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El mercado inmobiliario colombiano vive un momento especialmente crítico derivado del reciente incremento del salario mínimo legal, que alcanzó un 23,7% este año, según datos reportados por El Colombiano. Este ajuste salarial, aunque busca mejorar el poder adquisitivo de los trabajadores, ha generado un efecto dominó que afecta severamente a quienes aspiran a adquirir una Vivienda de Interés Social (VIS) o de Interés Prioritario (VIP), pues el precio máximo permitido para estos inmuebles está indexado a la cantidad de salarios mínimos mensuales. Esto significa que, en 2026, el valor final de las viviendas podría aumentar en la misma proporción, golpeando los planes financieros y ahorros de miles de familias colombianas.
Esta coyuntura ha marcado un desesperado llamado de atención en la industria de la construcción. Según Camacol, el gremio que agrupa al sector, el problema de fondo radica en que los topes de precio para estas viviendas están reglamentados en el Plan Nacional de Desarrollo, por lo que no basta con un simple decreto para desindexar los valores del salario mínimo. Solo una intervención legislativa en el Congreso podría modificar ese esquema. En medio de esta discusión, el Gobierno avanza en la redacción de un decreto para tratar de paliar la situación, pero la incertidumbre persiste en salas de ventas y en los hogares.
La situación se agrava por antecedentes recientes: el programa de subsidios Mi Casa Ya fue cancelado, dejando a más de 25,000 familias sin el respaldo económico esencial para cerrar la compra de su vivienda. Las proyecciones de Camacol para 2026 planteaban una reducción de los desistimientos a 16,000 casos. Sin embargo, el inesperado aumento del salario mínimo amenaza estas expectativas, pues muchos compradores, que habían separado vivienda años atrás bajo unas condiciones, ahora se enfrentan a precios sustancialmente superiores que podrían poner en riesgo sus ahorros y sueños.
El investigador económico Diego Montañez-Herrera enfatiza que la tendencia de las familias a abandonar los procesos de compra no da señales de estabilización. Aquellas que iniciaron trámites bajo un valor estimado, hoy se ven sorprendidas por el alza: una VIS que costaba 150 millones en 2022 tendría un precio cercano a 262,6 millones de pesos en 2026 si no se desindexa del mínimo—aumento que supera los 110 millones en solo cuatro años.
En ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali, donde el tope es de 150 salarios mínimos, este valor ajustado dispara el costo de la vivienda social. En zonas rurales o intermedias, donde el límite es de 135 salarios, también se observa un salto considerable. Para las empresas constructoras —el 90% son pequeñas y medianas, según la concejal y exdirigente de Camacol, Sandra Forero—, el alza del salario mínimo eleva enormemente los costos operativos, especialmente porque la mano de obra representa cerca de una cuarta parte del gasto directo del proyecto. Esto puede traducirse en suspensiones, quiebras y más desempleo en un sector clave de la economía.
Desde el punto de vista legal, cuando una familia desiste de la compra por encarecimiento o falta de crédito, suele enfrentarse a una cláusula penal incluida en la mayoría de contratos: multas entre el 10% y el 20% del valor del inmueble. A esto se suman cobros administrativos y de gestión, que pueden representar entre uno y tres salarios mínimos adicionales. Aunque pueden presentarse reclamaciones ante la Superintendencia de Industria y Comercio por cambios injustificados en el precio o falta de información, comunicar que estos procesos suelen ser extenuantes y demorados. En definitiva, miles de familias pueden quedar atrapadas entre pagos sancionatorios y la imposibilidad de continuar con su proyecto habitacional.
Frente a este complejo panorama, el sector inmobiliario y los compradores esperan certezas sobre los ajustes regulatorios y la respuesta gubernamental, mientras la incertidumbre marca el pulso del mercado y del sueño de la vivienda propia.
¿Qué implica la desindexación del precio de la vivienda VIS? La preocupación sobre la desindexación está en el centro del debate inmobiliario. Desindexar significa desvincular el precio máximo permitido de las viviendas VIS del incremento anual del salario mínimo legal vigente. Esto busca evitar que un fuerte aumento salarial, como el que se ha producido este año, eleve automáticamente el precio de estas casas, volviendo inaccesibles los proyectos para la mayoría de familias interesadas.
El Plan Nacional de Desarrollo es el instrumento legal que fijó esta referencia. Por ello, Camacol y expertos legales advierten que no basta con un decreto del Gobierno: para remover esta atadura normativa, se requeriría la intervención directa del Congreso de la República. La discusión sobre la desindexación es crucial porque determina la viabilidad financiera de proyectos, la estabilidad económica de los compradores y el futuro del acceso a vivienda social en Colombia.
* Este artículo fue curado con apoyo de inteligencia artificial.
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