El Ministerio de Justicia contempla que en Colombia quienes conviertan sus casas o apartamentos en negocios sin cumplir los requisitos legales se exponen a sanciones severas.
La medida está dirigida principalmente a propietarios y arrendatarios de conjuntos residenciales y edificios bajo régimen de propiedad horizontal, donde rigen normas estrictas sobre el uso de suelo.
Si un inmueble está registrado como residencial, no puede destinarse a actividades comerciales sin un cambio legal de destinación.
Las sanciones pueden ser internas, impuestas por la asamblea de copropietarios, con procesos que incluyen notificación, derecho a descargos y audiencia.
Estas multas internas alcanzan como máximo el valor de una cuota ordinaria de administración. Sin embargo, si el incumplimiento trasciende, aplican normas nacionales como el Código de Policía y la Ley 388 de 1997, que establecen sanciones de entre 70 y 400 salarios mínimos legales vigentes (hasta 569’400.000 pesos), dependiendo de la gravedad y reincidencia.
El único camino legal para operar un negocio en un inmueble residencial es tramitar la modificación del uso de suelo ante la alcaldía o curaduría urbana, lo que debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en el registro. Así, el inmueble puede pasar de uso residencial a mixto o comercial.
El Ministerio contempla que estas normas buscan preservar la convivencia y evitar conflictos entre vecinos, recordando que el desconocimiento de la ley no exime su cumplimiento.
Por ello, propietarios y arrendatarios deben revisar escrituras y reglamentos internos antes de iniciar cualquier actividad económica.
Por qué viviendas no pueden destinarse a fines comerciales en Colombia
En Colombia, las viviendas no pueden destinarse a fines comerciales principalmente porque la normatividad urbanística y de propiedad horizontal establece que los inmuebles deben cumplir con el uso para el cual fueron aprobados en la licencia de construcción y en los reglamentos de copropiedad.
Cuando un apartamento o casa es diseñado y legalizado como vivienda, su función es estrictamente residencial, y cualquier destinación diferente, como montar un negocio, altera el ordenamiento jurídico y el equilibrio dentro de la comunidad.
Esto responde a la necesidad de preservar la tranquilidad, la seguridad y la calidad de vida de los residentes, pues un comercio en un entorno diseñado para habitar genera impactos negativos como aumento de ruido, tránsito de personas ajenas, inseguridad y sobrecarga en los servicios públicos domiciliarios.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal y las normas municipales contemplan que cada inmueble debe cumplir con su destinación específica, y cambiarla requiere un proceso de modificación que casi nunca es aprobado en conjuntos residenciales.
Esto se debe a que los reglamentos de copropiedad, acordados por todos los dueños, buscan garantizar la convivencia pacífica y la correcta administración de las áreas comunes.
Un negocio instalado en una vivienda altera las dinámicas comunitarias y puede implicar riesgos legales y económicos, ya que las sanciones por incumplir esta regla incluyen multas que, en muchos casos, equivalen al valor de una cuota ordinaria de administración, lo que genera un costo alto para el propietario o arrendatario que incumpla.
Otro motivo de peso es la planeación urbana. Las ciudades están organizadas por zonas específicas de uso residencial, comercial e industrial, con el fin de evitar el caos en la movilidad, el desorden territorial y la afectación del medio ambiente.
Si cada residente convirtiera su vivienda en un negocio, se perdería este orden, afectando el bienestar colectivo y dificultando la gestión pública. Por eso, la destinación de viviendas a usos comerciales está prohibida y vigilada por autoridades locales y por las mismas copropiedades.
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