Construir una casa en Colombia no es simplemente comprar un lote y empezar a levantar paredes. La ley exige cumplir con varios trámites técnicos y urbanísticos antes de iniciar cualquier obra, y uno de los documentos más importantes sufrió un cambio.
(Vea también: Aviso para miles de arrendadores en Bogotá por plazo definitivo que tienen hasta el 20 de marzo)
Desde el 16 de marzo entra en vigencia una actualización del Formulario Único Nacional (FUN), un documento obligatorio para solicitar licencias urbanísticas en el país. A partir de esa fecha, quienes presenten solicitudes para construir deberán utilizar exclusivamente el formato actualizado, ya que las versiones anteriores dejan de ser válidas para radicar trámites ante autoridades competentes.
A continuación, cuáles son los documentos más importantes para construir una vivienda en Colombia y qué cambió recientemente.
El documento clave para construir en Colombia: el Formulario Único Nacional
Este es un documento oficial que se debe diligenciar cuando una persona solicita una licencia urbanística, como las de construcción, urbanización o subdivisión de predios.
Este formulario reúne la información técnica y legal del proyecto que se quiere desarrollar: datos del predio, del propietario, del constructor y del tipo de obra que se pretende ejecutar.
Debido a su complejidad, el formulario tiene más de 100 campos y cientos de opciones de respuesta, lo que lo convierte en uno de los requisitos más detallados dentro de los trámites de urbanismo en Colombia.
La obligación de usar este documento proviene de normas expedidas por el Ministerio de Vivienda, que adoptaron el formulario mediante resoluciones como la 463 de 2017, posteriormente modificada por otras disposiciones.
¿Qué cambió con el Formulario Único Nacional desde marzo de 2026?
El cambio reciente no modifica el procedimiento para pedir licencias ni agrega nuevos requisitos técnicos. Lo que se actualizó fue la identidad visual del formulario, para ajustarlo a los lineamientos de imagen institucional del Gobierno.
Esta modificación se hizo siguiendo el Manual de Identidad Visual del Ministerio de Vivienda y la Ley 2345 de 2023, con el objetivo de unificar la presentación de documentos oficiales del Estado.
Las autoridades permitieron usar el formato anterior hasta el 15 de marzo, pero desde el 16 de marzo se volvió obligatorio utilizar únicamente la versión actualizada del formulario.
En la práctica, esto significa que si una persona presenta una solicitud con el formato antiguo, la curaduría urbana o la entidad correspondiente puede rechazar la radicación del trámite y exigir el nuevo documento.
La licencia de construcción: requisito obligatorio
Más allá del formulario, el documento más importante para construir una casa en Colombia es la licencia de construcción. Este permiso es otorgado por una curaduría urbana o por la oficina de planeación del municipio, dependiendo de la ciudad o del tamaño del proyecto.
La licencia es necesaria para:
- Construir una vivienda nueva
- Ampliar una casa existente
- Modificar la estructura de una edificación
- Realizar proyectos de urbanización
Sin este permiso, iniciar obras puede generar sanciones, multas o incluso la orden de demoler la construcción.
Otros documentos que suelen exigir para construir vivienda
Además del Formulario Único Nacional, las solicitudes de licencia urbanística deben ir acompañadas de varios documentos técnicos y legales que permitan evaluar el proyecto.
Entre los más comunes se encuentran:
- Certificado de tradición y libertad del predio: este documento demuestra quién es el propietario del lote y si el terreno tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones legales.
- Copia del documento de identidad del propietario: sirve para acreditar quién está solicitando la licencia.
- Planos arquitectónicos y estructurales: los planos deben estar elaborados y firmados por profesionales autorizados, como arquitectos o ingenieros.
- Estudios técnicos del terreno: dependiendo del proyecto, pueden solicitar estudios de suelos u otros análisis que garanticen la estabilidad de la construcción.
- Certificados de profesionales responsables: Los arquitectos e ingenieros que participen en el proyecto deben acreditar su matrícula profesional.
Un trámite que puede tardar varias semanas
Una vez radicada la solicitud con todos los documentos, las autoridades tienen un plazo para estudiar el proyecto y determinar si cumple con las normas urbanísticas.
En muchos casos, las entidades encargadas cuentan con hasta 45 días hábiles para decidir si aprueban o niegan la licencia solicitada.
Durante ese proceso pueden pedir ajustes o documentos adicionales si consideran que la información presentada no es suficiente.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
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