panorámica, acabados de lujo y múltiples parqueaderos.

Estas propiedades suelen incorporar gimnasios privados, cine en casa, jacuzzi, sauna, salas de reuniones y seguridad 24 horas, lo que refuerza su exclusividad y explica sus altos cánones de arriendo.

Aunque podría pensarse que estas cifras limitan la demanda, Fincaraíz indicó que el mercado premium está en auge. La combinación de altas tasas de interés y baja oferta de vivienda nueva están impulsando a muchos compradores potenciales a optar por el arriendo.

“Lo que estamos viendo es un cambio en el comportamiento del consumidor de estratos altos, quienes antes destinaban capital a la compra, hoy prefieren
arrendar por flexibilidad y porque la oferta de vivienda nueva no crece al ritmo de la demanda. Esto ha dinamizado el mercado premium de arriendos en grandes ciudades como Bogotá y Medellín”, explicó Lesly Posada, Gerente Comercial de Fincaraíz.

¿Quiénes buscan los arriendos más caros en Bogotá?

Además, la experta señala que quienes buscan este tipo de propiedades, con
cánones que oscilan entre 15 y 99 millones de pesos mensuales o más en Bogotá, son principalmente directivos de multinacionales, altos ejecutivos corporativos trasladados al país, así como funcionarios de embajadas, consulados y organismos multilaterales que requieren residencias amplias y seguras, y empresarios o inversionistas extranjeros que valoran la privacidad, el confort y la ubicación estratégica.

Esa preferencia por propiedades únicas, con estándares comparables a los de
capitales globales, mantiene los precios del arriendo de lujo en niveles elevados.

Fincaraíz señaló que estos valores se sustentan en la ubicación privilegiada, el
diseño y metraje excepcionales, la escasa oferta de inmuebles exclusivos y
los altos estándares de seguridad y privacidad.

En un mercado cada vez más competitivo y globalizado, los arriendos de lujo se consolidan como una tendencia en expansión, impulsada por la llegada de nuevos perfiles internacionales y por un consumidor que hoy entiende el lujo como una inversión, más que como un símbolo de estatus.

Esta normativa (Ley 820 o Ley de Arrendamiento) prohíbe expresamente esos cargos y aclara que no tienen ningún respaldo legal.

Esa medida busca equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos, pues muchos de estos últimos se veían obligados a pagar sumas extra para acceder a una vivienda, lo que aumentaba los costos y limitaba su capacidad de arrendar.

La ley reafirma que los arrendadores solo pueden cobrar lo estipulado en el contrato de arrendamiento y que cualquier cobro adicional constituye una infracción sancionable.

De igual forma, la Ley 820 ya regulaba el arriendo de vivienda urbana, pero ahora una nueva disposición refuerza esas garantías y amplía la protección al arrendatario.

Con esta medida, el Gobierno busca promover la transparencia en el mercado inmobiliario y proteger el derecho a una vivienda digna, eliminando los abusos y asegurando que los inquilinos paguen únicamente lo justo por su contrato.

Qué dice la Ley de Arrendamiento sobre ese tema puntual

En el Capítulo IV, la norma prohíbe que los arrendadores exijan depósitos en dinero o cualquier tipo de garantía real como requisito para celebrar un contrato de arrendamiento.

Esta prohibición incluye cualquier intento de imponer dichas garantías de forma indirecta o mediante documentos diferentes al contrato principal.

El Capítulo V regula el subarriendo y la cesión del contrato. Establece que el arrendatario no puede ceder el arriendo ni subarrendar el inmueble sin autorización expresa del arrendador.

Si incumple esta norma, el arrendador puede terminar el contrato o firmar uno nuevo con los ocupantes reales, notificando por escrito al arrendatario. Además, se aclara que, en procesos judiciales, el subarrendatario o cesionario solo podrá intervenir si hubo autorización previa y notificación formal.

El Capítulo VI define las reglas sobre la renta del arrendamiento. El canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, el cual no debe ser más del doble del avalúo catastral vigente.

Finalmente, permite que las partes pacten el canon en divisas extranjeras, aunque el pago debe realizarse en pesos colombianos al tipo de cambio vigente o al acordado por las partes.

(Lea también: Apartamentos de 35 metros (o menos): la alternativa ante altos precios de vivienda en Colombia)

De acuerdo con el concepto jurídico emitido por la entidad, la Ley 675 de 2001 establece que toda edificación bajo el régimen de propiedad horizontal debe contar con una póliza que ampare los bienes comunes frente a posibles siniestros, detalla El Tiempo.

El objetivo es proteger el patrimonio de los copropietarios y garantizar la posibilidad de reconstrucción en caso de desastres naturales o accidentes graves.

La directriz surgió a raíz del caso de una copropiedad que buscaba renovar su seguro, pero la aseguradora se negó a hacerlo por considerar que la estructura presentaba un deterioro importante. Esto abrió un debate sobre la viabilidad de mantener aseguradas edificaciones antiguas y las responsabilidades de los administradores en estos casos.

Ante el panorama, el Ministerio de Vivienda fue claro: las pólizas contra incendios y terremotos son de carácter obligatorio siempre que las zonas comunes puedan ser aseguradas, sin importar la edad del edificio. 

La cartera indicó que la cobertura debe ser suficiente para permitir la reconstrucción total o una compensación económica proporcional a cada propietario, de acuerdo con su coeficiente de copropiedad, precisó el periódico.

La entidad recalcó que esta obligación no depende de la voluntad de la asamblea de copropietarios ni de la administración, pues es un deber legal que hace parte del régimen de propiedad horizontal. Su finalidad, añadió, es proteger tanto la infraestructura como los intereses económicos de las familias que habitan en los conjuntos.

Multa por no tener póliza de zonas comunes en Colombia

Primero, no contar con esta póliza puede traer sanciones graves para las copropiedades. Las autoridades pueden imponer multas y los administradores podrían enfrentar responsabilidades legales por omisión de sus funciones.

Segundo, aunque el seguro es obligatorio, las aseguradoras tienen libertad para decidir si asumen o no el riesgo. Esto significa que una compañía puede negarse a emitir la póliza si considera que el inmueble no cumple con las condiciones mínimas de asegurabilidad.

Y tercero, el Ministerio de Vivienda aclaró que no tiene competencia para obligar a las aseguradoras a emitir pólizas específicas, ya que esa función recae en la Superintendencia Financiera, entidad encargada de supervisar el comportamiento del sector.

(Lea también: Vender (y hasta heredar) vivienda tendría cobro adicional en Colombia y vendría problema)

De acuerdo con datos de Metrocuadrado.com, citados por Portafolio, durante los primeros nueve meses del año se registraron en promedio 7.500 ofertas mensuales de este tipo de inmuebles, una cifra que refleja su creciente protagonismo en el sector. 

Del total, el 55 % corresponde a apartamentos en arriendo y el 45 % a unidades en venta, lo que muestra un equilibrio entre la demanda de quienes buscan invertir y la de quienes necesitan arrendar, explica el rotativo. 

La tendencia también se ve reflejada en el interés de los usuarios: el portal contabilizó más de tres millones de búsquedas relacionadas con miniapartamentos en el mismo periodo, consolidándose como uno de los tipos de vivienda más consultados en el mercado digital colombiano.

El fenómeno responde al auge del ‘small living’, un concepto que prioriza la eficiencia y la sostenibilidad frente al tamaño del espacio. Según Metrocuadrado.com, los proyectos de menor área buscan aprovechar cada metro cuadrado al máximo mediante diseños inteligentes que integran muebles multifuncionales, almacenamiento vertical y elementos modulares.

Además, los desarrolladores han incorporado ventanas amplias, terrazas y áreas comunes compartidas como gimnasios, ‘coworking’ o zonas verdes, para compensar la reducción del espacio privado. 

Estas características apuntan a un público joven y urbano: personas solteras, parejas sin hijos y profesionales que valoran la ubicación, la movilidad y la practicidad por encima de la amplitud. El lío es para familias compuestas, las cuales deben pagar altas sumas de dinero para conseguir un espacio digno y amplio. 

Miniapartamentos, buena opción para invertir en Colombia

Los miniapartamentos están llamando la atención de inversionistas interesados en propiedades con alta rentabilidad y menor riesgo. Debido a su tamaño, los costos de construcción, mantenimiento y servicios públicos son más bajos, lo que mejora los márgenes de operación. 

A esto se suma que presentan altas tasas de ocupación y rotación, especialmente entre jóvenes profesionales y personas que trabajan de forma remota.

(Ver también: Previenen a quienes viven en conjuntos en Colombia: vendrán conflictos por culpa de estos cobros)

Así lo reflejan las cifras del DANE, que revelan que, durante el primer semestre de 2025, los desembolsos a personas entre 18 y 29 años crecieron frente al mismo periodo del año anterior.

El aumento, sin embargo, no cambia el panorama: los jóvenes siguen siendo el segmento con menor peso en el mercado de vivienda, superados por adultos de 30 a 39 años y también por quienes ya pasaron los 40.

La operación estadística de Financiación de Vivienda (FIVI) del Dane muestra que desde 2022 la proporción de créditos otorgados a menores de 30 años se mantiene como la más baja. En promedio, representaron el 25.6 % de las operaciones en los últimos tres años, con poco más de 34.000 desembolsos.

En contraste, los adultos de 30 a 39 años concentraron el 42.6 % de los créditos, mientras que quienes superan los 40 alcanzaron un 31.8 %. Esto confirma que, incluso frente a personas en etapas más avanzadas de su vida laboral, los jóvenes son quienes tienen más dificultades para financiar una vivienda propia.

Los datos del primer semestre de 2025 confirman la misma tendencia: hay más desembolsos que en 2024, pero la proporción frente al resto de grupos apenas cambia. Expertos señalan que el obstáculo principal no es la falta de interés en comprar vivienda, sino la capacidad de pago y las condiciones del sistema financiero.

Cuál es la estrategia de los jóvenes para comprar vivienda

Para poder acceder, la mayoría de jóvenes opta por plazos extensos. Según el Dane, más del 50 % de los créditos se pactaron entre 16 y 20 años, mientras que otro 35 % eligió financiarse a 26 o 30 años.

En cambio, los préstamos cortos son poco comunes: apenas un 10 % en plazos de 8 a 15 años y menos del 1 % a cinco años. Esto responde a que extender el crédito reduce el valor de la cuota mensual, lo que hace posible asumirla con ingresos más bajos. El problema es que, al final, el costo financiero total se dispara.

Además, los jóvenes financiaron en promedio el 58 % del valor de sus viviendas con crédito, lo que significa que en plazos largos logran cubrir más de la mitad del inmueble con el préstamo. Pero si intentan créditos cortos, deben aportar hasta el 60 % del valor de entrada, un esfuerzo casi imposible para quienes inician su vida laboral.

Retos y propuestas para mejorar el acceso

El gremio Camacol Bogotá y Cundinamarca asegura que trabaja junto con las entidades financieras en estrategias para acercar a los jóvenes al crédito hipotecario. Una de ellas es fortalecer la educación financiera, de manera que este grupo conozca las opciones de subsidios, programas y productos disponibles.

(Ver también: Impactante aumento de estafas en arriendos: así operan los fraudes que ponen en jaque a quienes buscan vivienda en Colombia)

También insisten en que se requieren incentivos y líneas diseñadas para la realidad de quienes aún no tienen ingresos altos ni estabilidad laboral. Solo con estas medidas, dicen, se podrá cerrar la brecha que hoy mantiene a los jóvenes como el grupo con menor acceso a vivienda propia, pese a que cada vez más recurren al crédito para intentarlo.

(Vea también: Barrio de Bogotá para vivir con poco dinero: hay arriendo en menos de $ 900.000 y no es Soacha)

Entre estas, se encuentra el proceso de restitución de bienes inmuebles arrendados, un procedimiento que permite al propietario recuperar su inmueble cuando el comportamiento del inquilino no es el adecuado o se incumplen los pagos estipulados en el contrato.

¿Cómo hacer que un inquilino se vaya?

Según explica el Ministerio de Justicia y del Derecho, este proceso consiste en que el arrendador solicite formalmente la entrega del bien inmueble por parte del arrendatario. Además de la restitución de la vivienda, se pueden reclamar otros conceptos pendientes como cánones de arrendamiento atrasados, servicios públicos, cuotas de administración, perjuicios e intereses moratorios.

La ley permite que este procedimiento se haga tanto de manera extrajudicial, a través de centros de conciliación, como judicial, si no se llega a un acuerdo.

Uno de los primeros pasos que puede tomar el arrendador es iniciar un proceso de conciliación. Esta vía permite buscar un acuerdo amistoso con el inquilino antes de acudir a instancias judiciales. En casos de atraso en el pago del arriendo, morosidad en servicios públicos o conflictos de convivencia, los centros de conciliación funcionan como un espacio legalmente respaldado para plantear las solicitudes y llegar a un acuerdo.

El marco legal que regula este proceso incluye la Ley 640 de 2001, que modifica normas sobre conciliación, así como la Ley 446 de 1998, el Decreto 1818 de 1998, la Ley 1564 de 2012 (artículo 82 sobre requisitos de la demanda) y la Ley 820 de 2003. Estas normas garantizan que tanto los arrendadores como los arrendatarios conozcan los derechos y obligaciones que les asisten durante el proceso.

Durante la conciliación, se pueden solicitar varios aspectos: la restitución de la vivienda, el pago de cánones de arrendamiento adeudados, intereses por mora, pagos de servicios públicos, cuotas de administración, costos del proceso y cualquier otro perjuicio causado al arrendador o al bien arrendado.

Este procedimiento aplica tanto para contratos escritos como verbales, siempre que la solicitud indique claramente el tipo de contrato firmado.

Para iniciar el proceso en un centro de conciliación público o privado, el arrendador debe radicar una solicitud que contenga los datos necesarios para establecer la relación de las partes y detallar las pretensiones.

Esto incluye hechos, anexos, pruebas y la información de contacto para notificaciones. Si el contrato es escrito, debe adjuntarse copia del mismo. Una vez radicada la solicitud, normalmente en 3 a 5 días hábiles se designa un conciliador, quien citará a las partes a la audiencia. Cada parte puede ser citada hasta tres veces, con un plazo de 8 a 10 días hábiles para garantizar la notificación del arrendatario.

Durante la audiencia de conciliación pueden ocurrir tres escenarios:

1. Se alcanza un acuerdo: el acta de conciliación deja por escrito las obligaciones de ambas partes, incluyendo la fecha y hora de entrega del inmueble.
2. No se logra conciliación: el acta registra las razones por las cuales no se llegó a un acuerdo, y si el arrendatario no asistió, se deja constancia de inasistencia para iniciar el trámite judicial correspondiente.
3. Incumplimiento tras acuerdo: si el arrendatario no entrega el inmueble según lo pactado, el centro de conciliación emite un oficio al juez, acelerando la diligencia de restitución sin necesidad de iniciar un proceso judicial completo.

El proceso de restitución de bienes inmuebles arrendados busca equilibrar los derechos del arrendador y del arrendatario, ofreciendo mecanismos extrajudiciales y judiciales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

La ley establece un procedimiento claro y regulado que protege tanto al propietario como a quien ocupa el inmueble, asegurando que cualquier conflicto pueda resolverse de manera ordenada y legal.

De ahí, Metrocuadrado señaló que a la hora de adquirir vivienda, además de alternativas de financiación, es necesario que los compradores conozcan la legislación para proteger el inmueble de posibles riesgos legales como embargos, y gravámenes sin el consentimiento del propietario.

El dato se hace relevante porque, según datos de la Dian, en 2024 se embargaron 14.248 inmuebles en Colombia. Por ello, los mecanismos de protección pueden ser relevantes para garantizar el futuro de un hogar. En la norma colombiana existen dos formas jurídicas de proteger el inmueble: afectación familiar y patrimonio familiar.

¿Cuánto vale pedir una afectación a vivienda familiar en Colombia?

Establecer la afectación a vivienda familiar en una notaria de Colombia costaría entre 300.000 a 600.000 pesos dependiendo del caso. En adición, se debe pagar la tarifa de registro, que para 2025 está en 28.100 pesos. Para hacer la inscripción en el folio de matrícula de la propiedad, se deben pagar 14.600 pesos según la tarifa de registros, indicó Metrocuadrado.

En Colombia la figura de Afectación a Vivienda Familiar existe gracias a la Ley 258 de 1996, con la cual se protege un inmueble destinado a ser de residencia familiar. A través de esta se impide que la vivienda sea embargada, vendida o gravada sin contar con el consentimiento de los cónyuges, y se protege cuando en la familia hay menores.

La afectación a vivienda familiar se solicita para que ninguno de los cónyuges pueda hacer uso unilateral del inmueble, protegiendo de esta forma la inversión.

Hay ciertos lineamientos que se deben tener en cuenta para que el inmueble pueda ser protegido a través de la figura de afectación a vivienda familiar en Colombia.

El primero a tener en cuenta es que la afectación se puede aplicar únicamente para propiedades de uso habitacional. No se puede hacer sobre locales, fincas, garajes, entre otros. Quienes lo pueden solicitar deben de estar casados o haber vivido juntos por al menos 2 años. Una persona soltera no puede acceder a esta figura.

Quienes vayan a hacer la afectación deben figurar como únicos propietarios del inmueble y se puede afectar únicamente un inmueble. Hay que tener en cuenta que para solicitar esta figura, ambos cónyuges deben dirigirse a una notaría y presentar:

• Paz y salvo del impuesto predial.
• Comparecencia de los titulares.
• Certificado de libertad y tradición.
• Registro civil de los menores.
• Certificado del IDU.
• Documentos de quienes constituyen la afectación a vivienda familiar.

Para que esta pueda tener efectos jurídicos, la copia de la escritura pública debe ser llevada ante la Oficina de Registro de Instrumento Públicos del lugar donde está matriculado el inmueble.

¿Cuánto cuesta constituir patrimonio familiar para una vivienda?

El costo del trámite de patrimonio familiar para una vivienda puede oscilar entre 300.000 a 600.000 pesos, al igual que la afectación familiar, esto, sin contar documentaciones y registro, de acuerdo con Metrocuadrado

El patrimonio de familia en una vivienda permite la protección económica y jurídica de los activos familiares, inembargables (excepto procesos fiscales). Se encuentra regulada mediante la Ley 70 de 1931 y aplica para inmuebles que no excedan el valor de 250 salarios mínimos legales vigentes.

Los beneficiarios de esta figura son cónyuges con hijos menores, parejas sin hijos y personas solteras. También puede constituirse por donación o testamento.

Específicamente esta garantiza la seguridad jurídica y económica de los activos que existan en un grupo familiar, evitando que estos sean embargados, y protegiéndolos cuando hay menores. Cabe resaltar que cuando se adquiere una Vivienda de Interés Social, la constitución de patrimonio es obligatoria, pues ya viene constituida en la escritura del inmueble.

Para constituir el patrimonio familiar se debe presentar la solicitud a un notario por escrito, en un documento que contenga: nombre de quien lo solicita, beneficiarios y estado civil. Se debe presentar el certificado de tradición y libertad del inmueble, certificado de matrimonio, registro civil de los hijos si aplica, y avalúo catastral o recibo de impuesto predial.

Hecho esto, el notario dispondrá de 15 días para que quien quiera oponerse, presente su solicitud, y se dará paso a la firma de la escritura pública. Una vez se tenga la escritura, esta debe ser presentada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Algunos aspectos clave a considerar son que la protección rige en cuanto se registra. Asimismo, no puede constituirse sobre inmuebles hipotecados, salvo Vivienda de Interés Social (VIS), que se protege en la compraventa. Arrendar el bien puede permitir que un juez levante la protección.

(Vea también: Se viene cambio en el Centro Comercial Parque La Colina y visitantes se verán beneficiados)

Sin embargo, según advierte la creadora de contenido Manuela Alejandra Reyes, la norma podría facultar a los alcaldes para modificar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) sin concertación ciudadana y abrir el camino a expropiaciones bajo el argumento de utilidad pública.

De acuerdo con Reyes, la Ley Okupa se perfila como una medida que busca  mejorar o legalizar asentamientos informales, pero en la práctica podría minar la propiedad privada y socavar la seguridad jurídica en Colombia.

En un video publicado en redes sociales, advierte que campesinos, comerciantes y familias deben observar con atención sus posibles efectos. “Abre la puerta a validar ocupaciones irregulares, enviando el mensaje de que invadir puede tener premio”, indicó Reyes.

@manuelaganadera8 El PL 206/2025, la llamada LEY OKUPA, no es un simple proyecto: legaliza ocupaciones de más de 10 años, permite a los alcaldes cambiar el POT sin concertación y abre la puerta a expropiaciones por utilidad pública. En el papel suena a mejorar asentamientos, pero en la práctica pone en jaque la propiedad privada y la seguridad jurídica en Colombia. Este video explica por qué todos campesinos, comerciantes y familias , debemos estar atentos. #ManuelaGanadera #política #paratiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii #colombia ♬ original sound – manuuuu🐄

Posibles impactos sobre comunidades y propietarios

Para campesinos, podría implicar la pérdida forzada de sus tierras tradicionales sin garantías claras ni compensaciones justas. Para comerciantes y ciudadanos promedio, abre la puerta a conflictos legales e inseguridad sobre sus propiedades. Las familias que esperaban estabilidad podrían enfrentarse a demandas de desalojo o reversión de títulos.

Por otro lado, el discurso oficial argumenta que esta ley permite regularizar miles de viviendas informales, impulsar el acceso a servicios públicos y promover justicia social. Pero Reyes advierte que ese propósito queda opacado si se debilitan los derechos fundamentales de propiedad.

Este debate va mucho más allá de la legalidad urbana y tiene que ver con el equilibrio institucional, la seguridad jurídica y la protección de derechos individuales frente al poder público.

Esta es la primera convocatoria de un plan diseñado para ofrecer apoyo directo y temporal a poblaciones priorizadas, con el fin de garantizarles un lugar digno donde vivir.

(Vea también: Surgen nuevos métodos de venta de vivienda en Colombia: ¿qué son los gemelos digitales?)

En esta fase inicial, los beneficiarios recibirán un subsidio mensual de hasta  882.570 pesos, equivalente al 0,62 del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV). El auxilio se entregará durante seis meses consecutivos y será de carácter estrictamente temporal.

Inscripciones únicamente en línea

La entidad distrital recalcó que el proceso de inscripción se llevará a cabo únicamente a través de un formulario digital habilitado en el portal oficial de la SDHT. No se aceptará la entrega de documentos físicos ni el envío por correo electrónico.

Para las personas que no cuenten con acceso a internet, la Secretaría recomienda acudir a los canales de atención habituales o dirigirse a un SúperCADE, donde podrán recibir orientación personalizada para completar el proceso de postulación.

¿Quiénes pueden acceder al subsidio?

El programa está diseñado para beneficiar a quienes más lo necesitan. Por ello, la Secretaría asignó 120 subsidios a cada uno de los cinco grupos poblacionales priorizados, sumando un total de 600 apoyos disponibles:

1. Víctimas del conflicto armado.
2. Personas en condición de discapacidad.
3. Hogares afectados por emergencias o desastres en los últimos cinco años.
4. Personas cuidadoras cabeza de hogar (incluidas mujeres cuidadoras).
5. Recuperadores de residuos reciclables.

