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Los copropietarios de los conjuntos residenciales en Colombia tienen la obligación de asistir a la asamblea general que se realiza anualmente, en la que se toman decisiones fundamentales para la administración de la propiedad horizontal. Entre los temas que se abordan se encuentran la aprobación del presupuesto, la definición de la cuota de administración, la elección de los integrantes del consejo de administración y otros asuntos relacionados con la convivencia y el funcionamiento del conjunto.
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La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que los propietarios que no asistan a las asambleas podrán ser sancionados, siempre que no presenten una justificación válida o no hayan otorgado representación para participar en la reunión.
No obstante, un proyecto de ley radicado en el Congreso de la República propone modificar la Ley 675 de 2001 con el fin de fortalecer las garantías de los copropietarios frente a las actuaciones de las administraciones, especialmente en lo relacionado con las sanciones por inasistencia a las asambleas.
La iniciativa, presentada por el senador Antonio José Correa Jiménez, plantea que ningún propietario pueda ser sancionado de manera automática por no asistir a las reuniones de la asamblea de copropietarios.
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Según el proyecto, el propósito es reforzar la protección de los derechos de los propietarios mediante la creación de un procedimiento legal mínimo, previo y contradictorio antes de imponer cualquier sanción por inasistencia, garantizando el respeto al debido proceso.
En ese sentido, la propuesta modifica el artículo 37 de la Ley 675 para precisar que la participación en la asamblea constituye un derecho del propietario y que, aunque el reglamento de propiedad horizontal podrá establecer el deber de asistir o hacerse representar, dicha obligación deberá estar prevista de manera expresa, razonable y proporcional.
Asimismo, la convocatoria deberá cumplir requisitos de validez, oportunidad y accesibilidad, además de ofrecer mecanismos adecuados de representación o de participación no presencial cuando ello sea técnica y legalmente posible.
El proyecto también establece que la sola inasistencia a una reunión no podrá dar lugar, por sí sola, a la imposición automática de multas u otras sanciones. Cualquier medida disciplinaria deberá estar precedida por la verificación individual de la conducta del propietario, la evaluación de la inexistencia de una causa justificativa y el cumplimiento del procedimiento establecido en la ley.
¿Cómo se ampliarían las posibilidades para justificar ausencias en la asamblea en los conjuntos?
La iniciativa incorpora un nuevo artículo 39A con el propósito de regular el procedimiento para justificar la inasistencia a las reuniones de la asamblea general.
De acuerdo con el texto del proyecto, el propietario podrá informar con anticipación que no podrá asistir o presentar una excusa dentro de los cinco días hábiles siguientes a la celebración de la reunión.
Cuando existan circunstancias que impidan presentar la justificación dentro de ese plazo, como fuerza mayor, caso fortuito, enfermedad, obligaciones laborales inaplazables, deberes de cuidado familiar, calamidad doméstica, fallas de conectividad durante reuniones virtuales, errores en la convocatoria u otra circunstancia razonable no imputable al propietario, la excusa podrá radicarse incluso antes de que se adopte una decisión sancionatoria.
El proyecto también señala que las justificaciones podrán acreditarse mediante cualquier medio de prueba idóneo y prohíbe exigir documentos imposibles de obtener, desproporcionados o protegidos por reserva legal.
En materia de protección de datos personales, la propuesta dispone que la información relacionada con la salud u otros datos sensibles deberá recibir tratamiento confidencial. Además, asigna al administrador la obligación de recibir la excusa y trasladarla al órgano competente para su respectiva evaluación.
Otra de las modificaciones propuestas corresponde al artículo 59 de la Ley 675 de 2001. El nuevo parágrafo establece que las sanciones por inasistencia solo podrán imponerse cuando el reglamento interno contemple de forma previa y expresa el deber de asistir, la conducta sancionable y la consecuencia aplicable.
Igualmente, será necesario demostrar que la convocatoria cumplió los requisitos legales y reglamentarios, que existieron alternativas razonables de representación, que el propietario no contaba con una causa justificativa para su ausencia y que se respetó integralmente el procedimiento previsto en la ley.
La iniciativa enfatiza que no podrán imponerse multas automáticas ni sanciones fundamentadas únicamente en el registro de la ausencia del propietario.
De acuerdo con la exposición de motivos, la Ley 675 de 2001 no establece expresamente una multa de carácter nacional por la inasistencia a las reuniones de la asamblea. La práctica de imponer sanciones económicas ha surgido principalmente de los reglamentos internos de las copropiedades, que consideran la asistencia como una obligación no pecuniaria y sustentan estas medidas en los artículos 59 y 60 de la normativa vigente.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
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