Tener un inmueble en propiedad no solo ofrece la posibilidad de habitarlo, sino también de tener un ingreso fijo a través del arriendo. Sin embargo, encontrar un buen inquilino no siempre es tarea fácil, razón por la cual la ley colombiana ha establecido normas claras para regular las obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios.
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Entre estas, se encuentra el proceso de restitución de bienes inmuebles arrendados, un procedimiento que permite al propietario recuperar su inmueble cuando el comportamiento del inquilino no es el adecuado o se incumplen los pagos estipulados en el contrato.
¿Cómo hacer que un inquilino se vaya?
Según explica el Ministerio de Justicia y del Derecho, este proceso consiste en que el arrendador solicite formalmente la entrega del bien inmueble por parte del arrendatario. Además de la restitución de la vivienda, se pueden reclamar otros conceptos pendientes como cánones de arrendamiento atrasados, servicios públicos, cuotas de administración, perjuicios e intereses moratorios.
La ley permite que este procedimiento se haga tanto de manera extrajudicial, a través de centros de conciliación, como judicial, si no se llega a un acuerdo.
Uno de los primeros pasos que puede tomar el arrendador es iniciar un proceso de conciliación. Esta vía permite buscar un acuerdo amistoso con el inquilino antes de acudir a instancias judiciales. En casos de atraso en el pago del arriendo, morosidad en servicios públicos o conflictos de convivencia, los centros de conciliación funcionan como un espacio legalmente respaldado para plantear las solicitudes y llegar a un acuerdo.
El marco legal que regula este proceso incluye la Ley 640 de 2001, que modifica normas sobre conciliación, así como la Ley 446 de 1998, el Decreto 1818 de 1998, la Ley 1564 de 2012 (artículo 82 sobre requisitos de la demanda) y la Ley 820 de 2003. Estas normas garantizan que tanto los arrendadores como los arrendatarios conozcan los derechos y obligaciones que les asisten durante el proceso.
Durante la conciliación, se pueden solicitar varios aspectos: la restitución de la vivienda, el pago de cánones de arrendamiento adeudados, intereses por mora, pagos de servicios públicos, cuotas de administración, costos del proceso y cualquier otro perjuicio causado al arrendador o al bien arrendado.
Este procedimiento aplica tanto para contratos escritos como verbales, siempre que la solicitud indique claramente el tipo de contrato firmado.
Para iniciar el proceso en un centro de conciliación público o privado, el arrendador debe radicar una solicitud que contenga los datos necesarios para establecer la relación de las partes y detallar las pretensiones.
Esto incluye hechos, anexos, pruebas y la información de contacto para notificaciones. Si el contrato es escrito, debe adjuntarse copia del mismo. Una vez radicada la solicitud, normalmente en 3 a 5 días hábiles se designa un conciliador, quien citará a las partes a la audiencia. Cada parte puede ser citada hasta tres veces, con un plazo de 8 a 10 días hábiles para garantizar la notificación del arrendatario.
Durante la audiencia de conciliación pueden ocurrir tres escenarios:
- Se alcanza un acuerdo: el acta de conciliación deja por escrito las obligaciones de ambas partes, incluyendo la fecha y hora de entrega del inmueble.
- No se logra conciliación: el acta registra las razones por las cuales no se llegó a un acuerdo, y si el arrendatario no asistió, se deja constancia de inasistencia para iniciar el trámite judicial correspondiente.
- Incumplimiento tras acuerdo: si el arrendatario no entrega el inmueble según lo pactado, el centro de conciliación emite un oficio al juez, acelerando la diligencia de restitución sin necesidad de iniciar un proceso judicial completo.
El proceso de restitución de bienes inmuebles arrendados busca equilibrar los derechos del arrendador y del arrendatario, ofreciendo mecanismos extrajudiciales y judiciales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
La ley establece un procedimiento claro y regulado que protege tanto al propietario como a quien ocupa el inmueble, asegurando que cualquier conflicto pueda resolverse de manera ordenada y legal.
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