Requisitos para postularse al subsidio de arrendamiento 

De acuerdo con la circular 26 de 2025 emitida por la Secretaría del Hábitat, los hogares que deseen acceder al subsidio deberán cumplir con las siguientes condiciones:

• Tener ingresos familiares iguales o inferiores a $ 1.423.500 (equivalentes a 1 SMMLV).
• Contar con un contrato de arrendamiento vigente. Si el arrendador no acepta formalizar el contrato, la postulación no podrá avanzar.
• Presentar un recibo de servicios públicos y un documento que respalde los ingresos del hogar.
• Aportar la certificación que acredite la pertenencia al grupo poblacional priorizado (por ejemplo, el Registro Único de Víctimas – RUV, un certificado médico o una constancia emitida por el Idiger).
• Es importante destacar que no se exige autenticación notarial de los documentos. Además, las personas que vivan solas también podrán aplicar al beneficio.

Diferencias con otros programas de vivienda

La Secretaría aclaró que el Arrendamiento Temporal Solidario no debe confundirse con el programa Ahorro para mi Casa, el cual está orientado a fomentar el ahorro con miras a la adquisición de vivienda propia.

Mientras que Ahorro para mi Casa exige un ahorro mensual obligatorio (que en 2025 corresponde a $ 384.345), el programa temporal de arriendo no contempla este requisito, ya que su enfoque está en brindar un alivio inmediato a las familias.

En caso de que un ciudadano se hubiera postulado al programa Ahorro para mi Casa y no resultara seleccionado, tendrá la posibilidad de participar en esta nueva convocatoria de Arrendamiento Temporal Solidario.

Evaluación y asignación de subsidios

La SDHT enfatizó que inscribirse en el programa no garantiza automáticamente la obtención del subsidio. La asignación dependerá de un proceso de verificación exhaustivo, que incluye la revisión de documentos, visitas de campo y la aplicación de criterios de priorización previamente definidos.

Este enfoque busca asegurar que los recursos lleguen a quienes realmente cumplen con las condiciones y atraviesan una situación de vulnerabilidad que les impide cubrir el costo de un arriendo digno en la ciudad.

El lanzamiento de este programa representa una medida de apoyo clave para cientos de familias en Bogotá, en un contexto en el que el alto costo de vida y las dificultades laborales han incrementado la presión sobre los hogares más vulnerables.

Con estos 600 subsidios de arriendo, la administración distrital espera no solo mitigar la carga económica de las familias beneficiarias, sino también fortalecer el derecho a una vivienda digna, brindando un alivio temporal que les permita estabilizar su situación mientras encuentran soluciones más permanentes.

(Ver también: Cuánto cuesta un arriendo en el World Trade Center, ubicado en exclusiva zona de Bogotá)

Muchos creen que existe un margen de cinco días adicionales para consignar el canon mensual, lo que causa confusión y en ocasiones conflictos en la relación contractual.

Sobre este punto, la abogada y especialista en derecho inmobiliario Katheryne Guerrero aclaró que la ley no contempla dicho beneficio de forma automática. A través de sus redes sociales explicó que la normativa vigente en materia de arrendamientos no establece un periodo de gracia general para los inquilinos. En realidad, el plazo depende de lo que se acuerde entre ambas partes y quede consignado en el contrato.

@defiendetelaw Respuesta a @erazomaria1 #ArriendoColombia #DerechoInmobiliario #DefiendeteLaw #ContratoDeArriendo #ArriendoSeguro ♬ sonido original – Abg Katheryne Guerrero

“Por lo general, se concede un margen de cinco días para pagar, pero no es una obligación legal. La ley no le da al inquilino ese derecho. Es una decisión del propietario si quiere otorgarlo o no”, puntualizó Guerrero.

El papel del contrato es, entonces, determinante. Allí se fija la fecha exacta de pago —por ejemplo, el día 3 de cada mes— y cualquier extensión se convierte en un acuerdo privado, no en un derecho adquirido.

De hecho, la especialista señaló que exigir tiempo adicional sin respaldo contractual no tiene validez. “Si en el contrato se establece que debe pagar el día 3, no se puede reclamar más plazo salvo que el arrendador lo autorice”, subrayó.

Esa falsa creencia de contar siempre con cinco días de gracia puede traer consecuencias. Incluso retrasos de pocos días, si son reiterados, pueden convertirse en antecedentes negativos que afectan la relación entre propietario e inquilino.

Guerrero diferenció dos escenarios: cuando el arrendador decide no prorrogar el contrato al terminar su vigencia o cuando lo da por terminado definitivamente. Aunque parezcan figuras similares, sus implicaciones legales son distintas y pueden impactar al arrendatario de maneras diferentes.

(Ver también: Revelan qué es mejor entre comprar o arrendar casa, según su edad, para que duerma tranquilo)

Ante este panorama, los expertos recomiendan revisar con detalle las cláusulas del contrato de arrendamiento y no dejarse guiar por mitos que no tienen respaldo en la ley. El diálogo directo entre propietario e inquilino puede facilitar soluciones flexibles en casos puntuales, pero la regla general sigue siendo cumplir con las fechas establecidas.

El acceso a este apoyo de la caja de compensación es un proceso directo y pensado para el bienestar de los afiliados. Lejos de ser un trámite engorroso, la entidad promete una gestión fácil, permitiendo a los interesados concentrarse en la búsqueda y elección de su futuro hogar. Este enfoque práctico y centrado en el usuario es fundamental para que el beneficio llegue a quienes más lo necesitan, facilitando que el sueño de tener una vivienda usada deje de ser una meta lejana para convertirse en una realidad tangible.

Los subsidios de vivienda usada de Colsubsidio representan una herramienta financiera poderosa y accesible para sus afiliados. Con aportes que se ajustan a las necesidades de cada familia y un proceso de aplicación simplificado, la caja de compensación se consolida como un facilitador clave en el mercado inmobiliario, ya que así no debe pensar en conseguir el enchape, los sanitarios, la estufa y otros acabados para un apartamento nuevo y que representan una mayor inversión.

Por otra parte, estos son los requisitos para acceder a este apoyo:

• Ingresos familiares de hasta 4 SMMLV.
• No haber recibido subsidios previos.
• Estar afiliado a Colsubsidio. Además, hay otros requerimientos para recibir este subsidio.
• Consulte aquí toda la información.

@superpropietarios.co ¿Subsidios para vivienda usada? Esto es lo que sabemos hasta ahora #viviendausada #subsidios #usados #subsidioviviendausada ♬ sonido original – SÚPER PROPIETARIOS | Sergio

¿Cuáles son los documentos previos para la compra de vivienda usada con Colsubsidio?

De acuerdo con la información que está en la página web de Colsubsidio, estos son los documentos que se necesitan para solicitar el crédito para vivienda usada:

(Lea también: Venden apartamentos y locales desde $ 28 millones en Colombia; así puede participar)

Por fortuna, en 2025, el mercado muestra un repunte, con un crecimiento en ventas superior al 20 % frente a 2023, según Prodesa, y un panorama optimista para 2025 y 2026, según un informe. 

Las tres tormentas que golpearon al sector inmobiliario 

Entre 2022 y 2023, el sector enfrentó múltiples crisis. La primera fue el recorte de subsidios al programa Mi Casa Ya, resultado de ajustes fiscales del Gobierno Nacional, que redujo el apoyo a familias de bajos ingresos. 

La segunda tormenta fue el aumento de las tasas de interés hipotecarias, que pasaron de niveles por debajo del 10 % a duplicarse en pocos meses, según el Banco de la República, encareciendo los créditos para vivienda. 

La tercera fue el impacto de los rezagos logísticos pospandemia y una inflación de insumos que superó el 20 % en algunos materiales, según el Dane.

“Cuando a una familia le duplican el costo del crédito hipotecario, le duplican también el valor de la vivienda. Si a eso se suma el aumento de materiales y la reducción de subsidios, el resultado es una caída inevitable de la demanda”, explicó Pardo en el rotativo. 

El panorama comenzó a cambiar en 2024. Alcaldías de ciudades como Bogotá, Barranquilla, Cali y Villavicencio destinaron recursos locales para subsidios, compensando parcialmente la reducción de Mi Casa Ya. 

A esto se suma la respuesta del sistema financiero, con tasas hipotecarias por debajo del 10 %, un nivel históricamente bajo, según el Banco de Bogotá. 

Además, la inflación de insumos se estabilizó cerca del 0 % en 2024, permitiendo a constructoras como Prodesa recuperar márgenes.

(Vea también: Más familias lograrán casa propia en Bogotá: aumentan subsidios y se refuerza la transparencia en 2025)

Las cajas de compensación, entre ellas Colsubsidio, han diseñado alternativas para facilitar el acceso a vivienda nueva, usada o en construcción. La creadora de contenido e influencer en temas de finca raíz, Mabel Quintero, señaló en un video que Colsubsidio brinda a sus afiliados un subsidio de hasta 99 millones de pesos para edificar vivienda en un lote propio.

 

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¿En qué consiste el subsidio de Colsubsidio para construir vivienda?

El beneficio otorgado por esta caja de compensación está pensado para afiliados que tengan un lote urbano o rural a su nombre, o al de algún integrante de su núcleo familiar, y que quieran iniciar la construcción de una vivienda allí.

El monto máximo que se entrega corresponde a 70 salarios mínimos legales vigentes (SMLV), lo que equivale a aproximadamente 99 millones de pesos en 2025. Este apoyo cubre gastos relacionados con la obra, siempre y cuando el terreno cumpla con las condiciones de seguridad y acceso a servicios públicos básicos.

Requisitos para acceder al subsidio de vivienda Colsubsidio 2025

Los interesados en aplicar deben cumplir con una serie de condiciones específicas. Entre las más importantes están:

• Ingresos familiares: no superar los 4 salarios mínimos mensuales vigentes, es decir, cerca de $ 5’694.000 en 2025.
• No tener vivienda propia ni haber recibido otro tipo de subsidio de vivienda en el pasado.
• El lote debe estar a nombre del solicitante o de un familiar cercano, ubicado en zona urbana o rural, pero no en áreas catalogadas como de alto riesgo.
• Contar con adaptación para servicios públicos como agua, luz y alcantarillado.

Este subsidio también aplica para pensionados, siempre que cumplan con las condiciones de ingreso y propiedad del lote.

Documentos necesarios para postularse al subsidio

Colsubsidio exige que los solicitantes presenten una serie de documentos actualizados, entre ellos:

1. Formulario de inscripción al subsidio de vivienda.
2. Fotocopia de las cédulas de todos los mayores de edad del hogar.
3. Documento que acredite el estado civil (registro civil de matrimonio, acta de conciliación, escritura pública o sentencia judicial).
4. Certificación de cesantías con saldo vigente.
5. Certificación bancaria de la cuenta de ahorros del solicitante.
6. Crédito preaprobado o aprobación definitiva de crédito hipotecario con vigencia no mayor a 90 días.
7. Certificaciones laborales e ingresos:

• Para empleados: certificación laboral con vigencia no mayor a 60 días
• Para independientes: certificación de ingresos firmada por contador público, anexando su cédula, tarjeta profesional y antecedentes disciplinarios actualizados.
• Para pensionados: último comprobante de pago de pensión.

Todos estos documentos pueden entregarse en los centros de servicio de Colsubsidio más cercanos o enviarse al correo gerencia.proyectos@colsubsidio.com.

Subsidio de vivienda para zonas fuera de Bogotá y Cundinamarca

Los afiliados que posean lotes en otras regiones del país también pueden aplicar al subsidio de construcción en sitio propio o al de mejoramiento de vivienda. En este caso, deben presentar una certificación expedida por la alcaldía o municipio donde se ubique el predio, en la que conste que el solicitante habita en la zona.

El subsidio se posiciona como uno de los más atractivos del mercado, no solo por el monto que ofrece, sino porque brinda la posibilidad de materializar el sueño de tener casa propia sobre un lote ya adquirido. Para muchas familias colombianas, representa una oportunidad única de dejar el arriendo y construir un patrimonio sólido.

Aunque se han registrado periodos de encarecimiento, estos han estado relacionados principalmente con fundamentos de mercado como las tasas de interés, el entorno macroeconómico, la oferta y demanda de vivienda, los costos de construcción y la disponibilidad de crédito.

El estudio recuerda que la principal anomalía se presentó en los años noventa con la crisis del sistema Upac, cuando sí se produjo un fuerte desbalance y caída posterior de los precios. Sin embargo, desde 1997 las variaciones han sido más estables y se han corregido sin transformarse en procesos especulativos explosivos.

Periodos como 2006-2009, 2012-2014 y 2021-2022 mostraron incrementos superiores a lo previsto por los determinantes, pero al aplicar pruebas estadísticas no se confirmó la presencia de burbujas.

La investigación destaca que la vivienda es clave para la economía nacional, pues representa cerca del 20% de la inversión fija y es la tercera fuente de endeudamiento en el sistema financiero.

Por ello, aunque no se han configurado burbujas recientes, se subraya la necesidad de mantener un monitoreo constante del mercado para prevenir riesgos de sobreendeudamiento o vulnerabilidades macroeconómicas.

Por qué una burbuja inmobiliaria sería un gran problema en Colombia

Una burbuja inmobiliaria se produce cuando los precios de la vivienda suben de manera acelerada y desproporcionada respecto a los fundamentos económicos, como los ingresos de los hogares, las tasas de interés, la demanda real o los costos de construcción.

En Colombia, un fenómeno de este tipo sería problemático porque el sector inmobiliario tiene un peso estratégico en la economía: representa alrededor del 20% de la inversión fija y es la tercera modalidad de endeudamiento dentro del sistema financiero. Si los precios crecieran de manera especulativa y sin sustento, se generaría una distorsión que afectaría tanto a las familias como a la estabilidad macroeconómica.

Uno de los principales riesgos es el sobreendeudamiento de los hogares. Muchas personas asumirían créditos hipotecarios elevados para adquirir viviendas sobrevaloradas, lo que aumentaría su carga financiera.

En caso de que los precios se desplomen, los deudores quedarían con obligaciones superiores al valor real de sus inmuebles, generando problemas de morosidad y afectando al sistema bancario. A su vez, las entidades financieras enfrentarían mayores riesgos de cartera vencida, debilitando la confianza y reduciendo la disponibilidad de crédito para otros sectores.

Además, una burbuja inmobiliaria podría frenar la inversión y el crecimiento económico. Si los precios se desploman tras un periodo de auge, la construcción —uno de los sectores que más empleo genera en Colombia— se vería gravemente afectada, provocando pérdida de trabajos y desaceleración en la economía. También se afectaría el bienestar de los hogares, ya que la vivienda es un activo fundamental para la riqueza y estabilidad patrimonial de las familias.

En resumen, la formación de una burbuja inmobiliaria en Colombia sería un problema porque implicaría desequilibrios financieros, riesgo de crisis hipotecaria, inestabilidad macroeconómica y graves impactos sociales asociados al empleo y al acceso a la vivienda digna.

El Fondo Nacional del Ahorro lanzó una invitación para aquellos que aspiran a ser dueños a través de la adquisición de vivienda usada y también a conocer los beneficios del crédito conjunto.

De esta manera, muchas personas que tienen en la mira una vivienda usada para cuentan con un apoyo por parte de esta entidad, que incluso presentó una estrategia que pocas veces es considerada y llega a ser muy práctica para solventar la realidad crediticia.

¿Cómo recibir ayuda para compra de vivienda usada en Colombia?

El Fondo Nacional del Ahorro lleva del 15 al 21 de septiembre la Semana de la vivienda usada en diferentes puntos de atención del país. La atención será continua de lunes a domingo de 8:00 a. m. a 5:00 p. m.

La entidad destacó que se trata de un acompañamiento para revisar la documentación del inmueble, comprender el proceso de compraventa y comparar alternativas financieras acordes a cada capacidad de pago y a cada proyecto de vida.

“Durante este mes, nuestros equipos ofrecerán orientación personalizada para que más colombianos tomen decisiones informadas, con acompañamiento experto y alternativas ajustadas a cada necesidad”, indicó la FNA.

En ese sentido, exaltó la vivienda usada como una alternativa que facilita tiempos de ocupación y brinda opciones en barrios consolidados, con acceso a transporte, comercio y servicios.

¿Cómo comprar una vivienda usada con un crédito conjunto?

El Fondo Nacional del Ahorro indicó que un crédito conjunto es un producto que permite a dos o más personas (pareja, familiares o incluso amigos) unir ingresos y responsabilidades para solicitar un crédito de vivienda.

Esta figura puede mejorar la relación cuota–ingreso y ampliar el monto solicitado, siempre sujeto a estudio y a políticas vigentes. Es una opción para quienes desean sumar esfuerzos y construir patrimonio compartido con reglas claras.

Para sacar un crédito conjunto (por ejemplo, hipotecario en pareja o con codeudor) en Colombia, es clave:

1. Verificar que la entidad financiera lo permita: muchas instituciones aceptan coacreditados para sumar ingresos.
2. Consolidar ingresos de los solicitantes, presentar certificados laborales o de ingresos, declaraciones de renta o certificaciones si eres independiente.
3. Tener buen historial crediticio: sin reportes negativos y con deudas manejables.
4. Contar con la cuota inicial requerida si aplica, y cubrir otros gastos asociados (avaluó, escrituración, estudio de títulos).
5. Solicitar formalmente el crédito, diligenciar documentos, firmar contrato. Ambas partes se convierten en responsables solidarias del pago.

El fondo indica que acompaña paso a paso: desde la simulación y la radicación, hasta la orientación sobre requisitos y verificación de documentos. La aprobación y las condiciones dependen del perfil de quien o quienes lo solicitan, del inmueble y de la normativa vigente.

¿Cuáles son los puntos autorizados del Fondo Nacional del Ahorro?

La Semana de la Vivienda Usada del FNA estará disponible en más de 20 ciudades del país, con puntos de atención ubicados estratégicamente para facilitar el acceso de los interesados:

1. Armenia – Calle 21 #16–30
2. Pereira – Calle 19 #6–48, C.C. Alcides Arévalo (Local 211)
3. Medellín – Cra. 55 #42–90
4. Manizales – Calle 20 #22–27
5. Rionegro – Calle 49N #50–59
6. Apartadó – Calle 95 #99–11
7. Bogotá (CNA) – Calle 12 #65–11
8. Bogotá (Suba) – Transversal 60 #128A–68
9. Bogotá (Ángel) – Calle 19 #6–68
10. Soacha – Cra. 7 #30B–139
11. Neiva – Calle 10 #7–33
12. Ibagué – Calle 64 #7–24
13. Tunja – Cra. 11 #21–87
14. Barranquilla – Calle 93 #47–131
15. Cartagena – Calle Arsenal #8B–121
16. Santa Marta – Calle 22 #7–66
17. Bucaramanga – Cra. 36 #51–48
18. Cúcuta – Calle 12A #2E–48
19. Cali (Américas) – Av. de las Américas #22N–47
20. Cali (Guadalupe) – Cra. 56 #5–80, Av. Guadalupe
21. Popayán – Cra. 7 #1N‑27
22. Pasto – Cl. 20 #26‑38, centro
23. Villavicencio – Cra. 38 #20‑66
24. Yopal – Cl. 8 #18‑49
25. San José del Guaviare – Cra. 24 #8, Torre Comercial Santa Cruz (locales 204 y 205)
26. Acacías – Cl. 14 #21‑71
27. Florencia – Cra. 13 #11‑72

En medio de la recuperación del sector inmobiliario, la inteligencia artificial se ha convertido en una herramienta estratégica que está generando oportunidades de crecimiento para el mercado, al mejorar la experiencia de compradores con constructoras y entidades de financiamiento.

De acuerdo con Camacol, la adopción de soluciones de IA como los gemelos digitales o asistentes virtuales, pueden generar ahorros cercanos a los 100 mil millones de dólares anuales para esta industria.

A ello, se suma que, de acuerdo con PriceWaterhouseCoopers (PWC), las organizaciones pueden mejorar su productividad hasta en un 30 % con la implementación de estas herramientas; un aspecto importante teniendo en cuenta que hoy las empresas inmobiliarias también enfrentan el reto de adaptarse a la reducción gradual de la jornada laboral establecida por la Ley 2101 de 2021, que llevará la semana laboral a 42 horas en 2026.

“El principal desafío de las empresas inmobiliarias se centra en el incremento de los costos operativos derivados de la reducción de la jornada laboral, lo que impacta directamente en la rentabilidad, y en que 84 % de ellas no ha consolidado proyectos de IA. Esto abre una oportunidad para avanzar en la implementación de gemelos digitales que les permiten a las compañías de todos los tamaños articular la automatización con el talento humano, garantizar la continuidad del negocio y escalar las operaciones sin incrementar de manera desproporcionada los costos”, explica Olga Lucía Orozco, CEO de Davinci Tech.

De hecho, en el reciente Colombia Tech Week 2025, que reunió lo mejor de la tecnología y el networking empresarial en Bogotá y Medellín, se habló del impacto de los gemelos digitales en el sector inmobiliario, donde la compañía Davinci Tech lanzó su solución Daxia, que  implementa asistentes de IA personalizados. El espacio contó con la participación de grandes firmas de la industria como Koggi, FiduBogotá, Camacol y Reach Latam,una aceleradora de startups de real estate de la región.

¿Qué son los gemelos digitales y cómo se aplican al sector inmobiliario?

En el evento se destacó el valor de los gemelos digitales que radica en que estos permiten combinar el trabajo humano con la automatización inteligente, generando una fuerza laboral híbrida. En el sector inmobiliario, por ejemplo, estas soluciones se han utilizado para realizar demostraciones de proyectos de vivienda, atender consultas de clientes en horarios extendidos y dar continuidad a procesos comerciales sin necesidad de aumentar la contratación.

La directiva de la compañía señala que esta tecnología también contribuye a preservar el conocimiento dentro de las empresas. En un entorno donde la rotación laboral puede afectar la continuidad de proyectos, los gemelos digitales permiten que la información no dependa únicamente de una persona, sino que quede sistematizada en la organización.

Por otro lado, la implementación de gemelos digitales en procesos de servicio al cliente, permite fortalecer la relación con los usuarios y hacer más eficiente la comunicación y personalización. Esto debido a que los asistentes virtuales se pueden adoptar en múltiples canales como web, WhatsApp, Google Chat y demás medios que utilicen las empresas para llegar a sus clientes, logrando incrementos en la eficiencia empresarial hasta en un 40 %.

El reto para el sector inmobiliario no solo está en adaptarse a los cambios regulatorios y laborales, sino en aprovechar la ventana que abre la inteligencia artificial para transformar sus operaciones. Los gemelos digitales son esa solución que, además de aplicarse al Real Estate, ya empieza a implementarse en sectores como el financiero, el retail y la salud, combinando la eficiencia tecnológica con el valor del talento humano. De esta forma, las empresas pueden garantizar continuidad, reducir costos y avanzar hacia modelos de gestión más sostenibles y competitivos en el largo plazo.

Se trata del programa ‘Mejora tu Casa, Habita tu Hogar’, una estrategia que ofrece subsidios en forma de obras terminadas para que miles de hogares de la capital puedan arreglar, ampliar o reforzar sus viviendas sin endeudarse.

(Vea también: ¿Cómo obtener subsidio para vivienda usada que da el Gobierno en 2025? Requisitos según decreto)

La secretaria de Hábitat, Vanessa Velasco Bernal, anunció que esta iniciativa hace parte del plan de gobierno del alcalde Carlos Fernando Galán, cuyo objetivo es mejorar las condiciones de vida en sectores que presentan mayores necesidades. Según la funcionaria, más de 12.000 hogares podrían resultar beneficiados en el transcurso del año.

