La Ley 820 de 2023 regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y establece con claridad qué tipo de reparaciones deben asumir propietarios y arrendatarios.
La norma busca evitar conflictos y equilibrar los derechos de ambas partes, garantizando el uso adecuado del inmueble y condiciones dignas de vivienda.
El Ministerio de Justicia explica que existen tres tipos de reparaciones: indispensables, locativas y útiles. Las indispensables o necesarias, como el cambio de tuberías dañadas, deben ser pagadas por el arrendador, pues son esenciales para que el inmueble pueda seguir habitándose.
Si el propietario no actúa a tiempo, el arrendatario puede hacerlas y exigir reembolso, siempre que demuestre que no fueron por su culpa. Las reparaciones locativas, en cambio, deben ser asumidas por el arrendatario.
Estas incluyen pintura, mantenimiento por uso y arreglos en pisos, enchapes o redes internas. Solo si el daño se produce por fuerza mayor o mala calidad de materiales, el costo pasa al propietario.
Las reparaciones útiles, que aumentan el valor del inmueble, no deben ser reembolsadas si no fueron autorizadas.
Además, la ley contempla derechos como descuentos temporales en la renta por reparaciones urgentes y la posibilidad de retener el inmueble hasta recibir reembolsos pendientes.
Cómo funciona la ley de arrendamiento en Colombia
La ley de arrendamiento en Colombia, regulada principalmente por la Ley 820 de 2003, establece las reglas para los contratos de vivienda urbana entre propietarios e inquilinos.
Su objetivo es equilibrar los derechos y deberes de ambas partes y evitar abusos. El contrato debe hacerse por escrito y definir aspectos como el valor del canon, la duración, los incrementos y las obligaciones de cada parte. El aumento anual del arriendo no puede superar el porcentaje de inflación (IPC) del año anterior.
Además, el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble. En cuanto a reparaciones, el arrendador debe asumir las indispensables para garantizar que la vivienda sea habitable, como daños estructurales o en tuberías principales.
El arrendatario debe pagar las reparaciones locativas, es decir, aquellas derivadas del uso normal, como pintura o arreglos menores.
Si el inquilino incumple el pago, el propietario puede terminar el contrato siguiendo el debido proceso. Por su parte, el arrendatario también puede darlo por terminado bajo ciertas condiciones y pagando, en algunos casos, una indemnización.
La ley también regula depósitos, servicios públicos y causales de desalojo, siempre con protección al derecho a la vivienda digna.
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