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Los arrendadores de viviendas a largo plazo a menudo se preocupan por el riesgo de que los arrendatarios se conviertan en propietarios de los inmuebles que ocupan. Sin embargo, según el abogado Juan Felipe Sicua, abogado y asesor del Consultorio Jurídico de la Universidad del Rosario, explica que la Ley 820 de 2003 y a la Sentencia SC10189-2016 salvaguardan a los arrendadores, gracias a su facultad de regular todos los aspectos contractuales del arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, junto con los artículos 1973 y subsiguientes del Código Civil para aquellos casos que la norma no menciona.
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Según el abogado, tendrían que darse varios escenarios para que un inquilino pueda apropiarse de un bien inmueble en arriendo, por ello es importante comprender los contratos de arrendamiento y los posibles escenarios en que se podrían transformar.
“La teoría de la intervención del título, declarado por la Corte Suprema de Justicia, requiere como primer requisito que el arrendatario desconozca la calidad del arrendador, lo cual configura en la ejecución de actos encaminados a ejercer la posesión pública, pacífica e interrumpida, con el fin de que mediante la prescripción extraordinaria del dominio se adquiera la pertenencia, siempre y cuando, hayan transcurrido 10 años”, comentó Sicua, agregando que “esto significa que el arrendatario tendría que dejar en abandono por largo tiempo el inmueble, lo cual incluiría dejar en manos del arrendamiento todas aquellas obligaciones y responsabilidades inherentes que como dueño de un bien inmueble se tienen frente a terceros y al Estado”.
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Además, mencionan que el arrendatario debe demostrar claramente el momento en que desconoció al propietario y los hechos que siguieron. Este hito temporal es fundamental para cualquier reclamación de prescripción extraordinaria del dominio. “No basta con la simple manifestación de que se ha ejercido posesión sobre el bien inmueble, sino que además se tiene que demostrar los hechos en el tiempo que configuran ese hito de forma exacta”.
Sicua explica también que “Para la adjudicación de un bien inmueble que no es suyo, no solamente debe tener el ánimo de adueñarse de él, requiere una transformación de su calidad acompañada de pruebas y el paso de tiempo a través de un proceso judicial que en aras del derecho al debido proceso llamará al propietario para que ejerza su defensa”.
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Afirma asimismo que el arrendatario es un mero tenedor y no puede tomar atribuciones de dueño del bien donde habita, pues al firmar un acuerdo de arrendamiento, el inquilino reconoce que la propiedad o el dominio que se encuentra en cabeza del arrendador se evidencia por medio de una consignación mensual. Este pago es uno de los elementos esenciales del proceso contractual, teniendo en cuenta que la ley faculta al arrendador a dar por terminado el contrato por su incumplimiento.
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Un contrato de arrendamiento se caracteriza, conforme a las palabras del asesor, por dos sujetos que deciden obligarse recíprocamente. Una de las partes entrega un bien inmueble, entendido como una casa o apartamento, para que la otra parte use y goce de dicho bien para su habitación. No obstante, el propietario del inmueble como titular de derecho real de dominio conserva para sí un atributo, la disposición del bien según sus necesidades y el derecho de solicitar el inmueble en cualquier momento.
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