Así como hay claves para responder qué es mejor con 300 millones de pesos entre un CDT o comprar casa, una de las grandes dudas queda sobre la mesa para quienes tienen una propiedad a la que le quieren sacar rentabilidad.
La mejor elección entre arrendar una vivienda o ponerla para Airbnb en Colombia actualmente depende del perfil del propietario, su disponibilidad de tiempo, su tolerancia al riesgo y la ubicación y características específicas de la propiedad. Si se busca una respuesta fácil una sobresale, con peros a bordo.
Para maximizar los ingresos, Airbnb tiene un potencial mucho mayor en Colombia, especialmente en ubicaciones estratégicas y con una gestión eficiente. Sin embargo, esta rentabilidad viene acompañada de más trabajo, mayores costos operativos y mayores riesgos que deben ser gestionados activamente.
El arrendamiento tradicional es la opción ideal si se busca estabilidad, simplicidad en la gestión y un flujo de ingresos constante y predecible, aunque con una rentabilidad generalmente más baja.
Ventajas y desventajas de una vivienda para Airbnb, alquiler a corto plazo
Las rentas cortas para turismo en Colombia sirve para múltiples usos, a pesar de que requiere una notable gestión por parte del propietario. Estas son sus características.
Ventajas de Airbnb
- Mayor potencial de ingresos: en la mayoría de los casos, Airbnb puede significar entre un 200 % y 300 % más ingresos que un alquiler tradicional de largo plazo, especialmente en zonas turísticas o ciudades principales con alta demanda. Por ejemplo, si un arriendo tradicional deja un millón de pesos al mes, en Airbnb, con buena ocupación, podría dejar 2 o 3 millones de pesos.
- Flexibilidad: permite al propietario utilizar la propiedad para uso personal en ciertos períodos y ajustar los precios según la temporada, eventos especiales o la demanda.
- Pagos en dólares: Los ingresos de Airbnb suelen ser en dólares, lo que puede ofrecer una protección contra la inflación y la devaluación del peso colombiano.
- Menos desgaste por residente fijo: Aunque hay más rotación, los huéspedes de corto plazo suelen cuidar más la propiedad durante su estancia limitada, y el propietario tiene control sobre la limpieza y el mantenimiento constante.
Desventajas de Airbnb
- Mayor nivel de gestión y mantenimiento: requiere una gestión constante. Esto incluye comunicación con huéspedes, ‘check-ins’ y ‘check-outs’, limpieza frecuente entre cada estadía, mantenimiento y reparaciones rápidas, y la gestión de reseñas. Esto puede ser un ‘segundo trabajo’ si no se delega a una agencia de gestión.
- Inconsistencia de ingresos: los ingresos pueden variar significativamente según la temporada, la demanda turística, la competencia y las reseñas. Puede haber meses con baja ocupación.
- Registro Nacional de Turismo (RNT): es obligatorio para todos los anfitriones que ofrezcan servicios de alojamiento turístico en Colombia. Implica el pago de una contribución parafiscal.
- Impuestos: los ingresos están sujetos a Impuesto de Renta (tarifas entre 0% y 41% para personas naturales, dependiendo del monto), e Impuesto de Industria y Comercio (ICA) municipal. El IVA del 19 % aplica a los servicios de alojamiento, aunque hay exenciones para anfitriones con ingresos anuales inferiores a 3.500 UVT y que cumplan otras condiciones.
- Reglamento de Propiedad Horizontal: es crucial que el reglamento de la copropiedad o edificio permita el uso vacacional. Muchas propiedades horizontales en Colombia han restringido o prohibido los alquileres de corta estancia.
- Comisiones: Airbnb cobra una tarifa de servicio a los anfitriones (comúnmente el 3 % del subtotal de la reserva).
- Costos de adecuación: amueblar y equipar la propiedad con todo lo necesario para alquileres turísticos (menaje de cocina, ropa de cama, toallas, decoración, ‘amenities’, internet de alta velocidad, etc.) representa una inversión inicial.
- Seguridad: mayor riesgo de daños a la propiedad o, en casos extremos, de actividades ilegales por parte de huéspedes. Se recomienda contar con seguros adecuados.
Ventajas y desventajas de tener vivienda para arriendo en Colombia
Los arriendos en Colombia son un negocio que se ha catapultado como tradicional en términos inmobiliarios, gracias a características básicas (buenas y malas).
Ventajas del arrendamiento
- Estabilidad de ingresos: ofrece ingresos fijos y predecibles cada mes, lo que facilita la planificación financiera.
- Menor gestión diaria: una vez que el contrato está firmado y el inquilino se instala, la gestión diaria es mucho menor. El inquilino suele encargarse del mantenimiento básico y los servicios públicos.
- Menor rotación: los contratos suelen ser de 6 meses a un año (o más), lo que reduce la frecuencia de búsqueda de nuevos inquilinos, trámites y adecuaciones.
- Menos costos operativos: generalmente no hay costos adicionales por amueblamiento constante, limpieza entre huéspedes o comisiones de plataforma recurrentes (más allá de las iniciales de una inmobiliaria, si se usa).
- Menor riesgo de vacancia: la probabilidad de que la propiedad esté vacía por largos periodos es menor.
Desventajas del arrendamiento
- Menor rentabilidad potencial: los precios de alquiler por mes suelen ser significativamente más bajos que lo que se podría generar en Airbnb con buena ocupación.
- Menos flexibilidad de uso: el propietario no puede usar su propiedad durante la vigencia del contrato.
- Riesgo de malos inquilinos: aunque hay mecanismos legales, un inquilino problemático (impagos, daños, incumplimiento de normas) puede generar dolores de cabeza y gastos adicionales.
- Incremento anual limitado: el aumento del arriendo en Colombia está regulado por ley (Ley 820 de 2003) y se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. Esto limita el potencial de crecimiento rápido de los ingresos.
*Este artículo fue escrito y curado por periodistas del equipo de redacción, con apoyo de una inteligencia artificial que utiliza ‘machine learning’ para producir texto.
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