El precio de los arriendos en Colombia no solo depende de la inflación o de la oferta y la demanda de vivienda. En muchos casos, los incrementos también están ligados a los costos de operación de los conjuntos residenciales, especialmente en propiedades horizontales, donde gastos como seguridad, aseo y mantenimiento impactan directamente el valor final que pagan los inquilinos.
(Ver también: Dura prohibición que tienen los conjuntos en las asambleas de copropietarios: pueden colocar multa)
En el país, millones de personas viven en arriendo y buena parte de ellas habita en edificios o conjuntos. Allí, la cuota de administración suele convertirse en un factor determinante para fijar el precio de alquiler de los apartamentos, ya que muchos propietarios trasladan esos aumentos al canon mensual.
Uno de los elementos que más presiona esos costos es el incremento del salario mínimo, debido a que varios servicios de las copropiedades dependen de mano de obra. En un edificio promedio, la seguridad y el aseo pueden representar cerca del 60 % del presupuesto total, lo que hace que cualquier ajuste en los costos laborales se refleje rápidamente en las finanzas del conjunto.
Para 2026, el aumento del salario mínimo —estimado en alrededor de 23 %— volvió a abrir el debate sobre cuánto deben subir las cuotas de administración. Sin embargo, expertos en gestión de copropiedades señalan que no existe una regla automática que obligue a incrementar la cuota en la misma proporción.
Daniel Laverde, gerente comercial de Properix, plataforma especializada en gestión de propiedades horizontales, explica que el aumento debe basarse en el presupuesto anual del conjunto y no únicamente en el salario mínimo. Esto se debe a que el presupuesto incluye diferentes rubros que se ajustan con indicadores distintos, como inflación, contratos de servicios o costos específicos del sector.
Entre los gastos más comunes que influyen en el presupuesto de los edificios están la vigilancia, el mantenimiento, la limpieza, los servicios públicos, las pólizas de áreas comunes y el fondo de imprevistos. Cada uno de estos componentes tiene dinámicas de ajuste diferentes. Por ejemplo, la vigilancia privada está regulada por tarifas mínimas legales, mientras que los insumos de aseo suelen subir con la inflación.
A estos factores se suman cambios recientes en la legislación laboral, como el aumento de recargos nocturnos y dominicales o la reducción gradual de la jornada laboral. Estas medidas obligan a reorganizar turnos o incluso contratar más personal, lo que puede elevar los costos operativos de los conjuntos residenciales, especialmente en aquellos que cuentan con vigilancia permanente las 24 horas.
La seguridad, precisamente, se ha convertido en una de las principales prioridades para las copropiedades. De acuerdo con la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana del Dane de 2025, más del 40 % de las personas dicen sentirse inseguras en la vía pública, lo que refuerza la necesidad de controles de acceso y sistemas de vigilancia en los edificios.
Otro factor que ha comenzado a influir en los costos de los conjuntos es el crecimiento de la renta turística de corta estancia, que en algunas ciudades ha generado mayor rotación de residentes y la necesidad de controles adicionales. Esto implica procesos más rigurosos de registro de visitantes, comunicación con propietarios y seguimiento a incidentes.
En medio de este panorama, la administración de los edificios enfrenta el reto de explicar con mayor claridad los aumentos en sus presupuestos. Para muchos expertos, la clave está en detallar qué parte del incremento se debe a gastos inevitables, qué responde a decisiones de gestión y qué corresponde a mejoras en seguridad o control de accesos.
(Ver también: Cómo pagar administración en conjuntos residenciales sin dar datos de tarjeta ni riesgo de fraude)
Así, el aumento de los arriendos en Colombia no solo responde a la dinámica del mercado inmobiliario. En muchos casos, también refleja los costos crecientes de mantener y operar los conjuntos residenciales, un factor que cada vez pesa más en la vida cotidiana de quienes viven en propiedad horizontal.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
* Pulzo.com se escribe con Z
LO ÚLTIMO
.svg)
