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Comprar una vivienda, una oficina, un local o cualquier otro inmueble implica revisar varios costos y obligaciones tributarias que no siempre son fáciles de identificar. Uno de ellos es la retención en la fuente, un pago que puede aparecer antes de que se concrete formalmente la transferencia del inmueble.
La DIAN acaba de precisar quién debe encargarse de practicar esa retención cuando la operación se realiza entre personas jurídicas o sociedades, incluso cuando una de ellas es extranjera y no tiene residencia fiscal en Colombia.
La aclaración está contenida en el Concepto 005148 interno 459 de 2026, publicado por la DIAN. La consulta analizada por la entidad se refiere específicamente a la venta de un inmueble entre dos sociedades, una de ellas extranjera no residente en Colombia.
La regla general que establece la DIAN es que el comprador, cuando es una persona jurídica, es quien debe practicar la retención en la fuente. Sin embargo, existe una excepción importante cuando el vendedor tiene la calidad de autorretenedor: “El responsable del pago de la retención en la fuente, en los eventos de enajenación de activos correspondientes a bienes corporales inmuebles, como regla general es el comprador o la persona jurídica adquirente”.
La DIAN también precisa que esto ocurre sin perjuicio de que la sociedad que vende el inmueble haya sido autorizada o designada como autorretenedor. En ese escenario, es el vendedor quien debe realizar, declarar y pagar la retención correspondiente.
¿Qué significa esto para quien compra un inmueble?
En términos sencillos, cuando una empresa compra un inmueble a otra empresa, la obligación de practicar la retención recae, como regla general, sobre la compañía que está comprando.
No se trata simplemente de un descuento que el comprador haga de manera informal al vendedor. La DIAN explica que, cuando el comprador de un inmueble es una persona jurídica o una sociedad de hecho, la retención en la fuente es un requisito previo para el otorgamiento de la escritura pública o para la transferencia de derechos o cuotas representativas de bienes inmuebles. Por eso, esta obligación debe ser considerada dentro de la preparación de la operación y de los recursos necesarios para cerrar la compra.
¿Cuánto se debe retener al comprar un inmueble?
Aquí es donde la situación cambia dependiendo del uso o destinación del inmueble. La DIAN remite al artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016, que establece una tarifa general del 2,5 % para otros ingresos provenientes de la venta de bienes raíces o inmuebles cuando estos no están destinados a vivienda de habitación.
Para los inmuebles destinados a vivienda existe una regla diferente: la retención es del 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y, sobre el valor que exceda ese límite, la tarifa pasa al 2,5 %.
Esto permite entender la diferencia con un ejemplo. Supongamos que una sociedad adquiere un inmueble destinado a vivienda por un valor que supera las 20.000 UVT.
En ese caso, no se aplica automáticamente el 2,5 % sobre todo el valor de la operación. La regla establece primero una retención del 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y luego una retención del 2,5 % sobre el monto que supere ese límite.
Si, por el contrario, la empresa adquiere un inmueble que no está destinado a vivienda —por ejemplo, una oficina, un local comercial o determinado inmueble utilizado para una actividad empresarial—, la tarifa señalada por la DIAN es del 2,5 %.
La aplicación de la tarifa, además, no depende de que el inmueble sea considerado activo fijo o activo movible. La DIAN señala expresamente que la norma tarifaria no hace esa distinción.
¿Qué pasa con la DIAN si el vendedor es autorretenedor?
Este es uno de los puntos más importantes de la precisión de la DIAN. Aunque la regla general establece que la retención está a cargo del comprador persona jurídica, la responsabilidad cambia si la sociedad que vende el inmueble está autorizada o designada como autorretenedor.
En ese caso, el vendedor debe realizar la retención, declararla y pagar el valor correspondiente. La DIAN señala que esta condición también debe cumplirse para efectos del requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de los derechos sobre el inmueble.
Por eso, antes de cerrar una operación inmobiliaria entre empresas, resulta relevante establecer cuál de las partes tiene la responsabilidad tributaria frente a la retención.
¿Y si quien compra es una empresa extranjera?
La condición de extranjero tampoco elimina esta obligación. La DIAN fue explícita en señalar que la responsabilidad de practicar la retención no cambia porque la sociedad compradora sea extranjera y no tenga domicilio o residencia fiscal en Colombia: “La obligación de practicar la retención en la fuente, adicionalmente no cambia por el hecho de que la sociedad o persona jurídica adquirente sea extranjera y no tenga su domicilio o residencia fiscal en Colombia”.
La entidad fundamenta esta interpretación en los artículos 401 y 368 del Estatuto Tributario, que reconocen como agentes de retención a determinadas personas jurídicas independientemente de su domicilio o residencia fiscal.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
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