¿En qué consisten los subsidios de arreglo de vivienda en Bogotá?

El programa contempla diferentes tipos de apoyos económicos que se ajustan a la magnitud de la intervención requerida.

Para reparaciones sencillas en zonas urbanas, como arreglos de pisos, baños o cocinas, las familias pueden recibir un subsidio de hasta 15 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), lo que equivale aproximadamente a 21 millones de pesos.

En el caso de viviendas ubicadas en áreas rurales, el beneficio se amplía a 22 SMMLV, con un apoyo adicional para cubrir el transporte de materiales.

Pero la ayuda no se queda ahí. Si el hogar necesita intervenciones mayores, como ampliaciones o refuerzos estructurales, el monto puede alcanzar hasta 40 SMMLV, lo que representa un alivio significativo para financiar proyectos más complejos.

Barrios priorizados con el subsidio de arreglo de vivienda en Bogotá

La Secretaría del Hábitat identificó 20 Unidades de Planeamiento Local (UPL) en diferentes localidades de Bogotá que recibirán prioridad este año. Entre ellas se encuentran sectores de Bosa, Rafael Uribe, San Cristóbal, Usme, Engativá, Suba (Rincón de Suba), Tunjuelito, Fontibón, Patio Bonito y Restrepo.

El proceso se desarrollará directamente en los barrios, con visitas técnicas hechas por personal de la entidad, lo que evita que los ciudadanos tengan que trasladarse a las oficinas. De esta manera, la verificación y selección de beneficiarios se hará en terreno, garantizando mayor agilidad y transparencia.

Requisitos para acceder al programa

Los hogares interesados en participar deben cumplir con ciertas condiciones:

• Ser propietarios o poseedores de la vivienda durante al menos tres años.
• No tener otra propiedad a nivel nacional.
• Contar con ingresos familiares inferiores a $ 5’694.000.
• Que la vivienda esté ubicada en un barrio legalizado.
• El avalúo catastral del inmueble no debe superar los 150 SMMLV.
  

Un aspecto clave es que el trámite es completamente gratuito: no requiere pagos, intermediarios ni la entrega de dinero en efectivo. Una vez aprobada la solicitud, la Secretaría del Hábitat, junto con su operador autorizado, se encargará de ejecutar directamente las obras en cada vivienda seleccionada.

Más allá de las mejoras físicas, el objetivo de ‘Mejora tu casa’ es transformar la calidad de vida de los ciudadanos. Arreglos en espacios tan importantes como baños y cocinas no solo ofrecen mayor comodidad, sino que también ayudan a reducir riesgos sanitarios y a promover un entorno más saludable para las familias.

Además, al priorizar barrios de estratos bajos y medios, la administración distrital busca cerrar brechas sociales y garantizar que los beneficios lleguen a quienes realmente los necesitan.

La Secretaría del Hábitat invitó a los bogotanos a estar atentos a las jornadas de atención que se harán en sus localidades. Asimismo, recalcó que cualquier irregularidad detectada en el proceso debe ser reportada a través de los canales oficiales de la entidad.

Con esta estrategia, el Distrito espera consolidar un impacto positivo en miles de hogares que, gracias a este subsidio, podrán ver materializado el sueño de tener una vivienda más digna, segura y adecuada a sus necesidades.

A pesar de los debates que hay con mecanismos como el impedimento de algunos servicios o los listados, las leyes del país con contundentes sobre el manejo para estos casos tan engorrosos.

¿Qué permite la ley con morosos en conjuntos en Colombia?

La legislación permite que los conjuntos residenciales publiquen la lista de morosos cuando se registre un incumplimiento por parte de responsabilidades como la de la administración.

“Hay que decirlo sin eufemismos: profesionalizar el recaudo no es optar por la línea dura; es cumplir la ley y blindar a la copropiedad de errores que cuestan dinero y reputación”, aseguró Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, una plataforma PropTech para la gestión de copropiedades, en Portafolio.

Precisamente, al evaluar una situación que puede convertirse en un asunto vergonzoso para el copropietario con la deuda, el especialista explicó los alcances del mecanismo en cuestión.

“La autoridad del administrador se sostiene en el procedimiento, en el soporte y en el respeto por la dignidad humana. Cuando eso falla, el problema ya no es la mora: es la forma”, remarcó.

Precisamente, al quitarle el peso que surge y que abre un panorama de dudas en una comunidad, Laverde también pone sobre la mesa algunas medidas que llegan a ser peligrosas precisamente por las consecuencias que tengan al ser

“Publicar no es ‘poner a nadie en la picota’. La regulación no habilitó la humillación, habilitó la información pertinente en los canales correctos”, aseveró y agregó: “Si un edificio anuncia una ‘caja de morosos’ en recepción, dinamita la convivencia y se expone a reclamos. La convivencia depende tanto del recaudo como del modo en que se comunica”.

En esa misma línea parece pertinente explicar cuáles son algunas determinaciones que llegan a estar por fuera del alcance legal de los responsables en las copropiedades.

¿Qué tienen prohibidas las copropiedades con morosos en Colombia?

En Colombia, los conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen ciertos derechos que pueden restringir a los copropietarios morosos, pero siempre dentro de los límites que impone la Ley 675 de 2001 y los reglamentos internos. Hay derechos fundamentales que no pueden ser afectados, ni sanciones arbitrarias. Algunas prácticas prohibidas:

• No se puede suspender servicios básicos como el ascensor, portería, citófonos, servicios de vigilancia, agua, luz, etc., ya que estaría vulnerando derechos.
• No se puede impedir la entrada o la salida al inmueble del moroso o sus pertenencias.
• No se puede prohibir del todo la participación con voz en las asambleas de copropietarios, salvo que el reglamento lo establezca específicamente; aunque sí puede restringirse el derecho a voto si está contemplado en el reglamento.
• No se puede exponer la lista de morosos en lugares públicos con tránsito constante de visitantes o personas ajenas a la copropiedad, ya que se debe proteger la intimidad del copropietario.

Estos son algunos de los beneficios o servicios que la copropiedad sí puede negar mientras la persona permanezca en mora:

• Limitación del uso de zonas comunes no esenciales, como gimnasio, salón social, piscina, parqueaderos adicionales o salones de fiestas.
• Publicación de la lista de morosos en áreas administrativas del conjunto, siempre que se respete privacidad y que no sea expuesta al público externo al edificio o conjunto.
• Cobro de intereses de mora.
• Embargo de bienes del copropietario moroso si se inicia el cobro judicial de la deuda.
• Imposibilidad de expedir el paz y salvo (documento que certifica que no se deben cuotas) al momento de querer vender o transferir el inmueble.

¿Cuándo se entra en mora en Colombia?

En Colombia, una persona entra en mora cuando no cumple con una obligación en la fecha acordada, sin necesidad de requerimiento previo. Esto aplica tanto para obligaciones contractuales como el pago de cuotas de administración, servicios o créditos.

Según el Código Civil Colombiano, artículo 1608, una obligación se considera en mora cuando:

1. Se ha vencido el plazo para cumplirla.
2. La obligación es exigible desde el inicio (por ejemplo, si no tiene plazo específico).
3. El deudor ha sido judicial o extrajudicialmente requerido para cumplir.
4. La ley o el contrato lo establece automáticamente.

En el caso de cuotas de administración en propiedad horizontal, el simple vencimiento del plazo de pago señalado en la factura es suficiente para estar en mora, sin necesidad de requerimiento adicional. A partir de ese momento, se pueden generar intereses moratorios y eventualmente iniciar procesos de cobro jurídico.

El mercado de vivienda usada se ha consolidado como el principal motor del sector inmobiliario en Colombia. Mientras la vivienda nueva comienza a mostrar signos de recuperación después de un periodo de desaceleración, los inmuebles usados mantienen una demanda estable y son considerados una de las inversiones más seguras en tiempos de incertidumbre.

Precisamente, por eso parece oportuno ahondar en datos de expertos en el sector inmobiliario para entender un poco más acerca de estos comportamientos, tanto de quienes compran como de los que venden.

¿Dónde hay más viviendas usadas para comprar en Colombia?

De acuerdo con cifras de Fincaraiz.com.co de los registros en su portal, así está la oferta de viviendas usadas para la compra en Colombia:

1. Bogotá: 37.680 inmuebles disponibles (25,5 %).
2. Medellín: 16.271 (11 %).
3. Cali: 11.406 (7, 7 %).
4. Barranquilla: 9.535 (6,4 %).
5. Cartagena: 6.289 (4,3 %).
6. Envigado: 4.873 (3,3 %).
7. Manizales: 5.460 (3,7 %).
8. Pereira: 5.271 (3,5 %).
9. Sabaneta: 2.963 (2 %).
10. Chía: 2.950 (2 %).

La amplitud de la oferta está acompañada de tiempos de comercialización que marcan el ritmo natural de este mercado. En promedio, un inmueble usado tarda entre cuatro y siete meses en concretar su venta desde que se publica en el portal.

El mencionado plazo puede variar dependiendo de la ubicación, el estado de la propiedad y el rango de precios. Los apartamentos de dos y tres habitaciones en estratos tres y cuatro son los que registran mayor rotación, con precios que se ubican entre 200 y 400 millones de pesos. 

Bogotá suele estar en la franja más alta, entre 280 y 550 millones, mientras que en Medellín, Cali y Barranquilla la mayoría de las ofertas se sitúa entre 180 y 420 millones. Los apartaestudios y unidades de una habitación, con valores entre 120 y 220 millones, también tienen alta demanda en zonas universitarias y centrales, lo que los convierte en productos de rápida comercialización.

¿Cómo vender una vivienda usada más rápido en Colombia?

La preparación previa del inmueble que se quiere vender es determinante, aspectos como la documentación desactualizada o la existencia de gravámenes son obstáculos frecuentes que pueden retrasar cualquier negociación, según Baltasar Urrestarazu, gerente regional de Fincaraiz.com.co.

Quien cuenta con certificados al día, paz y salvos de impuestos y ha saneado embargos o hipotecas antes de poner la vivienda en venta, gana tiempo y facilita el cierre del negocio.

El directivo también resaltó la importancia de la presentación de la propiedad en el mercado. Los compradores descartan de inmediato los inmuebles que muestran daños visibles o fotografías poco claras.

En cambio, las publicaciones con imágenes de calidad, descripciones completas y reparaciones locativas básicas transmiten confianza y provocan mayor interés, señaló Urrestarazu, al explicar que una publicación bien estructurada puede ser tan decisiva como el precio mismo. Además del componente jurídico y visual, el factor precio define gran parte de la rotación.

¿Qué viviendas usadas se venden más en Colombia?

Los segmentos medios concentran la mayor demanda de viviendas usadas, en especial los apartamentos pequeños y medianos que responden a necesidades familiares y estudiantiles.

Según el portal inmobiliario Fincaraíz, este comportamiento confirma que el grueso de la actividad inmobiliaria está en las franjas de 200 a 400 millones de pesos, mientras que los inmuebles de valores superiores requieren mayor tiempo para encontrar comprador.

Aunque la coyuntura actual exige planeación y paciencia, el mercado de vivienda usada sigue ofreciendo oportunidades tanto para propietarios como para compradores.

“La vivienda usada no solo resiste el entorno económico complejo, sino que se mantiene como la opción más dinámica del sector. Para los propietarios, la clave está en llegar preparados, con documentos en regla, precios competitivos y publicaciones que transmitan confianza”, señaló Urrestarazu.

La estabilidad de la demanda, sumada al interés en inmuebles de precio medio, proyecta que este segmento continúe siendo el motor de la recuperación inmobiliaria en lo que resta del año.

Este apoyo funciona como una ayuda económica que va desde los 4 hasta los 22 salarios mínimos mensuales legales vigentes (5’694.000 a 31’317.000 pesos). El monto exacto que cada hogar puede recibir depende de sus ingresos, los cuales se validan a través del Sisbén IV y se giran por medio de Fonvivienda y las cajas de compensación familiar. Es fundamental que los interesados verifiquen su clasificación para saber con precisión a cuánto dinero podrían acceder.

Al abrir la puerta a la compra de vivienda usada, el Gobierno amplía las opciones de los beneficiarios y dinamiza el sector. Esta iniciativa no solo alivia la carga financiera de los hogares, sino que también revitaliza un segmento importante del mercado de vivienda, ofreciendo una solución práctica y accesible para quienes buscan un techo propio. Estos son los requisitos para acceder a este subsidio, según el Ministerio de Vivienda en el Decreto 0775 de 2025:

• Clasificación en el Sisbén IV: el hogar debe estar clasificado dentro de los niveles A1 y D20.
• No ser propietarios de una vivienda en Colombia.

(Vea también: Barrio en el sur de Bogotá que tiene casas como las del norte: es seguro y con bellos prados)

Por otra parte, según datos de la W Radio, al menos uno de los miembros del hogar que quiera acceder a este subsidio debe cumplir al menos uno de los siguientes ítems:

• Víctima del conflicto armado: estar registrado en el Registro Único de Víctimas de la Unidad para la Atención y Reparación Integral a las Víctimas (UARIV)
• En proceso de reincorporación: registrada en las bases de datos de la Agencia para la Reincorporación y la Normalización (ARN). .
• Madre comunitaria.
• Reciclador de oficio.

¿Qué ingresos se tienen en cuenta para el subsidio de vivienda?

El subsidio de vivienda en Colombia está diseñado para facilitar que las familias adquieran su propio hogar. Para ser elegible, los solicitantes deben cumplir con ciertos requisitos clave. Uno de los más importantes es la conformación del hogar, que debe ser un grupo de personas que vivan en el mismo espacio. Además, los ingresos familiares totales no pueden superar los cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes. Estos ingresos se calculan sumando lo que aportan todos los miembros del hogar, lo que asegura que la ayuda se dirija a quienes realmente la necesitan.

Otro requisito fundamental es que ninguno de los miembros del hogar debe ser propietario de una vivienda en el territorio nacional. Esta condición busca que el subsidio beneficie a las personas y familias que aún no tienen una casa propia, promoviendo así la equidad en el acceso a la vivienda digna. El programa está diseñado para dar un impulso significativo a los hogares con recursos limitados, ayudándolos a dar el primer paso hacia la compra de una casa.

La medida está dirigida principalmente a propietarios y arrendatarios de conjuntos residenciales y edificios bajo régimen de propiedad horizontal, donde rigen normas estrictas sobre el uso de suelo.

Si un inmueble está registrado como residencial, no puede destinarse a actividades comerciales sin un cambio legal de destinación.

Las sanciones pueden ser internas, impuestas por la asamblea de copropietarios, con procesos que incluyen notificación, derecho a descargos y audiencia.

Estas multas internas alcanzan como máximo el valor de una cuota ordinaria de administración. Sin embargo, si el incumplimiento trasciende, aplican normas nacionales como el Código de Policía y la Ley 388 de 1997, que establecen sanciones de entre 70 y 400 salarios mínimos legales vigentes (hasta 569’400.000 pesos), dependiendo de la gravedad y reincidencia.

El único camino legal para operar un negocio en un inmueble residencial es tramitar la modificación del uso de suelo ante la alcaldía o curaduría urbana, lo que debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en el registro. Así, el inmueble puede pasar de uso residencial a mixto o comercial.

El Ministerio contempla que estas normas buscan preservar la convivencia y evitar conflictos entre vecinos, recordando que el desconocimiento de la ley no exime su cumplimiento.

Por ello, propietarios y arrendatarios deben revisar escrituras y reglamentos internos antes de iniciar cualquier actividad económica.

Por qué viviendas no pueden destinarse a fines comerciales en Colombia

En Colombia, las viviendas no pueden destinarse a fines comerciales principalmente porque la normatividad urbanística y de propiedad horizontal establece que los inmuebles deben cumplir con el uso para el cual fueron aprobados en la licencia de construcción y en los reglamentos de copropiedad.

Cuando un apartamento o casa es diseñado y legalizado como vivienda, su función es estrictamente residencial, y cualquier destinación diferente, como montar un negocio, altera el ordenamiento jurídico y el equilibrio dentro de la comunidad.

Esto responde a la necesidad de preservar la tranquilidad, la seguridad y la calidad de vida de los residentes, pues un comercio en un entorno diseñado para habitar genera impactos negativos como aumento de ruido, tránsito de personas ajenas, inseguridad y sobrecarga en los servicios públicos domiciliarios.

Además, la Ley de Propiedad Horizontal y las normas municipales contemplan que cada inmueble debe cumplir con su destinación específica, y cambiarla requiere un proceso de modificación que casi nunca es aprobado en conjuntos residenciales.

Esto se debe a que los reglamentos de copropiedad, acordados por todos los dueños, buscan garantizar la convivencia pacífica y la correcta administración de las áreas comunes.

Un negocio instalado en una vivienda altera las dinámicas comunitarias y puede implicar riesgos legales y económicos, ya que las sanciones por incumplir esta regla incluyen multas que, en muchos casos, equivalen al valor de una cuota ordinaria de administración, lo que genera un costo alto para el propietario o arrendatario que incumpla.

Otro motivo de peso es la planeación urbana. Las ciudades están organizadas por zonas específicas de uso residencial, comercial e industrial, con el fin de evitar el caos en la movilidad, el desorden territorial y la afectación del medio ambiente.

Si cada residente convirtiera su vivienda en un negocio, se perdería este orden, afectando el bienestar colectivo y dificultando la gestión pública. Por eso, la destinación de viviendas a usos comerciales está prohibida y vigilada por autoridades locales y por las mismas copropiedades.

Es que para tomar la decisión de alquilar una vivienda hay que tener en cuenta hasta el sector, ya que a veces se hace por temas como la cercanía al trabajo o al lugar de estudio (en el caso de los universitarios) y también el dinero con el que se cuente porque hay sectores que suelen ser muy costosos y se vuelve insostenible pagar esos cánones de arrendamiento, los servicios y hacer mercado.

Por ejemplo, si es joven, la recomendación es vivir en arriendo, ya que requiere menor inversión y se puede mantener el dinero enfocado en otro tipo de inversiones. Además, permite una mayor posibilidad de cambio de barrio y sin sacar un crédito no se mete en deudas, según menciona Santiago Rodríguez, profesor de la facultad de administración de la Universidad de los Andes a Portafolio.

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Por otra parte, el especialista aclara que comprar casa es una opción más enfocada para quienes que buscan estabilidad y ven en estos inmuebles una gran inversión y activo que les abrirá puertas hacia nuevos proyectos. Igualmente, quienes se inclinan por algo propio siempre esperan que esta propiedad se valorice y así obtener una ganancia en caso de querer venderla más adelante.

¿Qué tan rentable es comprar casa en Colombia?

Comprar una casa en Colombia representa una de las inversiones más rentables en el país. El mercado inmobiliario colombiano ha demostrado una notable capacidad de valorización, especialmente en proyectos de vivienda nueva. Este crecimiento constante convierte la compra de una casa o apartamento no solo en la posibilidad de tener un hogar propio, sino también en una estrategia financiera inteligente a largo plazo. La demanda sostenida de vivienda y el incremento en los precios de los bienes raíces garantizan que la propiedad adquirida mantenga e incremente su valor con el tiempo, protegiendo así el capital invertido y generando ganancias significativas.

El informe ‘Situación Inmobiliaria Colombia 2021’de BBVA Research subraya la alta valorización que experimentan las propiedades en las principales ciudades del país. Metrópolis como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla se destacan con un índice de valorización que puede llegar hasta el 74 %. Este fenómeno no es casual; se debe al dinamismo económico, la concentración de oportunidades laborales y el desarrollo de infraestructura en estas zonas urbanas.

¿Cuánto tengo que ganar en Colombia al mes para comprar una casa?

Para comprar una casa en Colombia, el salario que necesitas ganar mensualmente varía significativamente dependiendo de la ciudad y el tipo de vivienda que busques. Por ejemplo, en ciudades como Bogotá, el rango salarial puede oscilar entre 2’300.000 y 28’000.000 de pesos al mes.

Este amplio rango refleja la diversidad del mercado inmobiliario, donde el precio de una propiedad está directamente relacionado con su ubicación, tamaño y acabados. Entender estos factores es clave para quienes planean adquirir una vivienda, ya que un salario considerado suficiente en un barrio o ciudad puede no serlo en otro.

(Lea también: Retraso en pago del arriendo puede salir caro: dueño de la vivienda puede hasta desalojarlo)

El estudio también señala que programas como Reduce tu cuota, Oferta preferente y Reactiva tu casa, junto con el Subsidio Distrital de Vivienda (hasta $ 15 millones) y el de cajas de compensación (hasta $ 45 millones), están marcando la diferencia para que más jóvenes den el paso hacia la compra.

En ese contexto, Cusezar tiene tipologías pensando en la primera compra y en quien proyecta su hogar como un activo que crece con el tiempo: áreas eficientes que maximizan el uso real del metro cuadrado, cocinas integradas a la zona social, espacios flexibles para estudio o teletrabajo, iluminación y ventilación que reducen el costo de vivir.

Esta combinación permite que los jóvenes entren antes al mercado con más facilidades de lograr sus cierres financieros y, a la vez, con un producto que mantiene su atractivo para habitar o arrendar en el futuro.

¿Cómo comprar vivienda si soy joven en Colombia?

El desconocimiento de los jóvenes frente a la oferta y los mecanismos que facilitan el acceso a los créditos contrasta con un panorama ideal: tasas de interés más bajas, amplia oferta de proyectos y subsidios que pueden cubrir hasta $ 60 millones del valor de una vivienda nueva en Bogotá, gracias a la combinación de subsidios distritales y de cajas de compensación.

“Hoy, más que nunca, los jóvenes tienen las herramientas para dejar de pagar arriendo y empezar a construir patrimonio. El reto está en darles la información y el acompañamiento para que lo logren”, afirma Adriana Montenegro, gerente comercial y de mercadeo de Cusezar.

En estos desarrollos, las cuotas iniciales pueden ser incluso inferiores al valor promedio de un arriendo en Bogotá, y es posible acceder a subsidios de arrendamiento que cubran hasta el 90 % del canon mientras se paga la cuota inicial. Además, se encuentran ubicados en zonas estratégicas, con fácil acceso a transporte, comercio y servicios.

El valor no está solo dentro del apartamento. Las zonas comunes amplían las comodidades de la unidad habitacional: espacios para estudiar o trabajar, lugares de esparcimiento, gimnasios y puntos de encuentro que activan la comunidad y evitan gastos externos. Para un joven que compra hoy, viva o invierta, esto se traduce en mejor experiencia diaria, mayor atractivo de arriendo y, en el tiempo, valorización.

Por eso, los proyectos de esta constructora consideran a los jóvenes como potenciales inversionistas: combinan ubicación estratégica, diseño inteligente y amenidades que elevan la calidad de vida y la deseabilidad del activo.

El objetivo principal de esta iniciativa es dejar de gravar servicios que son esenciales para la convivencia y el funcionamiento de las comunidades. Espacios como parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios y áreas de BBQ, que son de uso exclusivo para los propietarios y arrendatarios, dejarían de estar sujetos a este impuesto. Esto se traduciría en una reducción directa en el valor de las cuotas de administración.

(Vea también: ¿Quién define la cuota de administración en conjunto residencial? No es igual para todos)

Frente a la tenencia de animales de compañía en propiedad horizontal, sí es posible tenerlas, la ley es bastante clara al respecto y ha despejado cualquier tipo de duda, ya que forman parte del derecho del desarrollo de la personalidad y de la intimidad familiar. Todo esto hasta el punto de ser avalado por la misma Corte Constitucional.

