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Los 40 principales centros comerciales analizados a nivel nacional registraron ingresos por concepto de cuotas de administración en 2024 de $390.345 millones, con un crecimiento promedio del 12 % frente a 2023. Estos recursos representan el 48 % del total de los ingresos, que, junto a los provenientes de parqueaderos y explotación de zonas comunes, conforman los ingresos de la propiedad horizontal.
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El Tesoro Medellín lidera el ranking de mayores ingresos por este concepto, con 32.426 millones de pesos y un crecimiento del 12,5 %. El segundo lugar es para Unicentro Cali, con $32.240 millones y un incremento del 43 %. Santafé Bogotá se sitúa en tercer lugar con $20.871 millones y un crecimiento del 8,5 %. El top 5 lo completan Chipichape Cali (cuarto lugar) y Unicentro Bogotá (quinto), con ingresos de $17.270 millones y $16.373 millones, respectivamente.
Para un entendimiento más riguroso, se recomienda no analizar la información de manera agregada, sino normalizar los indicadores por GLA (m²). Este método permite comparar de forma precisa la eficiencia operativa y financiera entre centros comerciales de tamaños disímiles.
En la práctica, llevar todos los indicadores a m² de GLA (Gross Leasable Area o área arrendable) proporciona una referencia homogénea que revela la verdadera productividad del espacio, independientemente de si el activo dispone de 30.000 m² o de 80.000 m². Este enfoque elimina distorsiones por escala, detecta ineficiencias ocultas y facilita la formulación de estrategias de mix comercial, fijación de cánones y planes de inversión en infraestructura ajustados al retorno por unidad de área.
Además, al alinearse con prácticas de benchmark internacionales, el indicador por GLA se convierte en un lenguaje común entre propietarios, operadores y potenciales inversionistas, elevando la transparencia del mercado y mejorando la toma de decisiones sobre expansión, reposicionamiento o desinversión de activos.
En este sentido, los centros comerciales con mayores ingresos mensuales por cuotas de administración por m² los lidera Unicentro Cali con $39.165, seguido por El Tesoro Medellín con $38.059, y San Diego Medellín ocupa el tercer lugar con $37.100. El top 5 lo completan Bocagrande Cartagena con $36.479 y Unicentro Medellín con $31.194.
En los análisis comparativos de las cuotas de administración por m² se observa que estas son sistemáticamente más elevadas en Cali, Medellín, Barranquilla y Cartagena que en Bogotá, debido al mayor consumo de energía para sistemas de aire acondicionado—imprescindibles en climas cálidos o de alta humedad—y a los sobrecostos logísticos de servicios fuera de la capital.
En estas plazas, los centros comerciales deben dimensionar equipos de calefacción, ventilación y aire acondicionado de mayor capacidad, desplegar mantenimiento preventivo más intensivo y afrontar tarifas eléctricas que superan, en promedio, las de Bogotá; estos gastos se trasladan a propietarios y arrendatarios como una cuota de administración por m² significativamente mayor.
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, “tener unas cuotas de administración adecuadas es clave para la salud de un centro comercial, porque garantizan los recursos necesarios para mantener la infraestructura en óptimas condiciones, ofrecer servicios de calidad—limpieza, seguridad, climatización, Wi-Fi, mercadeo—y acometer mejoras que eleven la experiencia del visitante. Una tarifa bien calculada equilibra dos objetivos: cubrir oportunamente los costos de operación sin sacrificar estándares y, al mismo tiempo, resultar atractiva para los arrendatarios, evitando que el gasto eleve la tasa de esfuerzo y se convierta en una barrera para la permanencia o llegada de nuevas marcas”.
De esta manera, las cuotas de administración se convierten en una herramienta de sostenibilidad: protegen el valor del activo, fortalecen la relación con los locatarios y mantienen la competitividad del centro comercial en el mercado.
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