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Durante mucho tiempo, el desarrollo de centros comerciales en Colombia se concentró en las cinco principales ciudades: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena. Allí se ubicaron los proyectos más ambiciosos, atrayendo las principales marcas internacionales y la mayor parte de recursos de inversión.
Sin embargo, esa tendencia comienza a cambiar. Los nuevos indicadores urbanos y económicos del país, como el Índice de Ciudades Modernas (ICM) del Departamento Nacional de Planeación y el Índice de Competitividad de Ciudades (ICC) del Consejo Privado de Competitividad, muestran que el liderazgo regional ya no depende únicamente del tamaño o la densidad poblacional, sino de la capacidad de gestión, innovación y sostenibilidad.
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En paralelo, el mercado de centros comerciales enfrenta un escenario de oportunidad: Colombia cerró el 2024 con 6.561.111 m² de GLA, lo que genera una tasa de saturación comercial de 12,4 m² por cada 100 habitantes, siendo el tercer mejor indicador de Latinoamérica después de Chile y México pero muy por debajo de los promedios internacionales. Esa brecha, combinada con la madurez institucional y económica de varias ciudades intermedias, configura una nueva frontera de expansión para la industria.
El país cuenta hoy con un mapa urbano más policéntrico, donde urbes como Manizales, Tunja, Floridablanca, Montería, Cúcuta, Pasto o Ibagué consolidan su papel como centros de innovación, productividad y consumo.
Según el ICM 2025, el promedio nacional alcanzó 47,9 puntos sobre 100, pero ciudades como Floridablanca y Manizales superaron los 70, impulsadas por avances en gobernanza, sostenibilidad y tecnología. En el ICC, Manizales y Tunja se ubican entre las más competitivas fuera del eje Bogotá–Medellín–Cali, demostrando que la calidad institucional y la planificación urbana son ahora motores del desarrollo económico. Esta evolución no solo mejora las condiciones de vida, sino que amplía las oportunidades para la inversión privada en comercio formal y equipamientos urbanos de alto valor.
La baja saturación comercial del país evidencia que el potencial de crecimiento no está en las capitales saturadas, sino en las ciudades medianas donde el consumo estructurado aún tiene espacio para expandirse. En mercados como Cúcuta, la reapertura fronteriza ha reactivado el comercio y el flujo de visitantes; en Pasto, la integración con Ecuador y la consolidación de una clase media emergente impulsan la demanda de experiencias modernas; y en Ibagué o Villavicencio, el crecimiento demográfico y la mejora en conectividad con Bogotá fortalecen el atractivo inmobiliario.
Estos territorios, tradicionalmente periféricos, se están convirtiendo en ejes de articulación económica que requieren infraestructura comercial moderna: centros comerciales regionales, formatos de conveniencia, strip centers y proyectos mixtos que integren servicios, gastronomía y entretenimiento.
Los desarrolladores de centros comerciales están comenzado a reconocer este potencial. En lugar de competir por metros cuadrados en mercados saturados, muchos grupos están pensando en reorientando su estrategia hacia ciudades intermedias con alta proyección de crecimiento. El modelo de expansión en el mediano y corto plaza ha pasado de concentrarse en grandes complejos metropolitanos a apostar por proyectos más compactos, eficientes y sostenibles, adaptados al perfil socioeconómico de cada ciudad.
En estos mercados, el éxito no depende tanto del tamaño del mall, sino de su relevancia local: una mezcla equilibrada de marcas nacionales, operadores de alimentos, gimnasios, bancos, entretenimiento y servicios de valor agregado. El consumidor regional busca conveniencia, cercanía y calidad de experiencia, y eso redefine la ecuación de rentabilidad para los inversionistas.
Este fenómeno no solo tiene implicaciones económicas, sino también sociales y territoriales. El desarrollo de centros comerciales en ciudades intermedias genera empleo formal, impulsa el turismo regional, dinamiza las cadenas logísticas y promueve la formalización del comercio. A su vez, los municipios obtienen una fuente adicional de recaudo, infraestructura complementaria y nuevos polos de encuentro ciudadano. En un país donde las brechas territoriales aún son amplias —el ICM muestra diferencias de hasta 12 puntos entre aglomeraciones urbanas y municipios rurales—, el crecimiento equilibrado del retail puede convertirse en una herramienta de integración y desarrollo regional.
El desafío para los próximos años será equilibrar ambición y sostenibilidad. Las ciudades intermedias ofrecen condiciones favorables, pero requieren una planeación cuidadosa: estudios de demanda, gestión ambiental, movilidad urbana y articulación con la vocación económica local. Los centros comerciales del futuro no pueden limitarse a ser espacios de consumo; deben funcionar como ecosistemas urbanos que conecten comercio, cultura y comunidad. Los proyectos exitosos serán aquellos que logren convertirse en referentes de identidad regional, integrando experiencias de entretenimiento, gastronomía, coworking, vivienda y servicios.
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Colombia atraviesa un momento decisivo para su industria de centros comerciales. Con un índice de saturación todavía bajo, una red de ciudades intermedias cada vez más competitivas y una población urbana en crecimiento, el país se prepara para una nueva etapa de expansión comercial más descentralizada y sostenible.
Si en el pasado los grandes malls se construyeron para las capitales, el futuro se edificará en ciudades que aprenden a liderar sin ser las más grandes. En ellas se escribirá el nuevo capítulo del desarrollo comercial colombiano: más cercano, más equilibrado y, sobre todo, más consciente del territorio que lo sostiene.
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