Sí, es posible subir a las mascotas al ascensor de un conjunto residencial, siempre y cuando se cumplan las normas de higiene y seguridad (recoger los excrementos y que lleven bozal y correa). No obstante, hay que aclarar que esta condición depende completamente del reglamento interno de cada propiedad horizontal, según menciona la Notaría 19 de Bogotá en su página web.

¿De cuánto es la multa por no cumplir con las normas sobre mascotas en los conjuntos residenciales?

En muchos conjuntos residenciales, las normas de convivencia con mascotas son claras, pero su incumplimiento puede acarrear severas multas económicas. Por ejemplo, en el caso de no recoger los excrementos de un animal, la sanción puede ascender a 5 salarios mínimos diarios mensuales legales vigentes (237.250 pesos). La misma multa aplica para quienes no llevan a su mascota con la correa puesta en las áreas comunes, una regla fundamental para garantizar la seguridad de todos los residentes y otros animales.

Las sanciones se vuelven aún más estrictas para los dueños de razas consideradas peligrosas. Si estos no les ponen un bozal a sus mascotas, se exponen a una multa de hasta 10 salarios mínimos diarios mensuales legales vigentes. Estas regulaciones no solo buscan mantener el orden y la limpieza, sino también prevenir incidentes y asegurar que la convivencia entre vecinos sea lo más armoniosa posible.

¿Qué dice la Ley 675 sobre las mascotas?

La Ley 675 de 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal en Colombia, no prohíbe la tenencia de mascotas en los edificios y conjuntos residenciales. Este derecho está respaldado por sentencias de la Corte Constitucional que priorizan el respeto a la dignidad humana y el libre desarrollo de la personalidad.

Sin embargo, la ley busca un equilibrio entre este derecho y la sana convivencia, permitiendo a las copropiedades establecer reglas claras en sus reglamentos internos. Estas normativas suelen abarcar aspectos como el uso de zonas comunes, la obligatoriedad de llevar a los animales con correa, el control de ruidos y la recolección de sus desechos, buscando armonizar los derechos de los propietarios con la tranquilidad y seguridad de todos los residentes.

(Vea también: “Es ilegal”: cobro que hacen en conjuntos residenciales de casas y apartamentos no es válido)

Sin embargo, estos métodos implican el tratamiento de datos biométricos, que son considerados datos sensibles según la legislación colombiana. Esto despierta preocupaciones sobre la privacidad y los derechos fundamentales de los residentes. ¿Qué pasa si no quiere entregar sus datos biométricos para acceder a su propio hogar? ¿Puede negarse?

La respuesta es sí, y hay mecanismos legales para protegerse. Así quedó registrado en un caso reciente resuelto por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que sirve como referencia clave para entender sus opciones.

¿Qué son los datos biométricos?

Estos incluyen características únicas del cuerpo humano, como el rostro, las huellas digitales, el iris o la voz, que se utilizan para identificar a una persona de manera inequívoca.

En Colombia, la Ley 1581 de 2012, que regula la protección de datos personales, clasifica estos datos como “sensibles” porque revelan aspectos íntimos de la identidad y, si se filtran o mal usan, pueden causar daños irreversibles, como robo de identidad, discriminación o riesgos a la seguridad personal.

Por eso, su tratamiento requiere garantías adicionales: no se puede recolectar sin una autorización previa, expresa, informada y calificada del titular, y nunca se puede condicionar una actividad esencial —como entrar a tu vivienda— al suministro de estos datos.

Un ejemplo ilustrativo es el caso resuelto por la SIC recientemente. En dicha decisión, la Dirección de Habeas Data de la SIC ordenó a un conjunto residencial en Bogotá, llamado Parque de los Cipreses Edificio Vista al Parque del Salitre Propiedad Horizontal, suprimir los datos biométricos obtenidos mediante reconocimiento facial de los residentes que lo solicitaron.

Según la resolución, el conjunto recolectó y trató estos datos sin la autorización adecuada de algunos titulares y no eliminó la información cuando se le pidió. Esto vulneró el derecho fundamental al habeas data, que permite a cualquier persona conocer, actualizar, rectificar o suprimir sus datos personales.

La SIC fue clara en sus órdenes: el conjunto debía eliminar los datos biométricos de quienes no hubieran dado una autorización válida; no condicionar el acceso al reconocimiento facial como medio exclusivo; y habilitar mecanismos alternativos de ingreso que no impliquen el tratamiento de datos sensibles.

Estos mecanismos deben ser no invasivos y garantizar los derechos de los residentes, como tarjetas de proximidad, códigos de acceso personalizados o la presencia de personal de seguridad capacitado para verificar la identidad de manera manual.

Este caso no es aislado. La SIC recordó que los conjuntos residenciales actúan como responsables del tratamiento de datos personales y deben cumplir estrictamente con la Ley 1581 de 2012. Antes de implementar sistemas biométricos, deben evaluar los riesgos asociados, como posibles filtraciones, y adoptar medidas de seguridad durante todo el ciclo de vida de los datos (recolección, almacenamiento, uso y eliminación).

Acá, lo mencionado por la SIC:

🚨 La SIC ordenó a un conjunto residencial en Bogotá suprimir datos biométricos recolectados sin autorización y habilitar mecanismos alternativos de ingreso que no usen reconocimiento facial, garantizando la protección del habeas data, la intimidad y la libre circulación. pic.twitter.com/Ule8H6XuEG

— Superintendencia de Industria y Comercio 🇨🇴 (@sicsuper) August 28, 2025

Además, al solicitar autorización, deben informar explícitamente que el titular no está obligado a consentir el tratamiento de datos sensibles. Exigir biometría como única opción para entrar es “desproporcionado” y viola no solo el habeas data, sino también derechos como la intimidad y la libre circulación, protegidos por la Constitución Política de Colombia.

¿Qué hacer si entregó sus datos biométricos y no quería?

• Solicite información y exprese su negativa: contacte por escrito (email o carta) a la administración del conjunto. Pida detalles sobre cómo se tratan sus datos: quién los recolecta, para qué, cómo se almacenan y qué medidas de seguridad existen.

Exprese claramente que no autoriza el tratamiento de sus datos biométricos y solicite alternativas de ingreso. Recuerde que, según la SIC, no puede obligarlo; deben ofrecer opciones menos invasivas.

• Exija la supresión de datos: si ya proporcionó sus datos biométricos en el pasado (por ejemplo, al mudarse), puede solicitar su eliminación inmediata. La Ley 1581 le da derecho a la “supresión” si no hay una autorización válida o si revoca el consentimiento.

En el caso de la SIC, se ordenó borrar los datos de quienes lo pidieron, incluso si inicialmente habían consentido, siempre que la autorización no fuera informada adecuadamente.

• Demande mecanismos alternativos: insista en que habiliten métodos no biométricos. Ejemplos incluyen: tarjetas RFID (de proximidad), pines numéricos, llaves electrónicas o verificación manual por portería. Si el conjunto se niega, argumente que condicionar el acceso viola sus derechos fundamentales. 
• Presente una queja ante la SIC: si la administración no responde o persiste en la exigencia, eleve una tutela de habeas data ante la SIC. Es un proceso gratuito y ágil. En su sitio web (www.sic.gov.co), encontrará formularios para denunciar vulneraciones a la protección de datos.

La SIC investigará y, como en el caso mencionado, puede ordenar correcciones e incluso remitir el expediente para sanciones. En la resolución citada, se envió el caso a la Dirección de Investigaciones de Protección de Datos Personales para evaluar posibles multas por incumplimiento de la Ley 1581.

• Busque apoyo legal o colectivo: si es parte de una copropiedad, únase a otros residentes afectados para presentar una queja colectiva en la asamblea de propietarios. También puede consultar con un abogado especializado en derecho de datos.

(Lea también: Cómo pedir crédito en Habi para comprar vivienda en Colombia; desembolso tarda 10 días)

¿Qué es Habi?

Habi ha creado un ecosistema que conecta a familias, agentes inmobiliarios y entidades financieras, ofreciendo tasas competitivas y una experiencia fluida. Sus desembolsos no suelen superar los 10 días hábiles.

La plataforma opera principalmente en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, desde donde atiende a clientes en todo el país, facilitando el acceso a vivienda en un contexto donde solo el 9,8% de los jóvenes colombianos posee una, según Camacol.

Con una red de 1.704 ‘brokers’ financieros y alianzas con ocho bancos, Habicredit se ha posicionado como la principal generadora de demanda para créditos hipotecarios en Colombia. Durante el primer trimestre de 2025, la plataforma capturó más del 10 % del mercado de colocación de créditos de vivienda, según cifras internas.

Fernando Pico, vicepresidente de la Unidad de Negocio Habicredit, destacó: “Nuestro modelo tecnológico nos permite dar una experiencia sin precedentes en el mercado. Al integrar inteligencia artificial y automatización en cada paso del proceso hemos logrado que las operaciones se completen de manera eficiente y segura. El próximo desafío es alcanzar desembolsos de 200 mil millones mensuales, lo que significa impactar a miles de familias adicionales cada mes”.

El éxito de Habicredit radica en su capacidad para digitalizar el proceso de crédito hipotecario, reduciendo tiempos y simplificando trámites.

Una de las compañías especializadas presentó un mecanismo sencillo para apoyarse a nivel nacional en la búsqueda de vivienda y la resolución de deudas para quienes adquirieron esas obligaciones al comprar.

Un portal para búsquedas de vivienda en Colombia presentó el puente cuya tecnología abre puertas para ese sueño que millones de personas tienen en el país.

¿Cómo buscar vivienda y compra de cartera en Colombia desde WhatsApp?

Metrocuadrado lanzó un nuevo asistente virtual que integra inteligencia artificial que ayuda para adquirir vivienda, pues permite que los usuarios encuentren de manera sencilla opciones de inmuebles y de compra de cartera, según sus intereses y desde WhatsApp, al escribir al número 3154587708.

Es una IA, además, que entiende el dialecto y las expresiones colombianas. En otras palabras, Pedrito Cuadrado (como se llama la nueva herramienta) es un asistente nacido en Colombia, con tecnología nacional y que quiere transmitir el espíritu propio del país.

Ofrece estos servicios principalmente: la búsqueda de inmuebles el contacto con el anunciante y la ayuda con la compra de cartera hipotecaria todo desde la aplicación de mensajes móviles.

Incluso en el sitio web que tiene el nombre de Pedrito Cuadrado es posible ingresar para llegar directamente al espacio de WhatsApp que ofrece el respaldo para los usuarios.

¿Cómo buscar vivienda desde WhatsApp?

Con el nuevo asistente con IA desde WhatsApp, el usuario ingresa las características de la vivienda que desea comprar, entre ubicación, área, número de parqueaderos, terraza u otros atributos.

Pedrito Cuadrado le ofrece varias opciones disponibles dentro de la base de datos de Metrocuadrado, que reúne miles de inmuebles en todo el país. Si ninguna opción cumple con lo esperado, la herramienta continúa buscando hasta encontrar la alternativa adecuada. Una vez seleccionado el inmueble, puedes contactarte con el anunciante del inmueble que seleccionaste.

“En el ecosistema estamos utilizando la inteligencia artificial para enseñarles todo el mundo de los inmuebles con herramientas que usamos todos los días como Whatsapp. Con Pedrito Cuadrado puedes encontrar el inmueble que quieres, contactar con los anunciantes y adicional mejorar tu flujo de caja con la compra de cartera hipotecaria”, afirmó Sandra Villanueva, gerente general de Metrocuadrado, sobre esta innovación.

Cabe resaltar que esta herramienta se nutre de toda la oferta de inmuebles con la que cuenta Metrocuadrado a nivel nacional más de 350 mil inmuebles en venta y arriendo nuevos y usados.

La optimización y eficacia de las respuestas que entrega Pedrito Cuadrado está garantizada si se tiene en cuenta que, durante los primeros siete meses de 2025, se hicieron más de 63 millones de búsquedas de inmuebles en la plataforma, con un 53 % enfocadas en compra y un 47 % en arriendo. En ese mismo periodo, más de 16 millones de usuarios interactuaron con un inventario promedio de 350 mil inmuebles publicados por mes.

¿Cómo buscar compra de cartera hipotecaria en Colombia?

Pedrito Cuadrado también ofrece servicios para la compra de cartera hipotecaria. Las personas con créditos hipotecarios a altas tasas pueden ingresar sus datos a través del sistema, siempre bajo estrictos protocolos de seguridad.

El sistema envía una clave OTP para confirmar la identidad del solicitante, adicional puedes compartirle el extracto de tu deuda actual o la información general del crédito.

Con esta información, el usuario recibirá atención personalizada y acompañamiento de inicio a fin del proceso para que puedas obtener una mejor tasa y de esta manera mejorar el flujo de caja.

¿Cuáles son los lugares con más oferta de vivienda en Colombia?

La clasificación de las ciudades con mayores ofertas de arriendo y venta de vivienda mes a mes en el portal (apartamentos, apartaestudios y casas) tuvo el siguiente resultado, según Metrocuadrado:

1. Medellín: 69.000 ofertas
2. Bogotá: 66.000
3. Envigado: 24.000
4. Barranquilla: 16.000
5. Pereira: 12.000

El informe registró un promedio mensual de 211.000 publicaciones de inmuebles de vivienda en venta frente a 122.000 en arriendo en toda Colombia. Municipios como Chía, Sabaneta, y Rionegro, también presentaron una oferta significativa en la plataforma.

(Vea también: Bancolombia tiene viviendas desde $ 90 millones; no son remates y así se pueden comprar)

La entrada al evento es libre (es decir que no requiere ninguna inscripción previa). La feria comienza a las 11:00 de la mañana y va hasta las 7:00 de la noche, aunque el centro comercial abre de 10:00 de la mañana a 8:00 de la noche.

Qué proyectos VIS hay en feria de vivienda de Cartagena

Entre los destacados por la publicación se encuentran los apartamentos Oporto, un proyecto VIS sobre planos de la constructora MVC Entrelagos, que se hace en el barrio La Providencia, de la ‘Ciudad amurallada’. Estas viviendas tienen 62,5 metros cuadrados, dos habitaciones más estar, un baño, sala comedor, cocina, zona de ropas y balcón.

(Vea también: “Es ilegal”: cobro que hacen en conjuntos residenciales de casas y apartamentos no es válido)

Los asistentes también podrán encontrar el proyecto Las Acacias, que se hace en el municipio de Turbaco, una urbanización de 188 casas de 98 metros cuadrados, con dos habitaciones, sala comedor, cocina semi integral, baño, un patio y zona de ropas.

Por ser construcciones de interés social su valor no supera los 150 salarios mensuales mínimos legales vigentes, es decir,  213’525.000 pesos, teniendo en cuenta el sueldo básico de 2025. Además, se puede utilizar los subsidios de vivienda que brindan las cajas de compensación e incluso se pueden aplicar los auxilios económicos que brindan alcaldías y gobernaciones para este tipo de propiedades.

En la misma feria de vivienda, los interesados en adquirir su casa propia pueden sellar la negociación y hacer la separación del inmueble. El monto dependerá del proyecto elegido, pero hay unos que se pueden reservar con dos millones de pesos.

Aunque muchas personas consideran que la firma de la promesa de compraventa es suficiente para convertirse en propietarios, la ley establece que este documento es solo un acuerdo inicial y no otorga la titularidad del bien.

(Vea también: Alivio para arriendos en Colombia por medida de choque contra inconvenientes frecuentes).

Para que el comprador sea reconocido como dueño, es obligatorio elevar el contrato a escritura pública ante notario y posteriormente registrarlo en la Oficina de Instrumentos Públicos, detalla el Minjusticia.

Sin este trámite, aun cuando el inmueble esté pagado en su totalidad, legalmente seguirá perteneciendo al antiguo propietario.

También hay riesgos de estafa cuando los vendedores no tienen el inmueble a su nombre o cuando se presentan irregularidades en la tradición del bien.

Por esta razón, se recomienda verificar siempre el certificado de libertad y tradición, documento que muestra el historial de propiedad y posibles gravámenes.

Así las cosas, los documentos clave son: la promesa de compraventa, la escritura y el registro, siendo este último el que define la titularidad. Para evitar pérdidas económicas y problemas legales, se aconseja realizar todo el proceso con asesoría notarial y legal adecuada.

Por qué es bueno asesorarse al comprar o vender vivienda en Colombia

Comprar o vender vivienda en Colombia es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, ya que implica un compromiso económico significativo y una serie de trámites legales que, de no cumplirse de manera adecuada, pueden traer consecuencias graves.

Por esta razón, la asesoría especializada se vuelve clave para garantizar que la transacción sea segura y transparente. Muchas personas, por desconocimiento, creen que con la firma de la promesa de compraventa ya se convierten en propietarios, cuando en realidad este documento solo representa un acuerdo inicial.

El verdadero reconocimiento legal de la propiedad se obtiene únicamente al firmar la escritura pública ante notario y registrarla en la Oficina de Instrumentos Públicos. No contar con este respaldo jurídico puede dejar al comprador en una posición vulnerable y sin la garantía de ser dueño del inmueble.

Además, en el mercado inmobiliario colombiano existen riesgos asociados a fraudes y estafas que afectan a quienes no verifican de forma adecuada la situación legal de los bienes.

En muchos casos, se han presentado ventas de viviendas que no están a nombre del supuesto vendedor, inmuebles con embargos o gravámenes ocultos, o propiedades involucradas en litigios.

Estos problemas pueden evitarse al contar con un abogado especializado o una asesoría notarial que revise el certificado de libertad y tradición, el historial de propiedad y la validez de los documentos. Una revisión adecuada permite confirmar que el vendedor es realmente el propietario y que el bien está libre de deudas o procesos judiciales.

En definitiva, la asesoría profesional brinda tranquilidad, reduce los riesgos y asegura que los recursos invertidos estén protegidos. Comprar o vender vivienda no debe hacerse a la ligera, pues sin un acompañamiento experto se corre el riesgo de perder dinero, enfrentar largos procesos legales o incluso quedarse sin el inmueble.

(Vea también: Bonice, Crepes & Waffles y otras marcas colombianas que la rompen en México; pocos lo sabían)

Acierto Inmobiliario, que venía incumpliendo desde 2017, ha dejado especialmente en el Valle de Aburrá a más de 9.000 familias afectadas, según lo afirmó Jhon Jairo Morales, director de Dumed Abogados y Consultores, en declaraciones a revista Semana. Es claro el impacto social y económico que ha tenido, con proyectos como Madera Nativa y Madera Fresca aún inconclusos en Bello, y ni siquiera dar inicio a la construcción de apartamentos en lugares donde ya se desembolsó el dinero destinado para ello.

“Dina Luz Muñoz Huaitoto, una contadora que entregó 70 millones de los 240 millones de pesos que costaba su apartamento en ‘Bosques de Luz’, narró a la citada revista cómo se sintió estafada y afectada emocionalmente, cuestionándose por qué no investigó más sobre la constructora antes de invertir sus recursos. No fue la única, el 70 % de los proyectos en Envigado estaban dirigidos a compradores con capacidad adquisitiva sólo para viviendas de interés social, lo que aumentó la frustración de quienes invirtieron en estas propiedades.

Juan Guillermo Barrera, gerente general de Acierto Inmobiliario, niega que se trate de una estafa e insiste que la empresa está haciendo todo lo posible para resolver las dificultades que enfrentan los compradores. Entre sus estrategias figura la reducción de los empleados de 600 a 38 personas, reorganización ante la Superintendencia de Sociedades y acuerdos con acreedores. Además, la empresa ha solicitado a los compradores aportes adicionales de dinero con el fin de reactivar y concluir los proyectos que aún quedan pendientes, de acuerdo con el citado medio.

Sin embargo, este debacle ha puesto en guardia a las autoridades en Medellín, quienes han elevado el nivel de alerta sobre estos negocios inmobiliarios con el fin de proteger a los futuros compradores y han incidido en la necesidad de asesoramiento previo a realizar cualquier desembolso, según el impreso.

El caso de Acierto Inmobiliario es un ejemplo devastador de incumplimientos masivos en proyectos inmobiliarios que ha dejado a miles de familias perjudicadas en diferentes departamentos del país. A pesar de los esfuerzos de la empresa por reorganizar y continuar los proyectos, la confianza de los compradores se encuentra en un abismo. Las autoridades insisten en la necesidad de mayor regulación y vigilancia para prevenir situaciones semejantes en otras firmas de construcción.

En el mundo inmobiliario, la confianza es clave y con situaciones como las de Acierto Inmobiliario, la confianza se tambalea. Con las consecuencias aún en evidencia de uno de los descalabros inmobiliarios más significativos de la última década en Colombia, Lo cierto es que este escándalo ha despertado un llamado a la prudencia y a la necesidad de investigación y asesoría antes de invertir en el soñado “techo propio”.

Stephanie Rendón, abogada experta en contratos de arrendamiento, explicó en un video publicado en TikTok que “hay un malentendido porque la ley dice que hay responsabilidad solidaria entre el arrendatario y el arrendador. Es decir, que si paga una cuota de administración y la propietaria no la paga, se la pueden cobrar al arrendatario o viceversa”.

Según ella, basándose en el segundo inciso del artículo 29 de la ley 675 de 2001, en “materia sancionatoria, la jurisprudencia ha sido muy clara diciendo que la responsabilidad por sanciones es individual, no solidaria. Es decir que los que realizan la conducta son los que tienen que responder”.

En otras palabras, lo que explica Rendón es que cuando la vivienda está en arriendo, es la persona que vive allí la que debe responder por las multas que les sean impuestas. “La responsabilidad disciplinaria es individual, no solidaria”, reafirma esta abogada experta.

Es decir que si un arrendatario es sancionado porque el perro orinó en la zona común, porque hizo ruido en horarios no permitidos o cualquier otra infracción a las normas de convivencia, es el mismo arrendatario el que debe responder por estos hechos, no el arrendador.

“O sea que es ilegal que la administración le diga al propietario que si el arrendatario no paga la sanción, la tiene que pagar usted (arrendador). Y las inmobiliarias se prestan para ese juego”, señala Stephanie en este video, en el que también apunta a que la administradora del conjunto no tienen las facultades para sancionar a los residentes.

@srzpresi #abogada #docente #arrendamiento #propiedad #horizontal #sanciones #competencia #responsabilidad #solidaridad ♬ sonido original – Stephanie Rendón Zap

Cuáles son las normas básicas en los conjuntos residenciales

Las normas básicas en los conjuntos residenciales suelen estar establecidas en el reglamento de propiedad horizontal, que es un documento obligatorio en Colombia según la Ley 675 de 2001. Aunque cada conjunto puede tener particularidades, en general, las reglas buscan garantizar la buena convivencia, la seguridad y el cuidado de las zonas comunes.

Estas son algunas de las más comunes:

1. Convivencia y respeto

• Trato respetuoso entre vecinos, empleados y visitantes.
• Prohibido hacer ruidos excesivos (fiestas, música alta, trabajos de construcción en horarios no permitidos).
• Evitar conflictos y, en caso de disputa, acudir al administrador o al consejo de administración.

2. Uso de las zonas comunes

• Las zonas comunes (salones, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visitantes, jardines) tienen horarios y reglamentos específicos.
• Está prohibido dañarlas, usarlas para fines privados o dejarlas sucias.
• Los niños deben estar acompañados por un adulto en áreas como piscina o juegos.

