En Colombia, miles de familias viven en conjuntos y edificios bajo régimen de propiedad horizontal. El cierre de año suele venir acompañado de conversaciones que tocan el bolsillo y también la convivencia: asambleas, presupuestos, cuotas de administración y aplicación de reglamentos internos. A esto se suma el debate en el Congreso sobre cambios a la Ley 675 de 2001, que busca ajustar las normas a la vida cotidiana actual en los conjuntos residenciales.
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Aunque muchos residentes sienten estas discusiones como sinónimo de aumentos, sanciones o nuevas restricciones, especialistas en propiedad horizontal insisten en que el centro del debate está en algo distinto: hacer más clara la gestión de los recursos y las reglas para que la convivencia sea menos conflictiva.
En 2026, por ejemplo, la pregunta no será solo si la cuota de administración sube o no, sino cuánto cuesta mantener funcionando el conjunto durante el año.
Vigilancia, aseo, mantenimiento, reparaciones, servicios y administración hacen parte del presupuesto que se discute y aprueba en asamblea, y de allí sale el valor que paga cada propietario según su coeficiente. Incluso los aportes extraordinarios, que siempre despiertan preocupación, se aprueban solo cuando el fondo de imprevistos no alcanza para atender necesidades urgentes o mejoras.
Uno de los rubros que más pesa es la nómina, especialmente en conjuntos con vigilancia privada, por lo que cualquier cambio en condiciones laborales o de mercado puede tener un impacto directo.
En paralelo, el Congreso discute una reforma a la Ley 675 que toca temas clave para quienes viven en propiedad horizontal. Uno de ellos es la convivencia con mascotas, con propuestas que buscan evitar prohibiciones generales y promover reglas basadas en responsabilidad y bienestar.
Otro punto sensible es el alquiler turístico, donde se plantea que sean las asambleas las que definan si lo permiten o no, con mayorías calificadas y requisitos de registro cuando se oferten inmuebles por plataformas digitales. También se habla de fortalecer la profesionalización de los administradores y consolidar herramientas de control y gestión de riesgos, así como de dar un marco claro a las asambleas virtuales o mixtas, que hoy ya funcionan en muchos conjuntos.
Para Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, plataforma especializada en gestión de copropiedades, todo esto refleja un cambio de fondo: los conjuntos dejaron de ser simples edificios para convertirse en pequeñas instituciones que administran presupuesto, infraestructura y convivencia. Según él, los conflictos no suelen nacer de las reglas, sino de la falta de claridad en su aplicación. Cuando hay comunicación oportuna, trazabilidad y criterios de seguridad, la convivencia mejora.
(Ver también: Se vendría golpe al bolsillo de millones de habitantes en conjuntos residenciales en Colombia)
En últimas, la diferencia entre un año tranquilo y uno lleno de reprocesos no está solo en el valor de la cuota, sino en la forma en que se manejan las decisiones. Cronogramas de mantenimiento claros, cuentas comprensibles, reglamentos conocidos por todos y actas bien registradas ayudan a que las reglas no se sientan como imposiciones, sino como acuerdos de comunidad.
Si la reforma avanza, el reto será ajustar los reglamentos internos y elevar el estándar de administración para que la propiedad horizontal no solo sea habitable, sino también gobernable, con vecinos mejor informados y menos temores frente a los cambios.
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