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Con el inicio de 2026, miles de arrendatarios en Colombia mantienen la expectativa frente a un posible ajuste en el valor del canon de arrendamiento de las viviendas que ocupan. Este interés es comprensible, ya que el arriendo representa uno de los gastos fijos más relevantes para los hogares, especialmente en un contexto de inflación y ajustes económicos que impactan el costo de vida.
Para entender cómo se determina el incremento del canon, es fundamental remitirse a lo establecido en la Ley 820 de 2003, que regula el régimen de arrendamientos de vivienda urbana en el país.
Esta normativa señala de manera expresa que el aumento anual del arriendo debe calcularse con base en la variación del Índice de Precios del Consumidor (IPC) certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), y no en función del salario mínimo legal vigente.
Por esta razón, el ajuste decretado por el Gobierno nacional para el salario mínimo en 2026, fijado en 1’750.905 pesos, no constituye un referente válido para modificar el valor del arriendo.
La misma ley contempla situaciones específicas en las que el arrendatario no está obligado a asumir el aumento del canon, lo que puede representar un alivio económico importante para quienes se encuentran bajo esta modalidad de vivienda.
¿En qué casos no se debe pagar el aumento del canon de arrendamiento?
En ese sentido, la normativa es clara al indicar que el incremento solo puede aplicarse una vez haya transcurrido un periodo mínimo de 12 meses desde la fecha de inicio del contrato y la entrega efectiva del inmueble. Solo a partir de ese momento el propietario está facultado para ajustar el valor mensual, siempre que respete los límites legales.
Esto implica que, aunque el IPC ya haya sido certificado por el DANE y el nuevo año esté en curso, el arrendador no puede exigir un aumento si el inquilino aún no ha cumplido un año de permanencia en la vivienda. Cualquier intento de modificar el canon antes de ese plazo carece de sustento legal y puede ser objetado por el arrendatario.
Adicionalmente, la Ley 820 de 2003 establece que el incremento debe ser notificado por escrito, indicando de manera precisa la fecha a partir de la cual comenzará a regir el nuevo valor. Asimismo, el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, un límite diseñado para evitar incrementos desproporcionados que afecten la capacidad de pago de los arrendatarios.
En cuanto a las obligaciones económicas, estar al día con el pago del arriendo no garantiza, por sí solo, la continuidad del contrato. La legislación también exige el cumplimiento de otros compromisos asociados a la vivienda, como el pago de los servicios públicos y las cuotas de administración, cuando estas apliquen.
El incumplimiento de estas obligaciones puede facultar al propietario para dar por terminado el contrato y, en casos más graves, iniciar procesos judiciales de restitución del inmueble.
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