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Una de las preguntas más frecuentes entre quienes arriendan inmuebles en Colombia es cuál debe ser la duración mínima de los contratos, tanto para vivienda como para uso comercial.
(Vea también: Tristeza para quienes viven en arriendo en Colombia: habrá cobro adicional (obligatorio)
Aunque en muchos casos las partes acuerdan libremente este plazo, la ley establece condiciones distintas dependiendo del tipo de inmueble.
Arrendamiento de vivienda
En Colombia, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana están regulados principalmente por la Ley 820 de 2003. Esta norma establece que la duración mínima legal del contrato es de un año, siempre que se trate de un inmueble destinado a vivienda permanente y no se haya pactado otra cosa expresamente.
“Salvo estipulación en contrario, el término del contrato de arrendamiento de vivienda urbana será de un (1) año”, indica el artículo 3 de la Ley 820.
No obstante, existen algunas situaciones en las que se puede acordar un plazo inferior al año:
- Vivienda amoblada o temporal: si el arrendamiento es para estadías cortas (por ejemplo, por turismo, trabajo temporal o estudios), el contrato puede pactarse por periodos menores. En estos casos, la ley permite acuerdos escritos por semanas o meses, pero es esencial que quede claro el uso del inmueble y el plazo acordado.
- Arrendamientos por días o por temporada: aunque no están regulados específicamente por la Ley 820, este tipo de contratos (muy comunes en plataformas como Airbnb) pueden celebrarse por tiempos cortos, siempre que exista un contrato claro, firmado por ambas partes, y sin que se pretenda usar el inmueble como residencia habitual.
Y ¿si no se define el tiempo en el contrato?
En ese caso, se presume que el contrato tiene una duración de un año. Además, si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar con al menos tres meses de anticipación al vencimiento, el contrato se prorroga automáticamente por otro año en las mismas condiciones.
Arrendamiento de local comercial
Para los contratos de arrendamiento de inmuebles con destino comercial (locales, oficinas, bodegas, etc.), no existe una norma específica que fije una duración mínima obligatoria. Sin embargo, si el arrendatario ha ocupado el local por más de dos años, adquiere el derecho a la renovación, a menos que el arrendador justifique legalmente la no renovación.
En este caso, aplica lo previsto por el Código de Comercio y el principio de libertad contractual: es decir, las partes pueden acordar la duración que mejor se ajuste a sus necesidades.
No obstante, hay un punto clave que sí protege al arrendatario comerciante: el derecho a la renovación del contrato.
¿Qué dice la ley?
Según el artículo 518 del Código de Comercio, si el arrendatario ha ocupado el local de manera continua por más de dos años, tendrá derecho a que se le renueve el contrato, salvo en ciertas excepciones como:
- Incumplimiento de obligaciones contractuales
- Decisión del arrendador de usar el local para negocio propio (con prueba de ello)
- Necesidad de demolición o transformación del inmueble
Finalmente, es importante mencionar que este derecho a la renovación protege la estabilidad de los comerciantes, especialmente los pequeños negocios que dependen de una ubicación consolidada para mantenerse competitivos.
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