Portal de Noticias Online de la Industria de Centros Comerciales y Retailers
Con base en el análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 de propiedad horizontal, en esta edición Mall & Retail analiza el tráfico vehicular registrado durante 2025 y sus principales variables operativas y financieras.
El estudio permite establecer cuáles son los complejos que reciben el mayor número de automóviles y motocicletas, cuánto generan sus parqueaderos, qué participación tienen estos recursos dentro de los ingresos totales, cuál es la productividad de cada plaza y con qué intensidad se utiliza la infraestructura disponible.
El tráfico vehicular es una de las variables más importantes para entender el desempeño de un centro comercial. Aunque durante muchos años el análisis de la industria se concentró principalmente en el número de visitantes, la ocupación y las ventas, el ingreso de vehículos ofrece información adicional sobre la capacidad de atracción del activo, la extensión de su área de influencia y la forma como se desplazan sus consumidores.
También permite medir la eficiencia de uno de los espacios más costosos del centro comercial. Los parqueaderos requieren inversiones importantes en construcción, mantenimiento, vigilancia, iluminación, ventilación, señalización, equipos de recaudo y tecnología. Por ello, no basta con conocer el número de plazas disponibles: es indispensable establecer cuántas veces se utilizan diariamente y cuánto ingreso produce cada una.
Centro Andino y los centros comerciales que más ganan dinero por parqueaderos
La base analizada por Mall & Retail incluye información de 42 centros comerciales ubicados en Bogotá y otras ciudades del país. En conjunto, estos complejos recibieron cerca de 63,5 millones de entradas vehiculares durante 2025, equivalentes a un promedio de 1,55 millones por centro comercial y alrededor de 4.240 ingresos diarios por activo.
Debe aclararse que el indicador corresponde a entradas y no a vehículos únicos. Un mismo automóvil o motocicleta puede ingresar varias veces durante el año. Asimismo, la cifra no representa la totalidad de la industria nacional, sino los centros comerciales para los cuales fue posible consolidar información comparable.
Mayorca lidera el tráfico vehicular nacional
Mayorca, ubicado en el sur del Valle de Aburrá, encabezó el ranking con 5,52 millones de entradas durante 2025, equivalentes a un promedio superior a 15.100 vehículos diarios. La cifra confirma la fortaleza de un activo que atiende no solamente a Sabaneta, sino también a Envigado, Itagüí, La Estrella y otros municipios del sur metropolitano.
(Vea también: El lío que se armó con casi 400 carros en Bogotá: a muchos los cogieron mal parqueados)
El segundo lugar fue para El Tesoro, con 4,1 millones de entradas, cerca de 11.200 por día. Su desempeño resulta especialmente relevante por tratarse de un centro comercial ubicado en una zona residencial de ladera, donde el acceso peatonal y el transporte público directo son más limitados, lo que hace que el automóvil y la motocicleta tengan un peso especialmente importante.
Unicentro Medellín ocupó la tercera posición con aproximadamente 3,38 millones de entradas, unos 9.260 ingresos diarios. Su localización, próxima a universidades, clínicas, oficinas y sectores residenciales, le permite recibir un flujo permanente de visitas asociadas no solamente a compras, sino también a servicios, trámites, salud y actividades académicas.
Los tres primeros centros comerciales reunieron conjuntamente cerca de 13 millones de entradas, equivalentes a más del 20 % del tráfico total de la muestra. La presencia de tres activos del área metropolitana de Medellín en los primeros lugares no obedece exclusivamente a su atractivo comercial, sino también a las características particulares de movilidad del Valle de Aburrá.
Mayorca, El Tesoro y Unicentro Medellín atienden áreas de influencia que superan los límites de la ciudad. Medellín, Envigado, Sabaneta, Itagüí y La Estrella funcionan, en la práctica, como un mercado urbano continuo, donde las distancias entre municipios son relativamente cortas y un mismo centro comercial puede concentrar desplazamientos procedentes de distintos puntos del área metropolitana.
En Bogotá, en cambio, una proporción mayor de los desplazamientos se realiza en transporte público, caminando y en bicicleta. La Encuesta de Movilidad 2023 indicó que cerca del 70 % de los viajes se efectuaba en modos sostenibles y que la motocicleta representaba alrededor del 7 % de los desplazamientos. Por ello, un centro comercial bogotano puede registrar un tráfico de personas muy alto sin reflejar necesariamente el mismo volumen de ingresos a sus parqueaderos.
La estructura urbana de Bogotá también es diferente. Varios de sus grandes centros comerciales están integrados a corredores de transporte masivo y reciben una parte importante de sus visitantes en TransMilenio, SITP, taxi, plataformas o a pie. Centro Mayor, Santafé Bogotá, Plaza Imperial, Gran Estación y Titán Plaza, por ejemplo, cuentan con conexiones importantes con el transporte público. Esta condición eleva su tráfico de visitantes, pero no necesariamente el número de automóviles y motocicletas que ingresan al estacionamiento.
También influye la rotación de las visitas. Un centro comercial con supermercado, servicios médicos, gimnasios, oficinas, entidades financieras o establecimientos destinados a trámites puede recibir múltiples visitas de corta duración durante el día. Esto permite que una misma plaza de parqueo sea utilizada varias veces e incrementa las entradas anuales, aunque el tiempo promedio de permanencia sea menor.
Mayorca, por ejemplo, lidera tanto el tráfico vehicular como la rotación diaria por plaza, lo que confirma un uso intensivo de su infraestructura.
