En Colombia, es más común de lo que parece que un propietario descubra que el área o los linderos de su predio no coinciden con lo que figura en la escritura pública o en el folio de matrícula inmobiliaria. Esta situación puede causar inconvenientes para vender, hipotecar, subdividir o incluso heredar el inmueble. Sin embargo, la legislación contempla mecanismos para corregir esa información.
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De acuerdo con guías jurídicas y entidades oficiales, el trámite se conoce como rectificación o aclaración de área y linderos, y permite ajustar los datos del inmueble cuando existe una diferencia entre la realidad física y lo registrado legalmente.
¿Cuándo se debe rectificar el área de un predio?
El procedimiento aplica cuando:
- El terreno mide más o menos de lo que aparece en la escritura.
- Los linderos están mal descritos.
- Existen errores de medición en documentos antiguos.
- Se realizaron actualizaciones catastrales que no coinciden con el registro.
La rectificación no implica cambiar la propiedad ni ampliar el terreno de forma arbitraria; solo busca que los documentos reflejen la realidad física del inmueble.
Paso a paso para rectificar área y linderos en Colombia
Según el Ministerio de Justicia y expertos jurídicos, el proceso general incluye:
- Levantamiento topográfico: se debe contratar un profesional (ingeniero o topógrafo) que mida el predio y elabore un plano con coordenadas y linderos actualizados.
- Revisión de títulos y documentos: se analizan la escritura, el certificado de tradición y el plano para verificar inconsistencias.
- Trámite notarial o judicial: si no hay conflicto con vecinos o terceros, se puede hacer por escritura pública ante notaría.
- Si existen disputas o dudas sobre límites, el proceso puede requerir intervención judicial.
- Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: una vez otorgada la escritura o sentencia, se inscribe la corrección para que tenga efectos legales. (Este procedimiento permite actualizar oficialmente la información del inmueble).
¿Cuánto puede tardar el trámite?
El tiempo depende de la complejidad:
- Notarial sin conflictos: semanas o pocos meses.
- Judicial con controversias: puede tardar varios meses o más de un año.
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- Verifique periódicamente el certificado de tradición y libertad.
- Compare los datos con la realidad física del predio.
- Si detecta diferencias, actúe pronto para evitar problemas en ventas o créditos.
- Busque asesoría legal cuando existan conflictos de linderos con vecinos.
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¿Por qué es importante corregirlo?
No rectificar el área puede generar:
- Problemas en compraventas o sucesiones.
- Dificultades para obtener créditos hipotecarios.
Conflictos legales con colindantes. - Inconsistencias tributarias o catastrales.
Por eso, especialistas recomiendan que los propietarios mantengan sus documentos actualizados para evitar riesgos jurídicos futuros.
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