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En Colombia, la Ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana establece claramente los plazos y procedimientos que deben cumplirse cuando un arrendador decide terminar un contrato acordado sobre su inmueble.
En esa situación es importante que, tanto los inquilinos como arrendatarios, sepan cuál es el plazo para entregar el inmueble una vez recibe la notificación legal.
Preaviso de tres meses: obligación del arrendador
Cuando el arrendador desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, debe notificar al inquilino con una anticipación mínima de tres meses.
Este plazo aplica tanto al vencimiento del contrato pactado como a cualquiera de sus prórrogas. La notificación debe ser por escrito, preferiblemente por servicio postal o mensaje formal, para que tenga validez. Si se hace con menos de tres meses, el contrato se entiende automáticamente renovado por el mismo término y condiciones previas.
Tras cumplir este preaviso, el inquilino debe desocupar el inmueble en la fecha indicada. Es decir, esos tres meses constituyen el plazo legal mínimo que tiene para mudarse y entregar la propiedad.
¿Cuándo no aplica el plazo de tres meses?
Existen razones legales por las cuales el arrendador puede exigir la entrega inmediata del inmueble sin esperar los tres meses de preaviso. El artículo 22 de la Ley 820 de 2003 contempla causales específicas como:
- Incumplimiento reiterado en el pago del canon de arrendamiento o servicios públicos.
- Subarriendo o cesión sin autorización.
- Uso del inmueble para actividades ilícitas.
- Modificaciones al inmueble sin permiso.
- Violación del reglamento de propiedad horizontal.
- Plan de demolición o necesidad de ocupar el inmueble para vivienda del propietario.
Si cualquiera de estas causales se configura, el inquilino debe desocupar de inmediato, sin derecho al plazo de tres meses.
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Terminación anticipada por parte del arrendatario
Cuando es el propio inquilino quien decide terminar el contrato antes del plazo pactado, también debe cumplir con reglas específicas:
- Debe avisar con al menos tres meses de antelación mediante escrito formal al arrendador.
- Debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, la cual se consigna a nombre de la autoridad competente (por ejemplo, Banco Agrario o alcaldía) antes de la entrega del inmueble.
Si no se cumple con ese preaviso, el contrato se prorroga automáticamente o el arrendatario puede ser responsable del pago correspondiente.
Conciliación y vía judicial en caso de desacuerdo
Si el inquilino se niega a entregar el inmueble tras el plazo legal, el arrendador puede acudir a un centro de conciliación autorizado para tratar de llegar a un acuerdo. Si no se logra conciliar, se puede interponer una demanda por restitución de inmueble ante un juez civil. El proceso incluye:
- Citación al inquilino a audiencias de conciliación (3 a 5 días hábiles para designar conciliador, más audiencias con plazo de citación y acta de no acuerdo.
- Si no hay concilio, demanda judicial, audiencia y eventual orden de desalojo.
- En casos de incumplimiento en pagos de cánones o servicios, el arrendador puede solicitar embargo o retención de bienes del inquilino.
La ley colombiana otorga al inquilino un plazo mínimo de tres meses para desocupar un inmueble tras la notificación formal del arrendador, salvo que exista una causal especial que justifique la entrega inmediata. Si el inquilino desea terminar el contrato antes de tiempo, también debe cumplir ese mismo plazo y pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo.
Este marco legal busca equilibrar el derecho del propietario a recuperar su inmueble con la protección del inquilino, asegurando un tiempo razonable para buscar una nueva vivienda y evitar desalojos intempestivos o arbitrarios.
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