(Vea también: Habitantes de conjuntos residenciales, a tener cuidado con el cobro por usar zonas comunes)

3. Seguridad

• Registro obligatorio de visitantes en portería.
• Prohibido entregar llaves, controles o códigos de acceso a personas no autorizadas.
• Normas de parqueo: no invadir espacios de otros residentes, no dejar vehículos abandonados.

4. Mascotas

• Deben estar bajo control (con correa y, si aplica, bozal).
• Recoger los desechos siempre.
• Respetar los espacios donde se permite o no la presencia de animales.

5. Propiedad privada

• Mantener la fachada y las ventanas en armonía estética con el conjunto (no pintar, instalar avisos o colgar ropa de manera que afecte la imagen).
• No realizar modificaciones estructurales sin autorización de la asamblea.

6. Pagos y obligaciones

• Cumplir puntualmente con la cuota de administración y demás obligaciones financieras.
• Contribuir a los gastos comunes de mantenimiento, seguridad y servicios generales.

Las ciudades con mayor oferta de inmuebles son Cali, Bogotá, Medellín, Barranquilla y Bucaramanga. El portal permite una búsqueda personalizada filtrando por tipo de propiedad, ciudad y precio, posibilitando que los compradores encuentren exactamente lo que buscan.

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¿Cómo se compra por Tu360Inmobiliario de Bancolombia?

El proceso de compra es sencillo y transparente. Los usuarios interesados deben llenar un formulario en la plataforma, tras lo cual un asesor de Bancolombia les acompaña en los pasos de escrituración y pago. Como destacó el equipo de la entidad bancaria, “el financiamiento está disponible mediante créditos hipotecarios, ya sea con Bancolombia o con otras entidades financieras”.

La oferta de propiedades es variada y adaptada a diferentes necesidades y presupuestos. Se pueden encontrar desde apartamentos en Amagá, Antioquia, con dos habitaciones y un baño por $94 millones, hasta casas en Ibagué, Tolima, con 185 m² por $150 millones. Medellín, Madrid, Guayabal y Guaduas también figuran en el listado de ciudades con oferta, permitiendo una variada elección en metros cuadrados, número de habitaciones y servicios.

Tal como aclaró Bancolombia, estos inmuebles no son remates judiciales sino bienes disponibles directamente a través del banco. De igual manera, la plataforma Tu360Inmobiliario utiliza tecnología de inteligencia artificial para mejorar la experiencia de compra y venta, generando automáticamente contenido gráfico para promocionar cada inmueble.

(Lea también: Alivio para arriendos en Colombia por medida de choque contra inconvenientes frecuentes)

La incursión de Bancolombia en la digitalización del sector inmobiliario refleja una tendencia global que dinamiza la comercialización de viviendas y otros inmuebles. Según las proyecciones, las ventas de vivienda nueva continuarán en aumento para 2025, y la oferta digital juega un papel protagónico para facilitar el acceso a opciones habitacionales con procesos seguros y asesoría formal.

El asunto gira en particular hacia aquellos que tienen la aspiración de inclinarse al rumbo más empresarial, en términos industriales, como parte de las posibilidades de un crecimiento económico.

Lo cierto es que el negocio inmobiliario, uno de los más rentables en Colombia, ha llevado a que lleguen incluso nuevos y poderosos actores de la construcción al país, por lo que es pertinente conocer los riesgos detrás de la inversión en este aspecto.

¿Qué peligros hay en inversión en proyectos inmobiliarios en Colombia?

Los inversionistas en Colombia han descubierto que en el desarrollo de proyectos inmobiliarios industriales una mala decisión legal dependiendo de la magnitud del proyecto puede representar pérdidas por encima de los 300 millones de pesos.

No se trata solo de elegir bien la ubicación, sino de asegurar la financiación o tener un diseño atractivo, además de explicar que el factor que realmente determina la viabilidad y rentabilidad de una obra es el respaldo jurídico desde la primera etapa. Así lo explicó Fernando Bermúdez, CEO de Bermúdez Constructores

El líder de la mencionada firma, especializada en estructuración legal de proyectos inmobiliarios y en acompañamiento a inversionistas en la compra, legalización, licenciamiento y comercialización de obras industriales en Colombia, remarcó cómo los problemas legales continúan siendo una de las principales causas de retrasos y sobrecostos en los proyectos.

El experto afirmó que los conflictos más comunes incluyen retrasos o incumplimientos contractuales con contratistas y proveedores, problemas en la legalización de licencias o trámites con curadurías y entidades locales, disputas por linderos o titularidad del suelo, reclamaciones de compradores, afectaciones a servicios públicos y diferencias en la interpretación de normas urbanísticas. Cada uno de estos factores puede paralizar un proyecto o hacerlo inviable ante bancos, socios o compradores.

Así mismo se destaca que 2 de cada 5 construcciones industriales en Colombia sufren retrasos por dificultades jurídicas relacionadas con el uso del suelo o las licencias, lo que evidencia la necesidad urgente de contar con asesoría legal especializada desde la fase de planeación.

¿Qué documentos debe tener un proyecto inmobiliario en Colombia?

Ante este panorama, la clave está en anticiparse y contar con asesoría jurídica desde el inicio permite identificar riesgos, cumplir con las normas vigentes y tomar decisiones estratégicas en inversión inmobiliaria con plena seguridad legal. Pero además de la prevención, el acompañamiento jurídico también optimiza procesos, agiliza trámites y protege la rentabilidad del negocio.

Según Bermúdez, todo proyecto debe contar, como mínimo, con estos documentos para estar correctamente blindado:

• Contrato de obra civil con alcances y exclusiones.
• Licencia de construcción aprobada.
• Pólizas de cumplimiento y estabilidad de la obra.
• Actas de entrega, finalización, garantías, y reglamentos de propiedad horizontal (cuando aplica).
• Escrituras públicas que acrediten la titularidad y antecedentes del predio.

“Estos documentos no son un formalismo. Son la base legal que hace viable el proyecto financiera y comercialmente”, explicó Bermúdez.

Un desarrollo sin esta documentación corre el riesgo de ser detenido, multado o quedar atascado en disputas legales que afectan su valorización y comercialización.

Bermúdez Constructores ha acompañado la estructuración legal de proyectos incluso en situaciones complejas, como predios con sanciones urbanísticas o zonas no contempladas en la norma vigente. Gracias a este enfoque estratégico, la empresa señaló que sus clientes han obtenido rentabilidades superiores al promedio del mercado y han protegido inversiones por más de 30 mil millones de pesos en activos industriales.

“El respaldo jurídico no es un gasto, es una inversión que previene sanciones, optimiza decisiones estratégicas y garantiza que cada metro cuadrado construido tenga sustento legal y comercial”, sentenció Bermúdez.

Así, en un entorno cada vez más exigente y regulado, el respaldo jurídico no es un gasto adicional, sino un valor esencial. Es la única garantía real de que cada metro cuadrado construido se sostenga sobre bases legales firmes y rentables.

En ese contexto, buscan proteger su patrimonio y asegurar ingresos estables por el arriendo de bienes inmuebles o, en el caso de quienes buscan, contar con un respaldo importante para dar ese paso.

Precisamente por eso, es pertinente darle una mirada a una herramienta que se convierte en un alivio para miles en medio de problemas que son frecuentes como el no pago y demás incidencias.

¿Cómo funcionan las pólizas de arrendamiento en Colombia?

Las pólizas de arrendamiento se han convertido en una herramienta clave para propietarios e inmobiliarias y han tenido un crecimiento del 18 % en el último año, impulsado por el aumento en los casos de incumplimiento de contratos de arriendo, que actualmente tiene una siniestralidad del 45 %, indicó Mapfre, una de las aseguradoras reconocidas en el país.

“La póliza de arrendamiento busca amparar al propietario en caso de impago de cánones, administración o servicios públicos por parte del inquilino. Pero también ofrece un acompañamiento integral: desde asistencias domiciliarias hasta asesoría legal y tributaria”, explicó Luis David Arcila, vicepresidente Técnico de esa empresa en Colombia.

También conocidas como seguros de arrendamiento o fianzas de arrendamiento, son instrumentos financieros que se han vuelto esenciales en el mercado inmobiliario.

Su principal objetivo es brindar seguridad y protección financiera tanto al propietario de un inmueble (arrendador) como al inquilino (arrendatario), simplificando y garantizando el proceso de arrendamiento.

Para el arrendador, es la garantía más importante de que el propietario recibirá el dinero del arriendo mes a mes. En caso de que el inquilino incumpla con el pago, la compañía de seguros asumirá la deuda, evitando pérdidas económicas.

En el caso del arrendatario, elimina la necesidad de buscar un fiador, que solía ser un requisito indispensable y difícil de conseguir. En su lugar, la aseguradora se convierte en el garante del contrato. Al no depender de un tercero con propiedades para firmar el contrato, las personas que no tienen un fiador pueden acceder más fácilmente a una vivienda en arriendo, agilizando el proceso y reduciendo la burocracia.

¿Cómo adquirir una póliza de arrendamiento en Colombia?

Un seguro de arrendamiento en Colombia se adquiere con empresas recomendablemente conocidas como Seguros Bolívar o Mapfre. Por ejemplo, esta última tiene ‘Arrendamiento Light’, 100 % digital y auto gestionable, que elimina trámites físicos y ofrece un proceso más ágil tanto para propietarios como para arrendatarios.

En ese caso, a través del sitio web de esa compañía, cualquier persona con buen historial financiero y capacidad de pago puede adquirir esta póliza sin necesidad de fiadores ni firmas presenciales.

“Nos hemos enfocado en crear una plataforma intuitiva que les ahorre tiempo a los usuarios, evite desplazamientos y brinde respaldo inmediato. Esto es parte de nuestra apuesta por estar a la vanguardia tecnológica”, afirmó Arcila.

A diferencia de los modelos tradicionales como los fiadores o las garantías bancarias, esta póliza de arrendamiento no solo garantiza el pago del arriendo en caso de incumplimiento, sino que también acompaña al propietario en todo el proceso, incluso en la eventual restitución del inmueble. Además, incluye servicios como cerrajería, plomería, electricidad y reparación de vidrios, que resultan de gran ayuda ante imprevistos.

Este tipo de soluciones no solo otorgan confianza individual, sino que también fortalecen el ecosistema inmobiliario. “El respaldo de una aseguradora formal brinda filtros adicionales que permiten a los propietarios sentirse más seguros, impulsa la formalización del arriendo y fortalece a las inmobiliarias”, añadió el vocero.

En momentos donde el acceso a vivienda en arriendo sigue siendo una opción creciente para muchos colombianos, garantizar un entorno más seguro y confiable para propietarios e inquilinos es clave. Y en este escenario, las pólizas de arrendamiento se perfilan como una herramienta estratégica para arrendar sin miedo.

¿Qué requisitos son mínimos para arrendar?

Los requisitos mínimos para arrendar un inmueble en Colombia varían según la inmobiliaria o el propietario, pero generalmente incluyen:

• Documentos de identificación: cédula de ciudadanía del arrendatario y, si es el caso, del codeudor o fiador.
• Capacidad de pago: Un ingreso mensual que demuestre que el inquilino puede asumir el valor del arriendo. Es común que se exija que los ingresos sean el doble o el triple del valor del canon. Se debe presentar un certificado laboral, extractos bancarios o declaración de renta.
• Historial crediticio: Un buen reporte en centrales de riesgo como DataCrédito y TransUnion.
• Codeudor o fiador: es uno de los requisitos más comunes. El fiador debe tener un ingreso estable y, en muchos casos, una propiedad raíz a su nombre.
• Póliza de arrendamiento: cada vez más, los propietarios solicitan una póliza de arrendamiento que, a cambio de una prima, se convierte en la garantía del contrato, reemplazando la necesidad de un fiador tradicional.

Estos requisitos buscan minimizar el riesgo de incumplimiento en el pago del canon de arriendo y de los servicios públicos.

Esa compañía indicó en un comunicado que registró un promedio mensual de 211.000 publicaciones de inmuebles de vivienda en venta frente a 122.000 en arriendo en toda Colombia. Es decir, las publicaciones de venta de inmuebles superaron en 2 veces a las de arriendo. 

El 63 % de inmuebles que se ofertan plataformas digitales como Metrocuadrado son para la venta y un 37 % para arriendo, lo que sugiere que el mercado puede estar reaccionando ante la necesidad de liquidez o aprovechando la demanda de inversión en vivienda.

Respecto a las ofertas de arrendamiento, en los primeros 6 meses del año, en todo el país se publicaron en promedio mensualmente: 55 mil apartamentos en arriendo, 13 mil casas en arriendo y 3 mil apartaestudios. El 46 % de los inmuebles ofertados en arriendo son apartamentos, un 15 % son oficinas, mientras que solo 9% son casas.

¿Cuáles son los lugares con más ofertas de arriendo y venta en Colombia?

El ranking de las ciudades con mayores ofertas de arriendo y venta de vivienda mes a mes en el portal (apartamentos, apartaestudios y casas) fue así, de acuerdo con Metrocuadrado:

1. Medellín: 69.000 ofertas
2. Bogotá: 66.000
3. Envigado: 24.000
4. Barranquilla: 16.000
5. Pereira: 12.000

Según con el informe que cuestión, municipios como Chía, Sabaneta, y Rionegro, también presentaron una oferta significativa en la plataforma.

Sobre la oferta disponible por precio y área, en el primer semestre de 2025, los inmuebles de vivienda que se publicaron tuvieron un canon de arrendamiento mayoritario de 2 a 5 millones de pesos, y las áreas más buscadas de 50 a 100 metros cuadrados, con una diferencia muy grande con las demás áreas.

En cuanto a la antigüedad de los inmuebles publicados, 56 % tiene entre uno y 10 años de antigüedad, 23 % entre 10 y 20 años, 19 % tiene más de 20 años y 2% ha sido remodelado. 

Cabe resaltar que, de enero a junio de 2025, se han hecho más de 53 millones de búsquedas de inmuebles en todo el país en el portal de Metrocuadrado, 52 %. De ellas fueron para inmuebles en arriendo. Esto refleja la importancia de la gran oferta del portal inmobiliario para la toma de decisiones y encontrar diferentes opciones. 

¿Cuánto valen las viviendas más buscadas para compra en Colombia?

El segmento de precios de mayor búsqueda a la hora de comprar inmuebles en Colombia es entre 200 a 500 millones de pesos. A este le sigue el de los inmuebles de más de 500 millones de pesos.

Las áreas más buscadas a nivel nacional son entre 50 a 100 metros con el 43 % de las búsquedas, por la urbanización a altura de las grandes ciudades, y porque es la mayor oferta disponible. Bogotá, Medellín y Cali se posicionan como las ciudades más buscadas en el portal.

“Esta es una oportunidad clave para familias, tomadores de decisiones, inversionistas y urbanistas para que aprovechen la combinación de una amplia y variada oferta del sector con precios más estables“, aseguró Sandra Villanueva, gerente general de Metrocuadrado. 

¿Quién es dueño de Metrocuadrado?

Metrocuadrado.com es un portal inmobiliario colombiano que ha sido propiedad de la Casa Editorial El Tiempo S.A. Este conglomerado de medios, a su vez, es controlado por el Grupo Aval Acciones y Valores S.A., cuyo fundador y principal accionista es el empresario Luis Carlos Sarmiento Angulo.

La historia de Metrocuadrado está estrechamente ligada a la de la Casa Editorial El Tiempo, ya que nació como una extensión digital del periódico para el sector de finca raíz. A lo largo de los años, se ha consolidado como uno de los principales portales de búsqueda de vivienda en Colombia, ofreciendo una amplia oferta de inmuebles tanto nuevos como usados para compra y arriendo. Su modelo de negocio se centra en ser un intermediario entre constructores, inmobiliarias y personas naturales, facilitando las transacciones en el mercado de la vivienda.

La adquisición de la Casa Editorial El Tiempo por parte de Luis Carlos Sarmiento Angulo en 2012 le dio el control sobre los activos del grupo, incluyendo Metrocuadrado.com. Este movimiento estratégico ha permitido a Metrocuadrado mantenerse como una plataforma líder en el sector inmobiliario del país.

Por ejemplo, la Gobernación de Antioquia junto a la Empresa de Vivienda de Antioquia crearon un programa para apoyar económicamente a familias que fueron sacados del subsidio del Estado, y que entrega hasta 25’623.000 para comprar una propiedad residencial. También hay otros a los que pueden aplicar otros ciudadanos.

Subsidio de vivienda que dan en Medellín

El programa fue bautizado como Compra tu casa y es un subsidio que se ha entregado a más de 600 personas, por parte de la alcaldía de la capital de Antioquia.

Está dirigido a familias que cuentan con cierre financiero (es decir, que cuenta con un crédito hipotecario o recursos propios para pagar el valor restante de la vivienda) y que están vinculados a un proyecto de vivienda de Interés Social o de Interés Prioritario. Entrega entre 13’000.000 y 15’000.000 de pesos, según el tipo de vivienda (si es VIS o VIP).

¿Cuáles son los montos de los subsidios para vivienda en Bogotá en 2025?

El Distrito capital también tiene varios programas destinados a apoyar a familias de la ciudad a comprar viviendas de interés social y prioritario. Estos son los montos de los subsidios:

• Oferta Preferente: entrega entre 10 y 30 salarios mensuales legales vigentes, es decir, entre 14’235.000 y 42’705.000 pesos para personas que ya tienen una vivienda separada.
• Reactiva tu compra: otorga un auxilio equivalente a 12 salarios mínimos mensuales legales vigentes, cifra que en 2025 equivale a 17’082.000 pesos.
• Reduce tu cuota: es un programa que entrega un total de 14 salarios mínimos mensuales legales vigentes, 19’929.000 pesos en 2025, pero repartidos en 48 cuotas. 

Subsidios de vivienda en Barranquilla

La capital del Atlántico tiene el programa Mi Techo Propio, que entrega hasta 42’705.000 de pesos, en 2025, a los que no cuentan con el subsidio de la caja de compensación y hasta 14’235.000 pesos a los que sí pueden solicitar el auxilio de la caja.

Asimismo, la gobernación del departamento cuenta con el subsidio Mi Casa Bacana, destinado para familias con bajos recursos que sueñan con tener su vivienda propia en algún municipio del Atlántico, incluyendo la capital.

¿Cómo adquirir un subsidio de vivienda en Cali?

La alcaldía lanzó el programa Casa Mía, que entrega más de 42 millones de pesos a ciudadanos que residen en la capital del Valle del Cauca y que sueñan con tener su propiedad.

Asimismo tiene el subsidio Recuperando Tu Casa, que está destinado a las familias que estaban en el proceso de adquisición de Mi Casa Ya, pero que perdieron el beneficio.

Las inscripciones abrieron el 23 de julio y cerraban el 5 de agosto. No obstante, la alcaldía decidió ampliar el plazo hasta el 15 de agosto para que familias de las comunas 9, 13, 14 y 15 de Cali puedan postularse, siempre y cuando habiten en alguno de los siguientes barrios:

• Obrero (de la comuna 9).
• Sucre  (de la comuna 9).
• Los Robles (de la comuna 13).
• El Pondaje (de la comuna 13).
• Charco Azul (de la comuna 13).
• Los Lagos (de la comuna 13).
• El Vergel (de la comuna 13).
• Rodrigo Lara (de la comuna 13).
• Omar Torrijos (de la comuna 13).
• Poblado 1 y 2 (de la comuna 13).
• Alfonso Bonilla Aragón (de la comuna 14).
• Las Orquídeas (de la comuna 14).
• Manuela Beltrán (de la comuna 14).
• Promociones Populares (de la comuna 14).
• Puertas del Sol (de la comuna 14).
• Marroquín 1 y 2 (de la comuna 14).
• Mojica (de la comuna 15).
• El Retiro (de la comuna 15).
• Comuneros 1 (de la comuna 15).
• Laureano Gómez (de la comuna 15).
• El Vallado (de la comuna 15).

¿Cómo aplicar al subsidio Mi Casa Bella, para mejorar vivienda en Cali?

Los interesados en aplicar al subsidio Mi Casa Bella deben hacer la inscripción de manera presencial en las instalaciones de la Secretaría de Vivienda Social y Hábitat, ubicada en la avenida 5AN #20N-08, Edificio Fuente Versalles, durante los días 13, 14 y 15 de agosto. Para ese proceso, las personas deben llevar los siguientes documentos:

• Documentos de identidad de todas las personas que conforman el grupo familiar.
• Una copia del recibo predial actualizado.
• Una copia de una factura reciente de algún servicio público.
• Certificado de libertad y tradición inferior a 30 días o protocolización mayor a 5 años.
• Certificado de vecindad que acredite que lleva al menos cinco años viviendo en Cali.
• Certificado de condición especial, en caso de aplicar.

Requisitos para solicitar subsidio de mejoramiento de vivienda en Cali

Además de vivir en alguno de los mencionados barrios del territorio caleño, los interesados en aplicar al programa para remodelar sus casas deben cumplir estas condiciones:

• Ser propietarios de las vivienda o ser ocupantes en calidad de poseedores. Para este último caso, deben estar inscritos en el certificado de tradición del predio.
• La vivienda no pueden estar ubicada en una zona de alto riesgo o de protección ambiental.
• No haber recibido un subsidio distrital anteriormente.
• La vivienda no puede superar el valor de 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes.
• Llevar, como mínimo, cinco años viviendo en Cali.
• Ninguno de los miembros del hogar debe ser dueño de otra vivienda.
• El predio no debe estar embargado ni hipotecado.

Precisamente, una de las comunidades que está pendiente del manejo de presupuestos es el de los universitarios que buscan una vivienda, en el caso de quienes están lejos de sus lugares de origen.

En ese sentido resulta oportuno darle una mirada para el regreso a clases en el segundo semestre del año a la oferta que existe en tres ciudades grandes como Bogotá, Medellín y Cali en algunas zonas cercanas a universidades, con datos de expertos en servicios inmobiliarios.

Aunque hay una oferta amplia y diversa, muchos jóvenes que arriendan por primera vez cometen errores que pueden dificultar el proceso y llevarlos a tomar decisiones poco acertadas.

¿Cuáles barrios son baratos para arriendos en Bogotá, Medellín y Cali?

Según cifras de Fincaraiz.com.co, los arriendos más accesibles en Colombia se concentran en los estratos 2 y 3, con variaciones según la ciudad y las condiciones del barrio. En Bogotá, barrios como Puente Aranda y Barrios Unidos ofrecen opciones entre los 800.000 y 1’400.000 pesos, mientras que en zonas más centrales como La Candelaria, donde se ubican varias universidades, los arriendos de apartamentos de una habitación pueden llegar a estar entre uno y 2 millones de pesos.

En Medellín, sectores como Miraflores y Manrique tienen precios desde 500.000 pesos para apartaestudios y hasta 1 millón de pesos para apartamentos de dos habitaciones.

En Cali, un apartamento de dos habitaciones en zonas como Los Comuneros puede conseguirse desde 500.000 pesos y puede llegar hasta los 1’400.000 pesos en sectores intermedios de los estratos 2 y 3; y en Barranquilla, barrios como San José y Barrio Abajo ofrecen valores desde 850.000 hasta 1’900.000 pesos, dependiendo de la ubicación, los servicios y la seguridad.

Durante la temporada de matrículas, los apartaestudios son altamente demandados por su practicidad, diseño funcional y cercanía a centros educativos y comerciales.

Sin embargo, las propiedades de dos o tres habitaciones suelen tener mayor disponibilidad y se convierten en una alternativa rentable para estudiantes que deciden compartir vivienda y dividir gastos. La categoría de habitaciones en arriendo también ha ganado protagonismo, especialmente entre quienes buscan opciones económicas y espacios compartidos.

