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Vender una casa, un apartamento, un lote, acciones o participaciones en una sociedad no solo implica negociar un precio. Para efectos tributarios, una de las preguntas clave es cuánto costó fiscalmente ese activo y cuál es la utilidad que debe declararse ante la Dian. Esa diferencia puede terminar impactando la renta o la ganancia ocasional que debe reportar el contribuyente.
Por eso cobra relevancia el Decreto 0449 del 27 de abril de 2026, expedido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, que reglamenta los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario y sustituye disposiciones del Decreto 1625 de 2016 para ajustar el costo de los activos fijos.
En términos sencillos, el decreto actualiza las reglas que permiten ajustar el costo fiscal de bienes muebles e inmuebles, así como de bienes raíces, acciones o aportes que tengan el carácter de activos fijos, para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional correspondiente al año gravable 2025.
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El nuevo decreto señala que los contribuyentes podrán ajustar el costo de los activos fijos por el año gravable 2025 en 5,81 %, de acuerdo con el artículo 70 del Estatuto Tributario. Ese porcentaje corresponde a la variación del índice de precios al consumidor para clase media certificada por el DANE para el periodo correspondiente.
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El decreto cita que, según la certificación del DANE, “la variación del índice de precios al consumidor para ‘clase media’ en el periodo comprendido entre el 1° de octubre de 2023 y el 1° de octubre de 2024, fue de cinco coma ochenta y uno por ciento (5,81 %)”.
Esto es relevante porque el costo fiscal es la base sobre la cual se compara el precio de venta. Si el costo fiscal ajustado aumenta, la utilidad fiscal o ganancia ocasional puede ser menor, dependiendo del caso particular.
Propiedades y acciones: cómo opera el ajuste en el nuevo decreto
El decreto también reglamenta el artículo 73 del Estatuto Tributario, que aplica para personas naturales cuando venden bienes raíces, acciones o aportes que sean activos fijos.
La norma recuerda que, “para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional”, los contribuyentes personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de bienes raíces, acciones o aportes con base en incrementos porcentuales certificados por las entidades correspondientes.
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Para bienes raíces, el decreto incorpora los incrementos del valor de la propiedad raíz. En el caso de predios urbanos no formados y no actualizados durante la vigencia 2023, el incremento es de 4,51 %. Para predios rurales dedicados a actividades agropecuarias no formados y no actualizados durante esa vigencia, el ajuste es de 2,55 %. Para otros predios rurales no formados y no actualizados durante 2023, el porcentaje es de 4,51 %.
En el caso de acciones o aportes, el decreto toma como referencia el incremento porcentual del IPC para clase media entre el 1 de enero de 2024 y el 1 de enero de 2025, que fue de 5,17 %.
Uno de los puntos centrales del decreto es la tabla de factores de ajuste según el año de adquisición del bien. Allí se establecen multiplicadores diferentes para acciones o aportes, bienes raíces urbanos, bienes raíces rurales dedicados a actividades agropecuarias y otros bienes raíces rurales.
Por ejemplo, si el bien fue adquirido en 2024, el factor de ajuste es 1,05 para acciones o aportes, 1,05 para bienes raíces urbanos, 1,03 para bienes raíces rurales agropecuarios y 1,05 para bienes raíces rurales. Si fue adquirido en 2023, los factores son 1,15 para acciones o aportes, 1,09 para bienes raíces urbanos, 1,06 para rurales agropecuarios y 1,08 para rurales.
El documento también contempla reglas para activos más antiguos. Si el costo fiscal figura en la declaración de renta de 1986, el decreto permite multiplicarlo por 55,27 si se trata de acciones o aportes; por 443,02 en bienes raíces urbanos; por 429,25 en bienes rurales dedicados a actividades agropecuarias; y por 437,46 en bienes raíces rurales.
Suponga que una persona natural compró un apartamento en 2023 y lo vendió durante el año gravable 2025. Para calcular la ganancia ocasional, no necesariamente tendría que tomar solo el valor histórico de adquisición. Según la tabla del decreto, la cual puede observar en el documento completo al final de este artículo, podría aplicar el factor correspondiente al año de compra y al tipo de activo, en este caso bienes raíces urbanos.
Si el costo de adquisición fue de $300 millones, el factor de 2023 para bienes raíces urbanos es 1,09. Eso llevaría el costo fiscal ajustado a $327 millones, antes de considerar otros conceptos permitidos. Si además el contribuyente pagó mejoras o contribuciones por valorización, esos valores podrían incrementar el costo fiscal.
El decreto precisa que la cifra obtenida “puede ser incrementada en el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raíces”.
Pero también hay una precisión clave: al momento de vender el inmueble, se deberá restar del costo fiscal determinado “las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales”.
El Decreto 0449 no crea una nueva tarifa de impuesto, pero sí actualiza la forma en que puede calcularse el costo fiscal de ciertos activos, lo que puede incidir directamente en la renta o ganancia ocasional declarada.
También establece que el costo fiscal de bienes raíces, aportes o acciones determinado bajo estas reglas podrá tomarse como valor patrimonial en la declaración de renta y complementarios del año gravable 2025.
La recomendación para los contribuyentes es revisar con detalle el año de adquisición del activo, el tipo de bien vendido, las mejoras realizadas, las contribuciones por valorización pagadas y las depreciaciones fiscales aplicadas. En operaciones de alto valor, esos elementos pueden cambiar de forma importante la base sobre la cual se calcula el impuesto.
Lea el nuevo decreto completo haciendo clic en este enlace.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
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