La política tarifaria constituye otro factor relevante. Cuando el parqueadero es gratuito, tiene horas de cortesía o maneja tarifas competitivas, se reduce el desincentivo para llegar en automóvil o motocicleta. En Bogotá, las tarifas más elevadas, la congestión y los mayores tiempos de desplazamiento pueden llevar a una proporción de visitantes a preferir otros medios de transporte. Los 23 centros comerciales bogotanos incluidos en el estudio registraron conjuntamente 23,7 millones de entradas vehiculares durante 2025, incluyendo automóviles y motocicletas.
Por ello, el mayor tráfico vehicular de los líderes de Medellín no significa necesariamente que estos tengan más visitantes, mayores ventas o un mejor desempeño integral que los centros comerciales de Bogotá. Lo que revela es una mayor intensidad en el uso del vehículo privado, una cobertura metropolitana más amplia y unas condiciones de localización que hacen que el carro y la motocicleta sean especialmente funcionales para llegar a estos activos.
Parqueaderos en centros comerciales de Colombia generaron más de $224.000 millones
Los 40 centros comerciales con información disponible sobre recaudo generaron ingresos por parqueaderos cercanos a $224.142 millones durante 2025. El promedio fue de $5.604 millones por centro comercial, una cifra que confirma que el estacionamiento dejó de ser un servicio complementario para convertirse en una unidad relevante dentro de la estructura financiera de las copropiedades.
Unicentro Bogotá lideró ampliamente esta variable con ingresos por $24.467 millones. Es decir, su parqueadero produjo en promedio cerca de $67 millones diarios. El resultado está asociado con su elevada afluencia, su ubicación estratégica, la duración de las visitas y una oferta que combina comercio, gastronomía, entretenimiento, servicios médicos y actividades empresariales.
Santafé Bogotá ocupó el segundo lugar, con $15.234 millones, mientras que Centro Mayor se ubicó tercero con $12.345 millones. En conjunto, estos tres activos generaron $52.045 millones, equivalentes a aproximadamente el 23 % del recaudo total analizado.
El resultado demuestra que el volumen vehicular no siempre coincide con el liderazgo en ingresos. Ninguno de los tres centros comerciales con mayor tráfico encabezó el ranking de recaudo. La tarifa, el tiempo de permanencia, las políticas de gratuidad, la mezcla entre automóviles y motocicletas, los convenios y la proporción de usuarios que pagan son determinantes para convertir tráfico en ingresos.
Cuando el parqueadero sostiene la copropiedad
En promedio, los parqueaderos representaron el 23,1 % de los ingresos totales de los centros comerciales analizados. Esto significa que prácticamente uno de cada cuatro pesos recibido por las copropiedades provino de este servicio.
Centro Chía presentó la mayor participación, con 45,3 %. Le siguieron Gran Estación, con 43,1 %, y Unicentro Bogotá, con 38,7 %. En estos tres casos, el parqueadero representa una fuente fundamental de financiación para el mantenimiento, la seguridad, el mercadeo y la operación de las zonas comunes.
Una elevada participación puede reflejar una buena capacidad de monetización, pero también una dependencia financiera que debe administrarse cuidadosamente. Cambios en la movilidad, restricciones al automóvil, nuevas políticas tarifarias o una mayor utilización del transporte público podrían afectar significativamente los presupuestos de estos activos.
Andino, el parqueadero más productivo por plaza
El ingreso diario promedio por plaza de parqueo se ubicó en $10.934, excluyendo activos sin recaudo comparable. El indicador permite medir la productividad financiera de la infraestructura y comparar centros comerciales con capacidades muy diferentes.
Andino lideró el ranking con $34.836 diarios por plaza, más de tres veces el promedio de la muestra. El Retiro ocupó el segundo lugar con $33.171, mientras que Unicentro Bogotá fue tercero con $20.947.
Los resultados de Andino y El Retiro reflejan las condiciones particulares de la Zona Rosa de Bogotá: alta valorización del suelo, oferta limitada de estacionamientos, tarifas superiores y una demanda asociada con restaurantes, oficinas, comercio premium y entretenimiento nocturno. En estos activos, cada plaza constituye un recurso inmobiliario de enorme valor.
Mayorca también encabeza la rotación
La rotación diaria promedio fue de 3,24 vehículos por plaza. Mayorca volvió a ocupar el primer lugar con 15,13 usos diarios por espacio, un resultado excepcional frente al promedio nacional. Unicentro Medellín fue segundo con 8,19 y Unicentro Villavicencio tercero con 5,08.
Una alta rotación indica que la misma plaza atiende varios usuarios durante el día y puede estar relacionada con visitas de menor duración, operaciones eficientes y una demanda constante. Sin embargo, cifras especialmente elevadas deben analizarse junto con la metodología utilizada, el número de plazas efectivamente disponibles y la inclusión de motocicletas.
El tráfico vehicular no debe evaluarse de forma aislada. Su verdadero valor surge al relacionarlo con visitantes, ventas, permanencia, ingresos, plazas disponibles y experiencia del usuario. Un parqueadero lleno puede ser señal de éxito, pero también convertirse en una barrera si genera congestión, filas o dificultades para encontrar espacio.
El gran reto de los centros comerciales será transformar sus estacionamientos en plataformas de movilidad eficientes, tecnológicas y sostenibles. La lectura automática de placas, los pagos sin contacto, la información sobre disponibilidad de espacios, los cargadores eléctricos y las mejores conexiones con el transporte público serán cada vez más importantes.
Las cifras de 2025 confirman que los parqueaderos son mucho más que lugares para dejar un vehículo: constituyen puertas de entrada al consumo, activos inmobiliarios de alta productividad y una de las principales fuentes de recursos para la operación de los centros comerciales colombianos.
* Pulzo.com se escribe con Z
LO ÚLTIMO
.svg)