Consejos al buscar arriendos para universitarios

Desde Fincaraiz.com.co se recomienda comenzar la búsqueda del arriendo para un universitario al menos un mes antes del inicio de clases, priorizar la ubicación cerca de la universidad o con buen acceso al transporte público, y tener claros todos los gastos asociados al arriendo, procurando que este no supere el 30 % del ingreso mensual disponible.

Además, es fundamental tener la documentación lista para actuar con rapidez en un mercado donde las mejores opciones se arriendan en cuestión de días.

Ante el riesgo de caer en publicaciones poco confiables, se sugiere buscar siempre en portales reconocidos que cuentan con controles internos y alianzas con ‘brokers’ y constructoras para garantizar una experiencia segura.

Finalmente, al firmar el contrato, es importante revisar que todos los términos estén por escrito canon, dirección, plazo y validar el estado del inmueble a través de un inventario firmado por ambas partes.

¿Cuáles son los errores al buscar arriendo de vivienda?

De acuerdo con Baltasar Urrestarazu, gerente regional de Fincaraiz.com.co, hay cinco errores frecuentes al buscar vivienda en arriendo y que pueden hacer más difícil encontrar el lugar ideal.

1. No usar bien los filtros de búsqueda. Muchos usuarios no especifican si quieren apartamento, apartaestudio o habitación, ni el número de habitaciones o parqueadero, lo que lleva a resultados poco relevantes.
2. Desaprovechar las herramientas que ofrece el portal como el guardado de publicaciones, el contacto directo con propietarios o la opción de búsqueda por zonas específicas en el mapa.
3. Empezar a buscar sin tener claro el presupuesto total, concentrándose únicamente en el canon mensual de arriendo y olvidando otros gastos como administración, servicios públicos o transporte.
4. Dejarse llevar por precios bajos sin investigar el entorno del inmueble. En muchas ocasiones, esto deriva en visitas innecesarias o decisiones impulsivas en zonas que no ofrecen buena conectividad, seguridad o servicios.
5. Buscar sin tener una fecha de mudanza clara lleva a perder tiempo revisando propiedades que ya se habrán arrendado o que no estarán disponibles cuando se necesiten.

(Lea también: Residentes de conjuntos residenciales, con los pelos de punta por problemática en Colombia)

Este bajo porcentaje refleja las dificultades económicas, laborales y de conocimiento que enfrentan las nuevas generaciones, quienes, a pesar de su interés por adquirir un hogar, se topan con obstáculos estructurales que dificultan este sueño.

Vivienda para jóvenes entre 18 y 28 años: ¿cuáles son los obstáculos?

El estudio identifica la falta de vida crediticia como el principal impedimento, afectando al 39,7 % de los jóvenes encuestados. 

Le sigue la ausencia de empleo fijo, señalada por el 29,3 %, y la falta de capacidad financiera, reconocida por el 25,1 %. Estas limitaciones se agravan por el desconocimiento: el 29,3 % no sabe cómo solicitar un subsidio de vivienda, y el 29 % desconoce los procesos para acceder a un crédito hipotecario. 

A pesar de estas barreras, el 83,3 % de los jóvenes encuestados expresó su intención de adquirir vivienda propia, así que estos datos evidencian una brecha entre el deseo de los jóvenes y las herramientas necesarias para hacerlo realidad. 

El panorama laboral complica aún más la situación. En el primer trimestre de 2025, la tasa de desempleo juvenil alcanzó el 17,1 %, según el Dane, y menos del 50 % de los menores de 28 años cuenta con un empleo estable. 

Esta inestabilidad económica, sumada a los altos costos de las viviendas en ciudades como Bogotá, donde el precio promedio de una vivienda de interés social supera los 170 millones de pesos, hace que la propiedad sea un objetivo difícil de alcanzar para la mayoría.

¿Qué es ‘coliving’ y por qué los jóvenes viven así?

Ante las dificultades para comprar vivienda, los jóvenes están optando por modelos habitacionales alternativos como el ‘coliving’, una tendencia de vivienda compartida que combina espacios privados con áreas comunes, ofreciendo flexibilidad y costos más bajos. 

Este modelo, que ha crecido en ciudades como Bogotá y Medellín, responde a las necesidades de una generación que valora la movilidad, la comunidad y la asequibilidad. 

El ‘coliving’ representa una solución viable frente a la escasez de empleo estable y el acceso limitado al crédito, adaptándose a los cambios en los estilos de vida de los jóvenes.

Identificar una estafa en una inversión de finca raíz en Colombia, incluso cuando hay una escritura pública de por medio, es crucial. Una escritura pública, aunque es un documento legal fundamental que formaliza la transferencia de propiedad, no garantiza la transparencia total.

Hay señales claves para protegerse pues el mencionado documento no significa que no hayan problemas ocultos, vicios ocultos, embargos no registrados, o incluso que el bien esté siendo ofrecido por alguien que no tiene la capacidad real de disponer de él o que se estén usando documentos falsos o fraudulentos en el proceso. Los estafadores son cada vez más sofisticados.

Señales para identificar si una inversión en vivienda con escritura es estafa

• Presión excesiva y urgencia injustificada: si presionan para cerrar el negocio rápidamente con argumentos como “hay muchos interesados” o “la oferta caduca pronto”, es una señal de alarma. Una inversión seria requiere tiempo para una debida diligencia.
• Precios demasiado buenos para ser ciertos: una oferta significativamente por debajo del valor de mercado para una propiedad en una buena ubicación suele ser un engaño. Investiga los precios promedio en la zona.
• Falta de transparencia o evasivas: si el vendedor se niega a proporcionar documentos, información completa, o es evasivo con preguntas clave sobre la propiedad o su historial, desconfía.
• Solicitud de pagos por fuera de los canales legales: evitar transacciones en efectivo por grandes sumas o transferencias a cuentas personales no relacionadas directamente con el vendedor o una fiduciaria reconocida.
• Documentos con errores o sospechosos: cualquier inconsistencia en nombres, números de cédula, linderos o descripciones en los documentos (certificados de tradición, escrituras) debe ser investigada a fondo.
• Historias conmovedoras o complicadas: Cuidado con vendedores que presentan historias demasiado elaboradas sobre la necesidad urgente de vender, problemas familiares, enfermedades, etc., para generar empatía y presionar.
• Propiedades con ocupación irregular: si el inmueble está ocupado por terceros que no son los propietarios, o si la desocupación parece complicada, es una señal de riesgo.

¿Qué revisar en una propiedad en Colombia aparte de la escritura pública?

El estudio de títulos exhaustivo es el paso más importante. No basta con ver la escritura. Un abogado especialista en derecho inmobiliario debe revisar el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble (expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos). Este documento revela el historial completo de la propiedad por al menos 20 años, incluyendo:

• Propietarios anteriores: para verificar la cadena de titularidad.
• Gravámenes: como hipotecas, embargos, demandas, limitaciones al dominio o afectaciones a vivienda familiar. Estos pueden pasar desapercibidos si no se verifica el certificado actualizado.
• Servidumbres o afectaciones: Que puedan limitar el uso del bien.
• Medidas cautelares: Que impidan la venta o transfieran el riesgo al comprador.

Es determinante la verificación de identidades con las cédulas de ciudadanía de todas las partes (vendedor, apoderados), que sean auténticas y coincidan con los nombres en los documentos. Hacerlo en los registros de la Registraduría Nacional del Estado Civil.

Si el vendedor actúa a través de un apoderado, verificar la autenticidad y el alcance del poder en la notaría donde fue otorgado. Además, solicitar y verificar los paz y salvos de impuestos prediales (en la Alcaldía o Tesorería municipal), valorización (si aplica), y cuotas de administración (si es propiedad horizontal). Una deuda pendiente puede trasladarse al nuevo propietario.

Ayuda mucho contratar a un ingeniero o arquitecto para que inspeccione el estado físico del inmueble y detecte posibles vicios ocultos (problemas estructurales, de humedad, etc.) que no sean evidentes a simple vista.

Para transacciones de alto valor, considerar el uso de una fiduciaria. Esta entidad administra los recursos y documentos de la compraventa hasta que todas las condiciones se cumplen y los riesgos se minimizan. Es una capa adicional de seguridad.

Nunca usar el mismo abogado o notario que recomienda el vendedor. Contratar a un propio abogado experto en derecho inmobiliario. Su papel es proteger los intereses.

Asimismo, verificar en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio el uso de suelo permitido para la propiedad. Esto es crucial si se tienen planes de construir o modificar el uso.

En Colombia, las estafas en finca raíz suelen explotar la falta de conocimiento sobre la normativa y los trámites. La clave para evitar ser víctima es la debida diligencia exhaustiva y la asesoría profesional independiente.

Urbit Garden Suites es el proyecto de vivienda de lujo más caro de Colombia, según La República, que indicó que el metro cuadrado en estas propiedades está a 30 millones de pesos, con lo que supera al de otros en ciudades como Cartagena, Bogotá o Cali.

Lo cierto es que no solo parece llamativo el punto en el que está ubicado sino quiénes están detrás de unas propiedades que tienen una carta estratégica para las personas que la adquieran.

¿Dónde queda el proyecto de vivienda de lujo más caro de Colombia?

El proyecto Urbit Garden Suites se encuentra ubicado en Medellín, en el corazón del barrio Laureles (ver mapa). Su dirección es sobre la Avenida Nutibara, a una cuadra del Segundo Parque de Laureles, lo que lo sitúa en una zona estratégica y muy valorada por su cercanía a la reconocida “calle Jardín”, famosa por su oferta gastronómica, cafés y vida nocturna.

El proyecto Urbit Garden Suites es ejecutado y comercializado por Macca Desarrollo Inmobiliario, que se encarga de la estructuración, gerencia y comercialización del proyecto, trabajando con otras compañías para la construcción.

Urbin Garden Suites opera bajo un modelo de negocio hotelero de bolsa de rentas. Esto significa que los inversionistas compran unidades (suites) dentro del proyecto, y estas unidades son operadas profesionalmente como parte de un hotel.

La rentabilidad se busca a través de la ocupación hotelera de estas suites, lo que ofrece a los propietarios una inversión con potencial de ingresos pasivos. Macca destaca que este modelo está pensado para maximizar la rentabilidad y la tranquilidad de los propietarios.

Según la información disponible en portales como Señor Inmobiliario, las suites en Urbit Garden Suites tienen precios que inician alrededor de los 263’346.700 pesos colombianos para áreas que van desde los 18 metros cuadrados hasta los 20,1 metros cuadrados. De ahí, la importancia de Macca como gestor de este negocio.

¿Quién es dueño de Macca?

Macca Construcciones S.A.S. (también mencionada como Maca Construcciones S.A.S.) forma parte de un grupo empresarial de origen familiar en Colombia, dedicado al desarrollo inmobiliario, según la información pública disponible e su sitio web.

María Victoria Uribe es mencionada como gerente, lo que indica un rol de liderazgo dentro del grupo, junto a Camilo González y Alejandro González. Ella es la madre de los otros dos empresarios, gerente de proyectos y director creativo, respectivamente. Ellos son los fundadores de la compañía.

Aunque no se nombran públicamente a los dueños individuales en un sentido de accionistas mayoritarios específicos en sus plataformas de cara al público, la identidad de la empresa está ligada a la visión y gestión de esta estructura familiar.

La empresa Macca Construcciones S.A.S. es un componente del grupo Macca Desarrollo Inmobiliario. En su sitio web oficial, Macca Desarrollo Inmobiliario destaca que sus valores familiares son el pilar de su filosofía y resultados. Esto sugiere fuertemente que la propiedad y la dirección de Macca Construcciones, al igual que las otras empresas del grupo (como MACA Foresta S.A.S. y Maca Sys S.A.S.), están en manos de una familia o un conjunto de familias que la fundaron y la han desarrollado.

Macca Desarrollo Inmobiliario, a través de sus filiales como Macca Construcciones, se especializa en el diseño, construcción y comercialización de proyectos de vivienda, oficinas, comercio y hotelería. Su enfoque está en el desarrollo urbano y la creación de valor para inversionistas y compradores en ciudades como Medellín, con el barrio Laureles como clave para su proyecto con Urbit Garden.

¿Qué hacer en el barrio Laureles de Medellín?

El barrio Laureles en Medellín es conocido por su ambiente tranquilo, sus zonas verdes y su vibrante vida cultural y gastronómica. Es un lugar ideal para explorar a pie y disfrutar de una experiencia más local y auténtica.

• Disfrutar de la gastronomía: Laureles es un paraíso culinario. Explora la famosa calle 70 y la calle Jardín (circular 74), donde se encuentra una gran variedad de restaurantes, bares y cafés, desde comida tradicional colombiana hasta opciones internacionales.
• Pasear por sus calles arboladas: recorrer sus avenidas circulares y parques, disfrutando de la arquitectura de casas bajas y la abundante vegetación. El Segundo Parque de Laureles es un punto de encuentro popular.
• Vida nocturna y bares: la Calle 70 cobra vida por la noche con numerosos bares y discotecas, ofreciendo un ambiente festivo pero más local que otros sectores turísticos.
• Deporte y recreación: aprovechar el gimnasio al aire libre de Laureles o explorar los parques para correr o caminar. Su diseño circular facilita el ejercicio.

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Estas cuentas, cuyo nombre completo es Ahorro para el Fomento de la Construcción, están diseñadas específicamente para quienes desean reunir dinero con el fin de comprar vivienda, hacer abonos a un crédito hipotecario o pagar un leasing habitacional.

¿Cómo funciona una cuenta AFC?

Se trata de una cuenta de ahorros con beneficios tributarios. Según explicó el BBVA Colombia, permite ahorrar con el propósito claro de adquirir una casa o apartamento, y por eso ofrece ventajas en impuestos si se mantiene con ese objetivo.

Por ejemplo, si una persona gana 3’000.000 de pesos al mes y ahorra 500.000 pesos en una cuenta AFC, ese dinero no se suma al cálculo del impuesto de renta, lo que significa un alivio en la retención en la fuente. “Es una opción diseñada para apoyar metas financieras importantes”, indicó el analista Alfredo Barragán, citado por La República.

Además, como explicó la plataforma Tributi, este beneficio está respaldado por el artículo 126-4 del Estatuto Tributario. Allí se establece que el monto exento de impuestos por este tipo de ahorro no puede superar el 30 % de los ingresos del trabajador, con un tope de 3.800 UVT al año.

¿Qué ventajas y qué riesgos tiene?

Entre los beneficios más llamativos está que el dinero depositado en la AFC mejora el perfil financiero de quien solicita un crédito. Es decir, los bancos consideran estos ahorros como parte de la capacidad de pago, lo que puede facilitar la aprobación del préstamo.

Sin embargo, también hay que tener cuidado. Si el dinero se retira antes de 10 años o se usa con fines diferentes a vivienda, se pierden los beneficios tributarios y se pueden generar cobros adicionales. Además, la rentabilidad de estas cuentas es baja en comparación con otros productos de inversión, lo que las hace ideales solo si se tiene un objetivo claro y a largo plazo.

“Por eso, la AFC es recomendable cuando se busca una forma segura y ordenada de ahorrar para vivienda”, recalcó Barragán.

¿Qué bancos las manejan y con qué tasas?

Según datos de la Superintendencia Financiera con corte al 22 de julio, las tasas que pagan estas cuentas van desde 0,01 % hasta 1,6 % anual. La más baja es la del Banco de Bogotá, mientras que la más alta la ofrece BBVA Colombia.

En cuanto al tamaño del mercado, Bancolombia lidera con 569.520 millones de pesos en saldos de cuentas AFC, seguido de Davivienda con 328.820 millones de pesos y BBVA con 216.370 millones de pesos. Otras entidades activas en este segmento son Scotiabank Colpatria, AV Villas, Banco de Bogotá, Banco Caja Social, Bancoomeva y Banco de Occidente.

(Ver también: Cómo invertir en finca raíz en Colombia con bajo presupuesto: alternativas muy poco conocidas)

Algunas de estas entidades tienen tasas diferenciadas dependiendo del perfil del cliente, por lo que se recomienda consultar directamente antes de abrir una cuenta.

Y es que a pesar de existir barrios en Bogotá con arrendamientos económicos, hay momentos en los que se es complicado responder con ese dinero, ya que los ciudadanos deben afrontar urgencias de sus familiares, espacios en los que son despedidos de sus empleos, enfermedades, entre otras circunstancias que los arrendadores pueden no entender o comprender.

De acuerdo con la Ley 820 de 2003, no hay un límite de meses que un inquilino se pueda retrasar en el pago del arriendo, antes que el dueño del inmueble tome medidas legales. Por eso es importante establecer casos como estos en el contrato de arrendamiento, con el fin de poner límites claros para que la relación entre las dos partes no se vea fragmentada por demoras en la cancelación de esta obligación.

No obstante, el artículo 10 de esa ley sí menciona que un arrendatario puede estar hasta cinco días hábiles después de la fecha de pago establecida en el contrato sin incurrir en una falta legal grave.

¿Qué pasa si no paga el arriendo en Colombia?

En Colombia, el impago del arriendo puede acarrear serias consecuencias legales para el inquilino. Inicialmente, la falta de pago faculta al arrendador para iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado. Este proceso, regulado por el Código General del Proceso, permite al propietario solicitar ante un juez la devolución del bien y el cobro de los cánones adeudados, así como los intereses moratorios y posibles indemnizaciones por perjuicios.

(Vea también: El barrio que no parece de Bogotá porque es tranquilo como un pueblo: no queda en el norte)

Es importante destacar que, una vez iniciado el proceso judicial, el inquilino puede ser desalojado por orden de un juez, incluso con el uso de la fuerza pública si es necesario. Además del riesgo de desalojo, el inquilino moroso se expone a un impacto negativo en su historial crediticio. Los contratos de arrendamiento, aunque no siempre registrados en las centrales de riesgo, pueden dar lugar a que el arrendador reporte la deuda, afectando la posibilidad del inquilino de acceder a créditos o servicios financieros en el futuro.

¿Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo?

Si un arrendatario no cumple con el pago del arriendo, es crucial actuar con prontitud y de manera estructurada para proteger sus intereses como propietario. Inicialmente, intente una comunicación directa y amigable. Un simple recordatorio puede ser suficiente si se trata de un olvido o un problema menor y temporal. Envíe un comunicado formal por escrito, preferiblemente un correo electrónico o una carta certificada, tan pronto como la fecha de pago haya pasado. Este documento debe especificar claramente el monto adeudado, los cargos por mora (si aplican según el contrato) y un nuevo plazo para el pago. Mantener un registro de toda esta comunicación es fundamental, ya que le servirá como prueba en caso de que necesite tomar acciones legales.

Según la Ley 820 de 2003, puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado. Antes de llegar a este punto, busque la mediación o asesoría legal. Un abogado especializado en derecho inmobiliario le guiará sobre los pasos exactos a seguir, desde la notificación formal de incumplimiento (desahucio) hasta la presentación de una demanda de desalojo.

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Sin embargo, esta no es una tarea sencilla, ya que actualmente el valor de la construcción está muy elevado y por eso mismo los apartamentos están tan costosos, por lo que a las personas les toca endeudarse por muchos años.

Sin embargo, también es cierto que hay algunas ayudas para quienes quieren cumplir con ese objetivo y una de las más llamativas la tiene la entidad bancaria Bancolombia.

Vivienda económica con Bancolombia

Dicha entidad bancaria tiene una plataforma que se llama Tu360Inmobiliario, en la que hay muchas viviendas que están a un precio mucho más bajo que en el resto del mercado.

De hecho, los principales sitios en los que hay viviendas económicas son Soacha, Cúcuta, Cali y  Barranquilla, pues se consiguen desde los 90 millones de pesos, lo cual es muy asequible a cambio de algunos proyectos nuevos.

Es más, las mejores opciones que están publicadas en la página web son:

• Apartamento en Soacha por 90 millones de pesos: 43 m², tres habitaciones, dos baños, estado usado.
• Apartamento en Cúcuta por 96.3 millones de pesos: 49 m², dos habitaciones, dos baños, nuevo.
• Apartamento en Cali por 118 millones de pesos: 43 m² construidos, tres habitaciones, obra gris, entrega desde diciembre de 2023.
• Apartamento en Barranquilla por 114 millones de pesos: 55.5 m² construidos, dos habitaciones, nuevo y clasificado como VIS.

Ahora, vale la pena destacar que en esta plataforma las personas encontrarán apartamentos en conjuntos cerrados, otros que están catalogados como Vivienda de Interés Social, otros en obra gris y más, pues así mismo va variando el precio. Es más, la ubicación, el estrato y la condición también hará que el precio suba o baje.

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Por otro lado, la entidad asegura que acceder a la vivienda desde esta plataforma no es complicado, ya que cuenta con un acompañamiento constante de un asesor comercial, facilidades de pago y mucho más.

Los interesados en comprar propiedades siguen con interés la bajada del precio del dólar en los últimos meses, factor que es más que clave para quienes tienen la aspiración de adquirir algún inmueble en el país.

Consecuencias de la caída del precio del dólar en costo de vivienda en Colombia

La caída del precio del dólar frente al peso colombiano, es decir, cuando el peso se fortalece, tiene un impacto significativo y generalmente positivo en el valor de la vivienda en Colombia, aunque con matices importantes para distintos actores del mercado.

Uno de los efectos más directos y beneficiosos de un dólar a la baja es la disminución de los costos de construcción. Un gran porcentaje de los materiales e insumos utilizados en el sector de la construcción en Colombia son importados. Hablamos de elementos como el acero, algunos tipos de cemento, acabados de alta gama, componentes tecnológicos para hogares inteligentes, maquinaria pesada, y software especializado, entre otros.

• Cuando el dólar baja (el peso se aprecia), estos materiales importados se vuelven más económicos para los constructores colombianos. Esto se traduce en una reducción de los costos de producción para los proyectos de vivienda nueva.
• En teoría, esta reducción de costos debería trasladarse a precios de venta más competitivos para los compradores finales, lo que podría hacer la vivienda nueva más asequible y estimular la demanda.

La caída del dólar también influye directamente en la dinámica de la demanda:

• Para compradores locales (ingresos en pesos): un dólar más barato implica que los costos generales de la vida pueden estabilizarse o incluso reducirse (debido a la importación de bienes de consumo a menor precio), lo que puede mejorar el poder adquisitivo de las personas con ingresos en pesos. Esto, a su vez, podría facilitar el acceso al crédito hipotecario y aumentar la capacidad de compra de vivienda.
• Para inversionistas extranjeros o colombianos en el exterior (ingresos en dólares): contrariamente al escenario de un dólar alto, cuando el dólar baja, la inversión en bienes raíces en Colombia se vuelve menos atractiva para quienes tienen dólares. Su poder adquisitivo en pesos disminuye, lo que significa que el mismo monto en dólares les compra menos metros cuadrados o propiedades de menor valor relativo. Esto podría llevar a una disminución de la demanda externa en segmentos de lujo o en ciudades con alto flujo de inversión foránea.

Una caída sostenida del dólar puede contribuir a reducir la inflación en Colombia, ya que los productos importados se vuelven más baratos. Si la inflación disminuye, el Banco de la República podría considerar bajar las tasas de interés, lo que a su vez haría el crédito hipotecario más barato y accesible. Esto es un gran estímulo para el mercado de la vivienda, ya que el costo de financiación es un factor crítico para muchos compradores.

