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En silencio avanza un proyecto de reforma al régimen de propiedad horizontal en Colombia, que busca que las actividades de hospedaje y alojamiento turístico sean permitidas en cualquier inmueble residencial, salvo que lo prohíba la asamblea de propietarios por mayoría calificada (más del 70%). Qué es ‘rent to own’ y cómo le permite pagar la vivienda propia mientras vive en arriendo.
Se trata del proyecto de ley 205 de 2022, acumulado con el 282 de 2022, que busca reformar la Ley 675 de 2001, la cual establece desde hace 22 años las condiciones de seguridad y convivencia entre los propietarios de inmuebles.
El documento, pese a que generó inicialmente gran controversia, sigue avanzando rápidamente en la Cámara de Representantes: fue aprobado en primer debate en mayo de este año, y ya cuenta con ponencia favorable para segundo debate ante la plenaria, y está a cargo de los representantes Oscar Sánchez León, José Jaime Uscátegui y Jorge Eliecer Tamayo, entre otros.
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Pero esta vez la propuesta legislativa ha pasado más de “agache”, pues tuvo una menor acogida, difusión y participación en la agenda pública, por lo que gremios como La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia volvieron a encender las señales de alarma.
El crecimiento de las estancias cortas responde, en gran parte, el por qué en Medellín la oferta de viviendas en arriendo ha caído más de un 58% y los precios siguen por las nubes: muchos de los contratos de arrendamiento con inquilinos locales se han terminado para ofrecerlos en plataformas turísticas como Airbnb.
Esto ha generado todo tipo de debates alrededor de la llamada ‘gentrificación’, un término que trata de explicar el impacto que tiene la llegada masiva de turistas extranjeros y nómadas digitales a la ciudad.
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Lo preocupante ahora, para María Alejandra Pérez, directora jurídica de La Lonja, es que con este nuevo proyecto que se tramita en el Congreso se van a legalizar las rentas cortas en todas las copropiedades sin necesidad de autorización. “Si ya está siendo un problema controlar los Airbnb, luego no habrá cómo hacerlo”, dijo.
Y es que el documento argumenta que la vivienda turística se ha convertido en un actor clave para la economía, razón por la cual considera que se tornaría necesario “que se reconozca la importancia de autorizar en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal la prestación de los servicios turísticos”.
En este sentido, este pretende modificar los principios rectores de la definición de libre iniciativa empresarial, pues bajo la ley actual la vivienda turística se permite únicamente si está expreso su uso comercial en el reglamento. Es decir, desde que se constituye el edificio en el régimen o, luego, mediante reforma del reglamento.
“Lo que se quiere con este proyecto es invertir la ley actual: que se presuma permitido el uso turístico de cualquier vivienda residencial, y que la prohibición sea la que quede expresa. Con esto, quienes compren una propiedad con vocación residencial tendrán que modificar la escritura pública del reglamento, consignando allí su prohibición, siempre y cuando esta sea aprobada en la asamblea del edificio por mayoría”, explicó Rafael Felipe Gómez, abogado especialista en derecho comercial.
Para el experto, de ser aprobada dicha modificación se vendría un “apocalipsis” en materia de disponibilidad de vivienda, así como de especulación de precios.
Voceros de diferentes sectores se reunieron hace unos días para abordar la problemática alrededor del turismo y urbanismo en la ciudad, convocados por la Cámara de Comercio de Medellín.
Federico García, gerente de La Lonja, afirmó que el incremento del turismo en la ciudad ha tenido un fuerte impacto en la disponibilidad de vivienda y en los precios de los arriendos. Para él, el camino no es que se prohíba sino que se reglamente de una manera más estricta y se establezcan edificios dedicados exclusivamente a esta actividad.
El dirigente gremial fue enfático en que los alojamientos turísticos no se deben permitir en copropiedades residenciales. En cambio, afirmó, “los desarrollos inmobiliarios dedicados al turismo los vemos con buenos ojos por los operadores, la gestión de activos y las oportunidades de inversión, pero nos tenemos que alinear. Se debe tener un buen control y vigilancia. El turismo en propiedades residenciales no le está haciendo bien a la sociedad”, expresó Estrada.
Entre tanto, Juan Carlos Tirado, director regional de EE Hoteles, consideró que la deficiencia mayor está dentro del control territorial, pues a muchas personas les ha tocando desplazarse debido a la renovación urbanística.
“El huésped es el rey, sí, pero no gobierna. El turismo es lo que nos deja vivir, pero hay que evitar que venga a hacer despropósitos. También creo que la educación es muy importante para que se entienda que el turismo es transversal a la ciudad y genera desarrollo económico”, indicó.
Desde la óptica de Jorge Pérez Jaramillo, arquitecto y fundador de MDE Urban Lab, “culpar al turismo de que no haya vivienda es absurdo. No se puede seguir pensando que solo el mercado va a definir el futuro de la vivienda. Se necesita fomentar y orientar las políticas de vivienda”.
Para el urbanista, Medellín pasó de ser una de las peores ciudades del mundo a ser una de las más potenciales, por lo que ahora “no se debería echar para atrás”.
Ya son varios los países que están tomando medidas contra los alojamientos de corta estancia, pues este tipo de plataformas han sido acusadas de inflar los precios de la vivienda, expulsar a la población local y fomentar el turismo excesivo.
Por ejemplo, Nueva York prohibió los alquileres de menos de un mes; Florencia, Italia, anunció la prohibición de nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de la ciudad. París, por su parte, limitó el número de días de alquiler; Berlín impuso normas estrictas, y en Ámsterdam los anfitriones sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año.
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