En Colombia, el derecho al acceso digno a la vivienda está regulado por diversas normas, entre ellas la Ley 820 de 2003, que establece las reglas para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Esta ley, vigente desde el 10 de julio de 2003, fija los límites máximos que pueden cobrarse por concepto de canon mensual, con el fin de evitar abusos por parte de los arrendadores y proteger los derechos de los arrendatarios.
Uno de los aspectos más importantes de la Ley 820 es que el canon de arrendamiento no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, incluyendo la parte proporcional de los bienes comunes si se trata de una propiedad horizontal, como un apartamento.
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Esto significa que, por ejemplo, si una vivienda tiene un valor comercial de $ 300’000.000, el canon mensual máximo que podría cobrarse por ley sería de $ 3’000.000. Cualquier valor superior podría considerarse como una vulneración a la normativa vigente.
Cómo se determina el valor comercial de la vivienda
El valor comercial del inmueble se puede establecer a través de una avaluación profesional realizada por un perito certificado. Este valor no necesariamente corresponde al avalúo catastral ni al valor que aparece en escrituras, sino que refleja el precio que podría alcanzar en el mercado en caso de venta en condiciones normales.
En la práctica, muchas personas determinan el valor comercial con base en precios de mercado en la misma zona o comparando inmuebles similares. Sin embargo, si existe una disputa legal o contractual, lo ideal es contar con una certificación formal de un avaluador autorizado.
¿Qué pasa si el arriendo supera el 1 % permitido?
Si el canon de arrendamiento supera el tope legal, el arrendatario puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio o a una inspección de policía para presentar una queja. En algunos casos, también se puede iniciar una acción legal para exigir la devolución de los cobros excedentes.
Es importante que el contrato de arrendamiento sea por escrito y que en él se estipule claramente el canon mensual, el plazo del contrato y las condiciones de renovación. Además, cualquier aumento solo puede hacerse una vez al año y con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior, según lo establecido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
Depósitos y cobros adicionales
La Ley 820 de 2003 también prohíbe que se exijan depósitos en dinero como condición para arrendar una vivienda, a menos que se constituya a través de mecanismos como una fiducia o una póliza de seguro. También está regulado el cobro de servicios públicos, que deben corresponder al consumo real y no pueden ser manipulados o usados como mecanismo para aumentar el arriendo.
Tanto arrendadores como arrendatarios deben estar informados sobre los límites legales para el canon de arrendamiento. En un contexto donde el acceso a la vivienda se ha vuelto más difícil por el encarecimiento del suelo urbano y la demanda creciente, conocer la ley es clave para garantizar relaciones contractuales justas.
Además, instituciones como el Ministerio de Vivienda, el Ministerio de Justicia y diversas alcaldías locales ofrecen líneas de atención y asesoría jurídica gratuita para quienes enfrenten problemas en sus contratos de arriendo.
En conclusión, el canon de arriendo en Colombia para vivienda urbana no debe superar el 1 % del valor comercial del inmueble. Este límite está diseñado para proteger el bolsillo de los inquilinos y promover condiciones más equitativas en el mercado inmobiliario. Conocer esta norma es fundamental para ejercer los derechos como ciudadano y prevenir abusos.
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