A pesar de que la ley colombiana no permite transar la compra o arriendo de propiedades en dólares, las fluctuaciones de la divisa se sienten fuertemente a través de la inflación de los insumos y el impacto en la confianza económica general.

Es importante recordar que el mercado inmobiliario es multifactorial. Si bien la caída del dólar puede reducir costos y aumentar el poder adquisitivo interno, otros factores como las políticas gubernamentales (subsidios de vivienda, tasas de construcción), la situación económica general del país, el empleo y la confianza de los consumidores también juegan un papel crucial en la determinación del valor y la dinámica de la vivienda.

¿Cuánto ha caído el dólar en Colombia en desde abril de 2025?

Desde abril de 2025 hasta ahora, el dólar en Colombia ha experimentado una caída significativa, aunque con fluctuaciones y una leve tendencia al alza en los últimos días de julio.

A principios de abril de 2025, el dólar se cotizaba en niveles superiores a los $ 4.150 e incluso superó los $ 4.300 y los $ 4.400 en algunos momentos de ese mes, alcanzando un máximo de $ 4.425,25 el 9 de abril de 2025.

En contraste, para el 23 de julio de 2025, la Tasa Representativa del Mercado (TRM) se sitúa en $ 4.061,36.

Esto representa una caída aproximada de entre $ 90 y $ 360 pesos desde los valores promedio y máximos de abril. De hecho, el dólar llegó a tocar un mínimo reciente de $ 3.987,00 el 3 de julio de 2025, lo que muestra una apreciación considerable del peso colombiano en ese período.

En las últimas semanas de julio, sin embargo, el dólar ha mostrado una ligera recuperación y ha vuelto a ubicarse por encima de los $ 4.000, cerrando el 22 de julio en $ 4.026,27 y el 23 de julio en $ 4.061,36.

*Este artículo fue escrito y curado por periodistas del equipo de redacción, con apoyo de una inteligencia artificial que utiliza ‘machine learning’ para producir texto.

(Lea también: Golpazo para personas que soñaban con casa propia: confirman que no hay plata para subsidios)

En respuesta, estas comunidades están recurriendo a soluciones tecnológicas, como la integración de cámaras de seguridad al sistema de monitoreo policial, para combatir modalidades delictivas cada vez más sofisticadas, detalla Portafolio. Este contraste entre los datos y la percepción ciudadana pone en evidencia los desafíos que enfrenta el país en materia de seguridad urbana.

Robos en viviendas han disminuido en Colombia

Según el Ministerio de Defensa, entre enero y abril de 2024 se reportaron 9.890 casos de robo a residencias en Colombia, una disminución del 22 % en comparación con los 12.666 casos del mismo período en 2023. 

En Bogotá, el Observatorio de Seguridad registró una caída aún más pronunciada, con los hurtos a viviendas pasando de 4.163 en el primer semestre de 2023 a 2.651 en el mismo período de 2024, lo que representa una reducción del 36 %, precisa el periódico. 

Sin embargo, la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana del Dane revela una realidad distinta: el 52,9 % de los colombianos se sienten inseguros en sus ciudades, un aumento desde el 44 % reportado anteriormente. Además, el 75 % de los encuestados percibe un incremento en la delincuencia, lo que refleja un creciente temor que no parece alinearse con las estadísticas oficiales, agrega el rotativo. 

En los conjuntos residenciales, esta percepción se ve amplificada por delitos como la suplantación de funcionarios de servicios públicos o domiciliarios y el uso de llaves maestras, que, según la Corporación Excelencia en la Justicia (CEJ), están presentes en al menos el 25 % de los hurtos a viviendas.

Los conjuntos residenciales se han convertido en un objetivo recurrente para los delincuentes, quienes aprovechan horarios de baja vigilancia o zonas vulnerables para ingresar. 

Ante ese panorama, el Concejo de Bogotá aprobó en junio de 2025 un acuerdo que permite integrar las cámaras de seguridad de los conjuntos residenciales al sistema de monitoreo C4 de la Policía Metropolitana.

Esta iniciativa busca fortalecer la capacidad de respuesta ante incidentes, disuadir a los delincuentes y mejorar la coordinación con las autoridades. Otros conjuntos han adoptado sistemas como controles de acceso biométricos, alarmas inteligentes y vigilancia por drones, en un esfuerzo por contrarrestar la planificación de los delincuentes, que incluye herramientas como llaves maestras y tácticas de suplantación.

(Lea también: Se viene cambio con créditos de vivienda en Colombia y así beneficiará a los compradores)

Esta decisión afecta directamente a cerca de 45.000 hogares que se habían postulado al programa antes de la suspensión de las asignaciones, dejando en incertidumbre a miles de familias que esperaban cumplir el sueño de tener casa propia. En su lugar, el Gobierno priorizará el mejoramiento de vivienda y otras alternativas dentro de una nueva política de “hábitat biodiverso”.

Durante más de una década, Mi Casa Ya fue pilar para facilitar el acceso a la vivienda en Colombia, otorgando subsidios para la cuota inicial de viviendas nuevas. Sin embargo, Rivas anunció que el programa alcanzó su meta de 222.121 subsidios, con 114.700 entregados por el Gobierno (por un valor de 4,1 billones de pesos) y 112.035 aportados por las cajas de compensación familiar. 

“Ya cumplimos la meta de adquisición de vivienda nueva, que ha sido muy cuestionada, pero tenemos todas las cifras para poder decir que la cumplimos”, afirmó la ministra en el citado medio. 

Pese a esta lectura de la funcionaria, la suspensión de subsidios deja en el limbo a los aproximadamente 45.000 hogares que estaban en lista de espera, muchos de los cuales ya habían iniciado trámites para adquirir vivienda. 

La ministra señaló en el periódico que los recursos del programa se han agotado, pero aseguró que se están finalizando los procesos de los beneficiarios preasignados. Sin embargo, no se otorgarán nuevos subsidios debido a limitaciones presupuestales y un cambio en las prioridades del Gobierno.

¿Cómo comprar casa en Colombia? Gobierno solo ayudará a mejorar viviendas

La ministra Rivas explicó que la política de vivienda del Gobierno Petro busca trascender el modelo tradicional de subsidios para vivienda nueva, al que calificó como “viviendista”. En su lugar, se propone una visión de hábitat biodiverso, que incluye soluciones como el mejoramiento de vivienda, la autoconstrucción por parte de organizaciones sociales y la titulación de predios. 

“Yo no puedo estandarizar mi política de vivienda con una sola solución de vivienda, que en este caso es la adquisición de vivienda nueva. Nosotros queremos pasar de una política ‘viviendista’ a nuestro hábitat biodiverso”, afirmó.

El nuevo enfoque prioriza el mejoramiento de viviendas existentes, con una meta de 400.000 intervenciones, aunque Rivas reconoció que, por restricciones presupuestales, solo se espera alcanzar 150.000 mejoramientos. 

Hasta la fecha, se han completado 18.000 mejoramientos y hay 84.000 en gestión. Además, en alianza con el Fondo Nacional del Ahorro, se están otorgando subsidios para mejoramiento sin garantía, y el Ministerio ha entregado 200.000 títulos de propiedad para formalizar la tenencia de la tierra.

El Gobierno también está cofinanciando subsidios con entidades territoriales, como en el departamento del Atlántico, donde aporta el 70 % del costo, mientras que la Gobernación cubre el 30 % restante. Estas medidas buscan atender a los sectores más vulnerables, ya que, según la ministra, Mi Casa Ya “no va dirigido a los más pobres” y su impacto económico fue más relevante en un contexto pasado.

Este panorama deja en evidencia que, a pesar de que exista la suposición de que la venta y arriendo de propiedades en el territorio colombiano es simple, hay un puente que parece roto entre quienes ofrecen un lugar y los compradores o arrendatarios.

Si bien se considera que el uso del tradicional aviso en las ventanas o las publicaciones en redes sociales son suficientes, un anuncio presenta un nuevo panorama con un paso que advierte un ahorro importante para la exposición en el sector inmobiliario.

¿De qué trata asistente IA para venta de vivienda en Colombia?

La venta y arriendo de inmuebles en Colombia encontró una innovación gracias a la incorporación de inteligencia artificial, un asistente IA, en un portal reconocido a nivel nacional como lo es Fincaraiz.com.co, con lo que se convierte en el primero en hacerlo en el mercado local.

La innovación en esa plataforma se llevó a cabo con el lanzamiento del Asistente IA, una herramienta que marca un antes y un después en la forma de gestionar publicaciones de inmuebles, según contó el propio Fincaraíz.

El Asistente IA, a diferencia de los ‘chatbots’ tradicionales que operan con respuestas básicas y automatizadas, ofrece una asistencia inteligente, proactiva y diseñada para mejorar la calidad, visibilidad y efectividad de los anuncios publicados en el portal.

Esta tecnología, desarrollada durante el último año como parte de una transformación tecnológica más amplia, permite a brokers como constructoras, inmobiliarias y agentes optimizar sus publicaciones de manera rápida y eficiente.

El nuevo Asistente de IA permite automatizar la redacción de descripciones, sugerir mejoras en las fotografías y analizar el comportamiento de los leads, lo que se traduce en publicaciones más atractivas, completas y con mayores probabilidades de conversión. También entrega recomendaciones personalizadas para mejorar el posicionamiento en los listados, enriquece los leads con información estratégica que potencia el cierre de ventas y presenta paneles de control o ‘dashboards’ optimizados que facilitan la toma de decisiones inteligentes.

Esta herramienta está diseñada para que cada usuario, en el caso de los oferentes, pueda enfocarse exclusivamente en maximizar sus resultados comerciales, con soporte ‘premium’ que combina respuestas inmediatas mediante IA y asistencia directa de un equipo experto, junto con un sistema de pagos automáticos.

¿Cómo ayuda la inteligencia artificial para venta y arriendo de vivienda en Colombia?

Los usuarios que tengan la intención de venta y arriendo de vivienda u otras propiedades en Colombia pueden ahorrar hasta un 80 % del tiempo que normalmente dedican a cargar un anuncio en una plataforma inmobiliaria, que para este caso tiene el beneficio con Fincaraíz.

Además, el Asistente IA mostró resultados prometedores con publicaciones mejoradas con esta tecnología lograron hasta un 27 % más de ‘leads’, 35 % más clics y 53 % más visibilidad frente a los anuncios tradicionales.

“En Fincaraíz estamos comprometidos con evolucionar constantemente para ofrecer a nuestros clientes, constructoras, inmobiliarias, agentes y usuarios una plataforma más eficiente, moderna y orientada a resultados. Por eso, desde 2024 venimos impulsando una transformación tecnológica integral, que incluye una nueva y renovada Oficina Virtual, pensada para facilitar la gestión de publicaciones, seguimiento de resultados y mejora continua del rendimiento comercial”, aseguró Baltasar Urrestarazu, gerente regional de Fincaraiz.com.co.

El lanzamiento del Asistente IA responde a una inversión estratégica en innovación, inteligencia artificial y mejora de procesos, con la que el portal busca transformar la experiencia inmobiliaria en Colombia.

El objetivo es claro: agilizar el trabajo de los usuarios, elevar el estándar de calidad de las publicaciones y potenciar los resultados comerciales, consolidando así una plataforma más inteligente, eficiente y alineada con las nuevas dinámicas del mercado.

(Lea también: Preocupación por lo que pasa con compra de vivienda en Colombia; el sueño acabó para muchos)

Por primera vez, los colombianos podrán acceder a subsidios para adquirir vivienda usada con un valor igual o inferior a los 213 millones de pesos, equivalente al tope de la vivienda de interés social (VIS), detalló Blu Radio.

Esta medida busca ampliar las oportunidades de acceso a la vivienda, especialmente para los sectores más vulnerables, aunque plantea interrogantes sobre su implementación.

Mi Casa Ya: cómo será el nuevo subsidio de vivienda

El cambio en el enfoque de Mi Casa Ya responde a la necesidad de atender las carencias habitacionales en regiones donde la oferta de vivienda nueva no satisface la demanda. Según el decreto, el subsidio para vivienda usada se otorgará en zonas del país donde la oferta de VIS nueva sea insuficiente.

Además, la emisora señaló que se aplicará a nivel nacional para poblaciones especiales, como recicladores, madres comunitarias, exintegrantes de grupos armados en proceso de reincorporación y víctimas del conflicto armado. Sin embargo, el Gobierno no ha precisado cómo se determinará la insuficiencia de oferta, lo que provoca incertidumbre sobre las zonas donde se aplicará esta medida.

El subsidio para la cuota inicial de vivienda usada puede llegar hasta $ 42’690.000, dependiendo del puntaje en el Sisbén IV. Además, las cajas de compensación familiar podrán complementar estos apoyos. No obstante, a diferencia de los beneficiarios de vivienda nueva, quienes adquieran vivienda usada no podrán acceder a subsidios para la tasa de interés, una limitación que podría influir en la decisión de los interesados.

Requisitos para acceder al subsidio Mi Casa Ya

Para beneficiarse del nuevo esquema del programa, los solicitantes deben cumplir con los siguientes requisitos:

• Contar con la encuesta Sisbén IV.
• No ser propietarios de una vivienda ni haber recibido subsidios de vivienda o a la tasa de interés previamente.
• Tener un crédito de vivienda aprobado.
• Residir en una zona con oferta insuficiente de vivienda nueva de interés social o pertenecer a los grupos de tratamiento especial:
• Recicladores: deben estar registrados en una organización de recicladores reconocida por la Superintendencia de Servicios Públicos o en el Ministerio de Vivienda.
• Víctimas del conflicto armado: deben estar incluidas en el Registro de la Unidad de Víctimas (UARIV).
• Madres comunitarias: deben estar vinculadas al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF).
• Exintegrantes de grupos armados: deben estar registrados en la base de datos de la Agencia de Reincorporación.

En medio de los cambios dentro de la economía a nivel nacional y varias decisiones gubernamentales que han retirado algunos beneficios, la búsqueda de oportunidades es cada vez mayor.

A pesar de que la modalidad de arriendo es una de las más altas en el territorio colombiano, siempre existe la intención de seguir los caminos hacia la compra o adquisición de una casa o apartamento propios.

En esa línea, se abre una ventana que sirve para avanzar por medio de un mecanismo en el que ese anhelo gigante de contar con un sitio esté más al alcance de las manos.

 

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¿Cómo el subsidio de 99 millones de pesos para vivienda en Colsubsidio?

Colsubsidio, como una de las cajas de compensación familiar en Colombia, ofrece diversos subsidios de vivienda, incluyendo la modalidad de construcción en lote propio, según indica en su sitio web.

Para el año 2025, el apoyo para esta modalidad puede alcanzar hasta los 70 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV), lo que equivale aproximadamente a 99’645.000 de pesos, tomando como referencia un SMMLV de 1’423.500 COP para 2025. Cafam tiene un subsidio similar por 91 millones de pesos.

Este beneficio de Colsubsidio está diseñado para apoyar a las familias afiliadas a la caja en la construcción de su vivienda en un terreno que ya poseen, ya sea en zona urbana o rural.

Este subsidio es una ayuda económica no reembolsable que busca cubrir parte de los costos asociados a la construcción de una vivienda nueva. Es importante destacar que el valor total de la solución de vivienda, en el caso de la construcción en sitio propio, no debe superar ciertos topes establecidos para la Vivienda de Interés Social (VIS) o Vivienda de Interés Social Rural (VISR).

Colsubsidio busca facilitar el acceso a una vivienda digna, y este subsidio se convierte en un pilar fundamental para muchas familias que ya tienen un terreno pero carecen de los recursos completos para edificar su hogar.

¿Cuáles son los requisitos del subsidio de Colsubsidio para construir en lote?

Para poder postularse y ser beneficiario de este subsidio, los hogares deben cumplir con una serie de requisitos fundamentales establecidos por Colsubsidio y la normativa vigente:

1. Afiliación a Colsubsidio: el solicitante principal debe ser afiliado a Colsubsidio como empleado aportante, pensionado aportante del 2 % sobre su mesada pensional y trabajador independiente aportante del 2 % sobre sus ingresos (los cuales deben coincidir con lo aportado a seguridad social).
2. Ingresos del grupo familiar: los ingresos totales del hogar postulante no deben superar los cuatro Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (4 SMMLV). Para 2025, esto significa ingresos no superiores a aproximadamente 5’694.000 pesos, sumando los ingresos de todos los mayores de edad que laboren en el grupo familiar.
3. No ser propietario de vivienda: ninguno de los miembros del grupo familiar (incluidos los menores de edad postulantes) debe ser propietario o poseedor de vivienda en el territorio nacional. Esto también aplica si la propiedad fue adquirida por herencia. La única excepción a este requisito es si el hogar fue beneficiario de un subsidio de arrendamiento.
4. No haber sido beneficiario de subsidios anteriores: ningún miembro del hogar debe haber sido beneficiario de un subsidio familiar de vivienda otorgado por el Gobierno Nacional o por una Caja de Compensación Familiar, excepto en el caso de los subsidios de arrendamiento.
5. Cierre financiero: el hogar debe demostrar que cuenta con el cierre financiero para la construcción de la vivienda. Esto se puede lograr a través de un crédito hipotecario o leasing habitacional preaprobado o aprobado por una entidad financiera. o demostrar capacidad de pago con ahorros propios (ahorro programado para vivienda con al menos 6 meses de antigüedad, cesantías, etc.).
6. Propiedad del lote: la propiedad en donde se construirá la vivienda debe estar a nombre del solicitante o de cualquiera de los integrantes del grupo familiar.
7. Condiciones del lote: es probable que se soliciten certificaciones del municipio donde se ubica el predio, indicando que el afiliado habita en la zona. Además, se deberá presentar un diseño del proyecto de la vivienda a construir.

Documentación requerida

• Fotocopia legible de las cédulas de ciudadanía de todos los mayores de edad.
• Documento que acredite el estado civil (registro civil de matrimonio, acta de conciliación o escritura pública de unión libre, etc.).
• Certificaciones laborales o de ingresos de todos los mayores de edad que trabajen (con vigencia no mayor a 60 días). Para independientes, certificación de contador público con sus respectivos soportes.
• Certificación de cesantías con saldo a la fecha.
• Certificación de la cuenta de ahorro con saldo a la fecha.
• Crédito preaprobado o aprobación definitiva del crédito hipotecario (vigencia no mayor a 90 días).
• Documentos que acrediten la propiedad del lote (escritura pública, certificado de tradición y libertad, etc.).

Hay un formulario que se debe llenar (está en el sitio web oficial) y para radicar los documentos se puede llevar a cabo el proceso en un centro de atención físico de Colsubsidio o por medio virtual al correo gerencia.proyectos @colsubsidio.com.

Es determinante revisar el calendario de postulación y asignación de subsidio de vivienda de Colsubsidio para aplicar a esta modalidad que abre el sueño de contar con vivienda propia.

 

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A diferencia de la casa más lujosa del club San Jacinto (Chía), esta propiedad se encuentra a una media hora de Bogotá — con un tráfico normal o bajo — lo que entrega todavía más tranquilidad. Y, al ubicarse encima de un cerro, entrega una vista única de toda la sabana cundinamarquesa y de la cordillera oriental.

Esta mansión se encuentra en el club Aposentos (Sopó) y su lote consta de 1.150 metros cuadrados, mientras que su área construida es de 450 metros cuadrados, más 162 metros cuadrados de terrazas. Toda una obra que fue hecha teniendo en cuenta una inmensa roca que está en la montaña, así que la decisión fue hacer de ese elemento el eje central de la vivienda. De hecho, al interior del inmueble la piedra está al descubierto para entregar un aire de sofisticación y mezcla entre modernidad y naturaleza, de acuerdo con lo mostrado por Sebastián Peláez en su Instagram.

Además, está en venta por un precio de 5.600 millones de pesos y su valor de administración es de 3’646.000 pesos y posee las siguientes características:

• Espacio de teatrino.
• Zona de jacuzzi que no está contemplada dentro del área total.
• 3 habitaciones (cada una con baño privado).
• (Ascensor interno).
• Cine y bar.
• Zona de BBQ completamente dotada.

(Vea también: La casa más barata en Chía (el pueblo más rico de Cundinamarca): hay ganga con prado y garaje)

• Sonido integrado en todos los ambientes marca KEF.
• Electrodomésticos de cocina marca Gaggenau.
• Jacuzzi.
• Estudio independiente.
• Paneles solares que dan suplencia total.
• Cuarto y baño del servicio.
• Parqueadero para 4 vehículos.
• Construida en 2017.

¿Qué hay en el club Aposentos (Sopó)?

Ubicado en el pintoresco municipio de Sopó, a poca distancia de Bogotá, el club Aposentos se erige como un referente de exclusividad y bienestar, enclavado en un entorno natural privilegiado. Más allá de ser un simple espacio social, es un verdadero oasis que ofrece a sus miembros una infraestructura de primer nivel, diseñada para el disfrute y la práctica de diversas disciplinas. Sus amplias instalaciones incluyen extensos campos de golf que se fusionan armónicamente con el paisaje, canchas de tenis de primer nivel, modernas piscinas y un completo gimnasio, consolidándolo como un epicentro para la actividad física y el esparcimiento familiar.

Pero la experiencia en Aposentos trasciende lo deportivo. El club se distingue también por su variada oferta gastronómica, con restaurantes que prometen deleitar los paladares más exigentes, y por sus acogedores espacios sociales, ideales para la interacción y el ‘networking’. Además, cuenta con zonas dedicadas al relax y el ocio, incluyendo un spa para desconectar y salones para eventos que lo convierten en el escenario perfecto para celebraciones y reuniones de alto nivel. En definitiva, ofrece un estilo de vida que combina el lujo discreto con la serenidad del campo, proporcionando una atmósfera de comunidad y exclusividad para sus miembros.

Ahora bien, la caja promotora de vivienda militar y de policía es una institución financiera que brinda ayuda para mejorar la calidad de vida del personal activo o retirado de las fuerzas militares y la Policía Nacional en el país. Así que solo estos uniformados son los que tienen acceso a estos auxilios.

De acuerdo con los datos compartidos por la Caja Honor, los montos que presta para comprar vivienda en este 2025 se dividen en 3 categorías y estas son las cifras oficiales:

La entidad aclara que estos subsidios están dirigidos a los afiliados que cumplan con la cuota 168 de ahorro mensual obligatorio a partir del primero de enero y hasta el 31 de diciembre de 2025. Si desea conocer la información, puede entrar a este enlace, el cual lo llevará al portal oficial de Caja Honor.

¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa con Caja Honor?

Adquirir vivienda a través de Caja Honor es una opción atractiva para los miembros de la Fuerza Pública en Colombia, pero implica cumplir con una serie de requisitos específicos. Inicialmente, los interesados deben ser afiliados activos o pensionados de las Fuerzas Militares o la Policía Nacional.

Es fundamental contar con una antigüedad mínima de tres años de aportes a la entidad, lo que demuestra un historial de contribución y compromiso. Además, la capacidad de endeudamiento es un factor clave. La entidad evalúa la estabilidad financiera del solicitante, verificando que los ingresos sean suficientes para cubrir las cuotas del crédito sin comprometer su bienestar económico. Este proceso riguroso asegura que los beneficiarios puedan cumplir con sus obligaciones y garantizar la sostenibilidad del sistema.

(Vea también: Tres subsidios de vivienda de hasta $ 200.000.000 en Cafam, Colsubsidio y más: no los pierda)

Para avanzar en el proceso, los aspirantes deben presentar una documentación completa y actualizada. Esto incluye, pero no se limita a, la cédula de ciudadanía, certificados de ingresos y retenciones, y extractos bancarios que respalden la información financiera. Es crucial no registrar reportes negativos en centrales de riesgo, ya que esto podría afectar significativamente la viabilidad del crédito.

