A diferencia de lo que pasa con quienes tienen deudas durante tres años en Colombia, la realidad para los arrendatarios que están en mora es diferente y hay herramientas cuando no desean desalojar.
¿Qué hacer cuando un inquilino en arriendo no quiere irse?
Si un inquilino se niega a irse, el arrendador debe iniciar un proceso judicial de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil. No puede desalojarlo por la fuerza propia.
El camino legal es iniciar una demanda de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil. Este proceso busca que sea una autoridad judicial quien ordene el desalojo.
- Verificar la causal: el arrendador debe tener una razón legal para la terminación del contrato (por ejemplo, falta de pago del arriendo o servicios, vencimiento del contrato con preaviso, incumplimiento de cláusulas).
- Intentar conciliación (opcional pero recomendable): antes de la demanda, se puede buscar un acuerdo amistoso en un centro de conciliación. Si hay acuerdo y se incumple, agiliza pasos futuros. Si no hay acuerdo, se deja constancia.
- Demanda judicial: se presenta la demanda ante un juez civil, adjuntando el contrato y las pruebas del incumplimiento.
- Agilización del proceso: en los casos de restitución por falta de pago, la ley colombiana (Código General del Proceso) establece que el inquilino no será oído en el proceso si no demuestra que está al día con el arriendo y los servicios. Esto busca agilizar la resolución.
- Orden de desalojo: una vez que el juez emite una sentencia a favor del arrendador, y si el inquilino sigue sin desocupar voluntariamente, se solicitará al juez que ordene la diligencia de desalojo forzoso con apoyo de la fuerza pública.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar?
En Colombia, el tiempo que un inquilino en arriendo tiene para desocupar un inmueble puede variar significativamente dependiendo de la situación, si es por terminación de contrato con preaviso o si es resultado de un proceso de restitución (desalojo) por incumplimiento. Hay varios escenarios principales según la Ley 820 de 2003 (régimen de arrendamiento de vivienda urbana) y el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).
Terminación de contrato por acuerdo mutuo o por iniciativa con preaviso y sin incumplimiento
- Preaviso de 3 meses: si el arrendador o el arrendatario desean dar por terminado el contrato de arrendamiento (ya sea al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas) sin que haya incumplimiento de ninguna de las partes, deben dar un aviso escrito a la otra parte con una antelación no menor de tres (3) meses a la fecha de terminación o vencimiento. En este caso, el inquilino tiene esos tres meses para buscar un nuevo lugar y desocupar.
- Causales específicas del arrendador con indemnización: si el arrendador desea terminar el contrato antes de su vencimiento o de sus prórrogas por causales distintas al incumplimiento del arrendatario (por ejemplo, necesitar el inmueble para vivirlo, para demolición o reparaciones mayores, o para cumplimiento de una compraventa), debe dar el mismo preaviso de 3 meses y, en algunos casos, pagar una indemnización al arrendatario (generalmente equivalente a 1,5 meses de arriendo si es por venta o necesidad propia, o 3 meses si es sin justa causa y antes de que cumpla 4 años el contrato).
Terminación de contrato por incumplimiento del inquilino (proceso de restitución)
Cuando el inquilino incumple el contrato (por ejemplo, por falta de pago del arriendo o servicios, subarriendo sin autorización, daños al inmueble, etc.), el proceso es diferente y no hay un ‘tiempo para desocupar’ fijo otorgado por ley antes del inicio de la demanda, sino que el tiempo lo determina el proceso judicial:
- Desde el primer día de mora: el arrendador puede iniciar la demanda de restitución del inmueble arrendado desde el primer día de mora en el pago del canon o los servicios.
- Duración del proceso judicial: el tiempo que el inquilino tiene para desocupar el inmueble en este escenario es el que dure el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado. Este proceso puede demorar entre 6 meses y un año y medio (o incluso más), dependiendo de la congestión del juzgado, la complejidad del caso, si el demandado se defiende, si apela, etc. Durante el proceso, si el inquilino desea ser oído o presentar excepciones, debe estar al día con el pago del arriendo. Si no lo está, el juez no lo oirá, lo que puede acelerar el proceso.
- Orden de desalojo: una vez que el juez profiere sentencia ordenando la restitución del inmueble a favor del arrendador, y si el inquilino se niega a desocupar voluntariamente, el juez emitirá una orden de despacho comisorio para que las autoridades (policía, etc.) realicen la diligencia de desalojo forzoso. La sentencia puede dar un plazo para la entrega voluntaria (por ejemplo, 5 o 10 días hábiles desde la ejecutoria de la sentencia), pero si no se cumple, se procede al desalojo.
¿Cuándo se puede denunciar a un inquilino que no paga?
Legalmente en Colombia, el arrendador puede iniciar el proceso de restitución del inmueble arrendado (desalojo) y cobro de los cánones adeudados desde el primer día de mora en el pago del canon de arrendamiento y sus reajustes, siempre y cuando así esté estipulado en el contrato. Es decir, no es necesario esperar varios meses para iniciar la acción legal.
La situación de un inquilino que no paga el arriendo está regulada principalmente por la Ley 820 de 2003, que establece el régimen de arrendamiento de vivienda urbana. Un arrendador puede iniciar acciones legales contra un inquilino por falta de pago del canon de arrendamiento y/o los servicios públicos, tan pronto como se configure el incumplimiento.
Pasos para un arrendador en caso de no pago
- Verificar el contrato de arrendamiento: es fundamental que exista un contrato escrito donde se estipulen las obligaciones de pago, las fechas y las consecuencias del incumplimiento.
- Notificación al inquilino: aunque la ley permite iniciar la acción desde el primer día de mora, en la práctica es recomendable enviar una comunicación escrita al inquilino informando sobre el incumplimiento y el valor adeudado. Aunque no es un requisito legal para iniciar la demanda de restitución por no pago, puede servir como antecedente.
- Proceso de conciliación (opcional pero recomendado): antes de acudir a los tribunales, se puede intentar una conciliación ante un centro de conciliación autorizado. En este espacio, se busca llegar a un acuerdo amistoso entre las partes. Si no se logra un acuerdo, se expide un acta que habilita el paso siguiente.
- Demanda de restitución de inmueble arrendado: si el inquilino no paga y no se llega a un acuerdo, el arrendador puede presentar una demanda de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil municipal o del circuito, dependiendo de la cuantía de la deuda.
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