¿Cuáles son los canales de atención de Caja Honor?

Caja Honor, comprometida con la accesibilidad y comodidad de sus afiliados, ha implementado una robusta red de canales de atención diseñados para satisfacer diversas necesidades y preferencias. Para aquellos que buscan una interacción directa y personalizada, la entidad dispone de una amplia red de puntos de atención presencial distribuidos estratégicamente a nivel nacional, donde un equipo de asesores capacitados está listo para brindar orientación y soporte integral en trámites y consultas. Adicionalmente, reconociendo la importancia de la inmediatez y la resolución remota, ofrece líneas telefónicas dedicadas y un servicio de chat en línea a través de su página web, permitiendo a los usuarios resolver inquietudes y gestionar solicitudes desde cualquier lugar.

• Línea de atención en Bogotá (601) 755 7070.
• Línea gratuita nacional 01 8000 185 570.
• Correo electrónico: contactenos@cajahonor.gov.co.
• Chat virtual ‘asesor en línea’ de la página web www.cajahonor.gov.co.
• Puntos de atención a nivel nacional o en los puntos móviles de Caja Honor.

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Se trata de la Ley 546 de 1999, también conocida como la Ley de Vivienda. Esta ley surgió tras la crisis del sistema UPAC en los años 90 y estableció un nuevo modelo de financiación hipotecaria más justo y transparente.

Aunque muchos conocen los aspectos generales de la ley, hay disposiciones específicas que pueden traducirse en grandes ahorros y que no todos aprovechan.

Uno de los principales beneficios poco conocidos es que, para créditos de vivienda de interés social (VIS) o vivienda de clase media con plazo mayor a cinco años, no se pueden cobrar intereses compuestos, es decir, no pueden capitalizar intereses. Esto implica un alivio económico considerable durante la vida del crédito.

Principales beneficios de la Ley 546 de 1999 que muchos desconocen

1. Prohibición de capitalización de intereses
   Para créditos VIS o de clase media con plazo superior a cinco años, las entidades financieras deben aplicar interés simple, lo cual reduce el monto total pagado, en comparación con el interés compuesto que incrementa el valor a pagar mes a mes.

2. Libertad para hacer abonos anticipados sin penalización
   Los deudores pueden adelantar pagos al capital en cualquier momento sin recibir multas ni cargos adicionales, lo que permite acortar el plazo del crédito o reducir el monto final de intereses.

3. Cuotas fijas o constantes durante el crédito
   El sistema de amortización debe ser claro y predecible, ya sea con cuotas fijas en pesos o constantes en UVR (Unidad de Valor Real), lo que brinda mayor estabilidad y facilita la planeación financiera del hogar.

4. Protección frente a alzas desproporcionadas
   La ley limita el impacto de la inflación y de los cambios económicos sobre los créditos en UVR, y garantiza que el sistema sea auditado y regulado por la Superintendencia Financiera, protegiendo así los derechos del comprador.

1. Aplica exclusivamente a vivienda VIS o de clase media
   Estos beneficios están diseñados para hogares con ingresos bajos y medios. Se aplican únicamente a los créditos dirigidos a la compra de vivienda de interés social o media, según los topes definidos anualmente por el Gobierno Nacional.

A pesar de estas ventajas, muchos compradores de vivienda desconocen sus derechos y terminan firmando contratos con condiciones que podrían ser contrarias a la ley. Por eso es clave leer cuidadosamente el contrato hipotecario, consultar con un asesor o incluso acudir a la Superintendencia Financiera si hay dudas sobre la legalidad del cobro de intereses.

Conocer estos beneficios puede marcar una diferencia de millones de pesos ahorrados en la vida del crédito. En tiempos de incertidumbre económica y alta inflación, la Ley 546 de 1999 representa un mecanismo real de protección para quienes buscan adquirir su vivienda sin caer en deudas impagables.

La mejor elección entre arrendar una vivienda o ponerla para Airbnb en Colombia actualmente  depende del perfil del propietario, su disponibilidad de tiempo, su tolerancia al riesgo y la ubicación y características específicas de la propiedad. Si se busca una respuesta fácil una sobresale, con peros a bordo.

Para maximizar los ingresos, Airbnb tiene un potencial mucho mayor en Colombia, especialmente en ubicaciones estratégicas y con una gestión eficiente. Sin embargo, esta rentabilidad viene acompañada de más trabajo, mayores costos operativos y mayores riesgos que deben ser gestionados activamente.

El arrendamiento tradicional es la opción ideal si se busca estabilidad, simplicidad en la gestión y un flujo de ingresos constante y predecible, aunque con una rentabilidad generalmente más baja.

Ventajas y desventajas de una vivienda para Airbnb, alquiler a corto plazo

Las rentas cortas para turismo en Colombia sirve para múltiples usos, a pesar de que requiere una notable gestión por parte del propietario. Estas son sus características.

Ventajas de Airbnb

• Mayor potencial de ingresos: en la mayoría de los casos, Airbnb puede significar entre un 200 % y 300 % más ingresos que un alquiler tradicional de largo plazo, especialmente en zonas turísticas o ciudades principales con alta demanda. Por ejemplo, si un arriendo tradicional deja un millón de pesos al mes, en Airbnb, con buena ocupación, podría dejar 2 o 3 millones de pesos.
• Flexibilidad: permite al propietario utilizar la propiedad para uso personal en ciertos períodos y ajustar los precios según la temporada, eventos especiales o la demanda.
• Pagos en dólares: Los ingresos de Airbnb suelen ser en dólares, lo que puede ofrecer una protección contra la inflación y la devaluación del peso colombiano.
• Menos desgaste por residente fijo: Aunque hay más rotación, los huéspedes de corto plazo suelen cuidar más la propiedad durante su estancia limitada, y el propietario tiene control sobre la limpieza y el mantenimiento constante.

Desventajas de Airbnb

• Mayor nivel de gestión y mantenimiento: requiere una gestión constante. Esto incluye comunicación con huéspedes, ‘check-ins’ y ‘check-outs’, limpieza frecuente entre cada estadía, mantenimiento y reparaciones rápidas, y la gestión de reseñas. Esto puede ser un ‘segundo trabajo’ si no se delega a una agencia de gestión.
• Inconsistencia de ingresos: los ingresos pueden variar significativamente según la temporada, la demanda turística, la competencia y las reseñas. Puede haber meses con baja ocupación.
• Registro Nacional de Turismo (RNT): es obligatorio para todos los anfitriones que ofrezcan servicios de alojamiento turístico en Colombia. Implica el pago de una contribución parafiscal.
• Impuestos: los ingresos están sujetos a Impuesto de Renta (tarifas entre 0% y 41% para personas naturales, dependiendo del monto), e Impuesto de Industria y Comercio (ICA) municipal. El IVA del 19 % aplica a los servicios de alojamiento, aunque hay exenciones para anfitriones con ingresos anuales inferiores a 3.500 UVT y que cumplan otras condiciones.
• Reglamento de Propiedad Horizontal: es crucial que el reglamento de la copropiedad o edificio permita el uso vacacional. Muchas propiedades horizontales en Colombia han restringido o prohibido los alquileres de corta estancia.
• Comisiones: Airbnb cobra una tarifa de servicio a los anfitriones (comúnmente el 3 % del subtotal de la reserva).
• Costos de adecuación: amueblar y equipar la propiedad con todo lo necesario para alquileres turísticos (menaje de cocina, ropa de cama, toallas, decoración, ‘amenities’, internet de alta velocidad, etc.) representa una inversión inicial.
• Seguridad: mayor riesgo de daños a la propiedad o, en casos extremos, de actividades ilegales por parte de huéspedes. Se recomienda contar con seguros adecuados.

Ventajas y desventajas de tener vivienda para arriendo en Colombia

Los arriendos en Colombia son un negocio que se ha catapultado como tradicional en términos inmobiliarios, gracias a características básicas (buenas y malas).

Ventajas del arrendamiento 

• Estabilidad de ingresos: ofrece ingresos fijos y predecibles cada mes, lo que facilita la planificación financiera.
• Menor gestión diaria: una vez que el contrato está firmado y el inquilino se instala, la gestión diaria es mucho menor. El inquilino suele encargarse del mantenimiento básico y los servicios públicos.
• Menor rotación: los contratos suelen ser de 6 meses a un año (o más), lo que reduce la frecuencia de búsqueda de nuevos inquilinos, trámites y adecuaciones.
• Menos costos operativos: generalmente no hay costos adicionales por amueblamiento constante, limpieza entre huéspedes o comisiones de plataforma recurrentes (más allá de las iniciales de una inmobiliaria, si se usa).
• Menor riesgo de vacancia: la probabilidad de que la propiedad esté vacía por largos periodos es menor.

Desventajas del arrendamiento

• Menor rentabilidad potencial: los precios de alquiler por mes suelen ser significativamente más bajos que lo que se podría generar en Airbnb con buena ocupación.
• Menos flexibilidad de uso: el propietario no puede usar su propiedad durante la vigencia del contrato.
• Riesgo de malos inquilinos: aunque hay mecanismos legales, un inquilino problemático (impagos, daños, incumplimiento de normas) puede generar dolores de cabeza y gastos adicionales.
• Incremento anual limitado: el aumento del arriendo en Colombia está regulado por ley (Ley 820 de 2003) y se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. Esto limita el potencial de crecimiento rápido de los ingresos.

*Este artículo fue escrito y curado por periodistas del equipo de redacción, con apoyo de una inteligencia artificial que utiliza ‘machine learning’ para producir texto.

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Este fenómeno, que refleja un aumento del 44 % frente al mismo periodo de 2022, plantea desafíos para el sector constructor en un mercado que se ha reducido notablemente, explicó Portafolio. 

Del total de desistimientos, el 76 % (24.744 casos) corresponde a viviendas de interés social (VIS), mientras que el 24 % (7.805 casos) se dio en el segmento No VIS. Bogotá, Atlántico, Cundinamarca, Antioquia, Tolima y Bolívar concentran el 70 % de las cancelaciones.

En términos absolutos, Bogotá lidera con 7.993 desistimientos (21 % de las ventas), seguida por Atlántico con 3.996 (27,4 %), Cundinamarca con 3.570 (20,6 %), Antioquia con 2.735 (14,2 %), Valle con 1.853 (14,3 %) y Magdalena con 1.105 (20,1 %).

Sin embargo, los departamentos con mayor incidencia proporcional son Tolima, Huila y Bolívar. En Tolima, el 37,2 % de las ventas terminaron en desistimientos (2.579 casos); en Huila, el 35,6 % (842 casos); y en Bolívar, el 30,2 % (2.498 casos). 

“En estos departamentos, de cada 10 personas que compran vivienda, entre 3 y 4 desisten”, afirmó Guillermo Herrera, presidente de Camacol, citado por el rotativo. 

Aunque los desistimientos disminuyeron respecto al año anterior, su nivel sigue siendo preocupante en un mercado que ha perdido dinamismo. En 2022, se comercializaron más de 232.300 viviendas con 22.676 desistimientos (10 % de las ventas), mientras que en 2025 representan el 21 % de un mercado mucho más reducido. 

¿Por qué crecen los desistimientos de vivienda en Colombia?

Factores como presiones inflacionarias, altos costos financieros y cambios en políticas de vivienda, como el programa Mi Casa Ya, han impactado el sector. “A pesar de que las tasas de interés han vuelto a niveles históricos, los desistimientos en VIS siguen altos, lo que refleja las dificultades de los hogares para cerrar las compras en un contexto de desmonte de programas de vivienda”, explicó Herrera, precisó el citado medio. 

El segmento No VIS, en cambio, ha estabilizado sus desistimientos en un rango de 7.000 a 8.000 unidades anuales, acorde con promedios históricos. Sin embargo, los desistimientos en VIS evidencian un desafío estructural para el acceso a la vivienda social.

Para el sector constructor, este fenómeno implica un “doble esfuerzo comercial”. “Una vivienda que se comercializa más de una vez genera reprocesos, mayores costos y demoras en la preventa”, señaló Herrera. Esto afecta la planificación financiera de los proyectos y las decisiones de inversión de las empresas.

Estos aspectos son muy importantes, ya sea que se vaya a alquilar una vivienda a corto o largo plazo, debido a que, en ambos casos, hay un grado de inversión bastante alto por parte del arrendador para que sus inquilinos se sientan a gusto y cumplan con el pago de la renta que se acordó entre ambos parte a la hora de la firma. Es por eso que, entre más condiciones existan, es mejor.

Si bien hacerlo de manera directa puede facilitar una comunicación más fluida y acelerar el proceso al eliminar intermediarios y comisiones, también incrementa el riesgo de incumplimientos y deja sobre los propietarios toda la carga de gestión, desde el cobro mensual hasta la atención de eventuales controversias legales, de acuerdo con datos de la Inmobiliaria Esteban Ríos.

¿Qué porcentaje cobra una inmobiliaria por alquiler?

El canon de arrendamiento es un aspecto crucial al considerar la búsqueda o publicación de una propiedad, y un factor determinante en su valor final es la comisión que cobran las agencias inmobiliarias. En el mercado colombiano, esta comisión suele situarse en un promedio del 3 % sobre el valor total de la negociación, según datos de Metrocuadrado, uno de los portales inmobiliarios de referencia en el país.

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Este porcentaje, aunque aparentemente pequeño, representa una parte significativa del costo final para el arrendatario o el ingreso del propietario, dependiendo de quién asuma el cargo de la comisión. Por lo tanto, es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios tengan en cuenta este gravamen al momento de establecer sus presupuestos y expectativas, asegurando una negociación transparente y sin sorpresas.

¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar sin contrato?

En Colombia, la ausencia de un contrato de arrendamiento escrito no deja al inquilino desprotegido. Si bien la situación puede generar incertidumbre, la ley colombiana establece un marco para la desocupación de un inmueble. Generalmente, cuando no hay un contrato formal, se entiende que existe un contrato verbal a término indefinido. Esto significa que el arrendador no puede simplemente pedirle al inquilino que se vaya de un día para otro. La ley exige un preaviso para dar por terminado este tipo de acuerdos.

Este preaviso debe hacerse con un mínimo de tres meses de anticipación a la fecha en que el arrendador desea recuperar el inmueble. Es fundamental que este aviso se realice de manera formal y se pueda comprobar su recepción, preferiblemente por escrito, para evitar futuras disputas. Durante este período de tres meses, el inquilino tiene el derecho de permanecer en la propiedad en las mismas condiciones que venía haciéndolo, incluyendo el pago del canon de arrendamiento. Si el arrendador no cumple con este preaviso, o si intenta desalojar al inquilino por la fuerza, podría incurrir en acciones legales en su contra.

Expertos de Posse Herrera Ruiz explican que, según la Ley 675 de 2001, las propiedades horizontales pueden explotar comercialmente espacios como parqueaderos, terrazas o salones sociales, siempre que esté permitido en su reglamento y no afecte la estructura o funcionalidad del edificio.

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Sin embargo, al cobrar por el uso de estas áreas a residentes o terceros, esos pagos deben incluir IVA, tal como ha reiterado la Dian y el Consejo de Estado.

Esto implica responsabilidades adicionales como inscripción en el RUT, facturación electrónica y presentación de declaraciones de IVA. Si los administradores no cumplen con estas obligaciones, podrían enfrentar sanciones e incluso procesos penales por omisión de agente retenedor.

Además, la desafectación de zonas comunes para convertirlas en unidades privadas también genera nuevos impuestos, como el predial.

Ante la complejidad del tema y el riesgo de errores por falta de conocimiento, los abogados recomiendan profesionalizar la administración de las copropiedades, garantizando que los ingresos extra se obtengan dentro del marco legal, evitando así perjuicios económicos y legales para la comunidad y sus representantes.

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Esta iniciativa busca recaudar fondos para el presupuesto nacional, ofreciendo a los ciudadanos la posibilidad de adquirir propiedades y otros bienes a precios considerablemente inferiores a su valor comercial, explica El Tiempo. 

La subasta, que estará abierta hasta el 14 de julio de 2025, incluye una variada oferta que abarca desde apartamentos y casas hasta motocicletas y lotes de terreno.

Subastas en la Dian: ¿cómo funcionan? 

Estas subastas se desarrollan de forma virtual a través de la plataforma oficial de la Dian, con el objetivo de llevar a cabo un proceso transparente, seguro y accesible para todos los interesados, agrega el citado medio. 

Entre los bienes disponibles, destacan varias opciones inmobiliarias con precios base atractivos:

• Apartamento en Villavicencio: ubicado en el conjunto residencial Multifamiliares Manantial, con un valor base de $ 39’804.800. Audiencia programada para el 2 de julio de 2025.
• Apartamento en obra negra en Villavicencio: también en Multifamiliares Manantial, con un precio inicial de $ 30’282.800. Audiencia el 2 de julio de 2025.
• Casa de dos pisos en Montería: situada en la calle 61 #9-41, Urbanización Los Campanos, con un valor base de $ 191’218.650. Audiencia el 10 de julio de 2025.
• Lote con casa en Villavicencio: en la Urbanización Santa Bárbara, Vereda Vanguardia, con un precio base de $ 134’657.250. Audiencia el 14 de julio de 2025.

Cómo participar en subasta de la Dian 

Para participar en las subastas, los interesados deben cumplir con ciertos requisitos establecidos por la Dian. Tanto personas naturales como jurídicas pueden inscribirse como postores, presentando documentos como la cédula de ciudadanía o el RUT, un certificado de antecedentes judiciales y, en algunos casos, un depósito de garantía.

Los interesados pueden consultar el catálogo completo de bienes disponibles y los detalles del proceso en el sitio web oficial de la Dian:  https://rematesvirtuales.dian.gov.co/sistema-virtualizacion-remates/home. 

El procedimiento, si se compara con la legalidad del cambio de las chapas en conjuntos residenciales, es bastante similar, ya que todo debe estar previamente conversado y con los respaldos jurídicos necesarios para no violar la integridad de las demás personas involucradas. Así que todo gira en torno de seguir el conducto regular.

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Sin embargo, la situación cambia drásticamente si ambos tienen derechos legales sobre la propiedad, ya sea como copropietarios, arrendatarios conjuntos o por reconocimiento de unión marital de hecho. En este escenario, cambiar la cerradura sin el consentimiento de la otra parte es una acción que podría considerarse ilegal. Esta medida no solo violaría los derechos del otro miembro de la pareja a acceder a su hogar, sino que también podría acarrear consecuencias legales significativas. La parte afectada podría interponer demandas por restricción ilegítima del acceso a la propiedad común, lo que podría derivar en costosos procesos judiciales y, en última instancia, en la obligación de restituir el acceso o incluso en indemnizaciones.

¿Cada cuanto debo cambiar la cerradura de la casa?

La seguridad en el hogar es una prioridad ineludible, y las chapas desempeñan un papel fundamental en ella. Aunque no existe una regla estricta sobre la frecuencia con la que se deben reemplazar, los expertos sugieren considerar un cambio en la cerradura cada cinco a siete años. Este lapso permite mitigar el desgaste natural del mecanismo, que con el tiempo puede volverse menos resistente a la manipulación. Además, es una oportunidad idónea para actualizarse a tecnologías de seguridad más avanzadas que hayan surgido en el mercado, como cerraduras inteligentes o con cilindros de alta seguridad, que ofrecen mayor protección frente a técnicas de robo sofisticadas.

No obstante, existen situaciones específicas que requieren un cambio inmediato de cerraduras. Por ejemplo, tras una mudanza a una nueva propiedad, es crucial sustituir todas las cerraduras, ya que no se tiene certeza de quiénes pudieron haber tenido acceso a las llaves previamente. De igual forma, si ha experimentado un robo o un intento de allanamiento, el cambio es indispensable para restablecer la seguridad y tranquilidad.

¿Cuál es la vida útil de una cerradura?

La vida útil de una cerradura es un factor crítico que a menudo se subestima, impactando directamente la seguridad de hogares y negocios. No existe una respuesta única, ya que depende de una amalgama de factores que van desde la calidad de los materiales y el diseño intrínseco del mecanismo, hasta la frecuencia de uso y las condiciones ambientales a las que está expuesta.

Una cerradura de alta gama, fabricada con componentes duraderos y diseñada para soportar un uso intensivo, puede ofrecer décadas de servicio fiable, mientras que una cerradura de menor calidad podría presentar fallas significativas en solo unos pocos años.

Se debe tener en cuenta que hay algunas modificaciones que sí están prohibidas estrictamente en este tipo de inmuebles, ya que afectan la copropiedad y su valor a futuro. Además, puede causar una serie de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

A menos que el contrato de arrendamiento prohíba al arrendatario el cambio de las cerraduras sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario tiene permitido hacerlo así. Salvo que el contrato disponga que el arrendatario debe dar al arrendador una llave, el arrendatario no está obligado a hacerlo, según menciona el portal Abogado.com.

¿Qué pasa si mi pareja cambia la cerradura de casa?

La modificación unilateral de las cerraduras de un inmueble compartido por parte de uno de los convivientes, sin el consentimiento del otro, suscita importantes interrogantes legales y de derechos. Si bien cada caso particular debe ser analizado individualmente, es fundamental considerar la naturaleza del vínculo existente entre las partes –ya sea matrimonio, unión marital de hecho o incluso un contrato de arrendamiento– y la titularidad del bien.

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Esta acción se considera legal en ciertas circunstancias legales, según especifica el portal especializado Abogados de Familia, pero llega a derivar, en algunos casos, en una vulneración al derecho a la vivienda digna y al libre acceso al domicilio, especialmente si la persona afectada se encuentra residiendo legalmente en el inmueble y no existe una orden judicial que legitime la exclusión.

¿Cada cuanto debo cambiar la cerradura de la casa?

Siempre que una persona se mude a una casa o apartamento nuevo, es importante cambiar las cerraduras o, al menos, cambiar la combinación de estas. Es imposible saber quién tuvo acceso a las llaves de la propiedad anteriormente, y esta es una medida de seguridad básica que le brindará tranquilidad.

Existen otras situaciones que requieren un cambio de cerradura. Si la cerradura está dañada, presenta fallos en su funcionamiento o muestra signos de desgaste, es crucial reemplazarla de inmediato. Dejar una cerradura en mal estado puede comprometer la seguridad de su hogar. También es recomendable considerar un cambio de cerradura después de un incidente de seguridad, como un robo o intento de allanamiento, o si ha perdido sus llaves y no puede asegurar que no caigan en manos equivocadas.

Este sector cuenta con acceso a Transmilenio, gracias al puente de la avenida Suba con calle 100. También hay conexión con la carrera 53, convirtiéndose en un sitio perfecto para moverse por la ciudad, ya que no es normal ver tantas opciones para ir de un punto a otro, en transporte público o particular. Igualmente, facilita el tráfico en las horas pico.

En Puente Largo es posible encontrar arriendos que van desde 1’700.000 hasta 2’200.000 pesos, de acuerdo con el portal especializado Finca Raíz. En ambos casos, los apartamentos cuentan con 2 o 3 habitaciones. Así que para aquellos que quieren vivir allí de una manera compartida con amigos o familiares, dividir el alquiler es una posibilidad que economiza buena plata, asegurándoles una buena vivienda con facilidad de acceso a numerosos comercios, universidades y sitios de trabajo.

¿Qué estrato es el barrio Puente Largo (Bogotá)?