¿Qué es la propiedad horizontal y cómo sería al comprar casa?
La mayoría de proyectos de vivienda en Bogotá cuenta con zonas comunes. Esto implica la aparición de la propiedad horizontal. Por lo tanto, este reglamento que une diversos condominios, con frecuencia aparece en los procesos de compra y venta de inmuebles en un conjunto residencial.
Sin embargo, muchas personas no tienen las nociones básicas de este término. Esto se ve reflejado en algunos comportamientos inadecuados que ocurren en un condominio. Para que tengas más detalles y puedas ser el ejemplo de una convivencia tranquila o le recuerdes a los vecinos los deberes dentro de la propiedad, te describiremos todo lo relacionado con este régimen y el marco legal que lo gobierna.
¿Qué es propiedad horizontal?
La propiedad está definida como el derecho para ejercer dominio sobre un bien/inmueble adquirido (artículo 669 del Código Civil). Así, la propiedad horizontal es el conjunto de derechos que se tienen sobre un inmueble situado en el horizonte. Es decir, en uno o varios pisos de un edificio.
¿Cómo se puede dividir la propiedad horizontal?
En una sola edificación pueden cohabitar propietarios distintos puesto que cada uno tendrá derechos sobre el área. Esto es lo que se conoce en derecho como propiedad individual.
La propiedad colectiva se refiere a las áreas de uso común o áreas comunes. Dentro de ellas se incluyen los salones de reunión, ascensores, pasillos y parqueaderos, entre otras.
Para establecer con fundamento legal la forma en la que los copropietarios pueden compartir sus derechos y deberes sobre estas áreas comunes es necesaria la creación de una persona jurídica que permita determinar el dominio y condiciones de disfrute siguiendo lo establecido en las leyes.
A qué hace referencia la constitución de la propiedad horizontal
La creación y el funcionamiento de la propiedad horizontal están reguladas por la ley 675 de 2001. Mientras todo se mantenga dentro de este marco legal, no debe existir ningún riesgo de condiciones desiguales entre propietarios.
Por esta razón, no puede utilizarse este argumento para evitar la adquisición de un apartamento dentro de un conjunto residencial. Hay muchos proyectos de vivienda en Cali de este tipo disponibles en el mercado inmobiliario.
Los elementos que se necesitan para constituir la propiedad horizontal son:
- Elaboración de la escritura pública, la cual tiene después que ser inscrita en el Registro de Instrumentos Públicos. Una vez hecha la inscripción se establece la persona jurídica. Esto está bien descrito en el artículo 4 de la ley 675 del año 2001.
- Definición y entrega del reglamento de propiedad horizontal de acuerdo con los requisitos del artículo 5 de la ley 675 de 2001.
- Efectuar el trámite y certificación de la existencia, y representación legal de la persona jurídica. Esto se hace ante la alcaldía del municipio o entidad distrital que según la ubicación esté a cargo del inmueble.
Requisitos para constituir la propiedad horizontal
Ante el Registro de Instrumentos Públicos se tiene que consignar el reglamento de este tipo de propiedad. Así lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001. El reglamento deberá presentar en su contenido por lo menos lo siguiente:
- Nombre completo del propietario y su identificación.
- El nombre distintivo del edificio o conjunto.
- Una determinación de los terrenos donde se construye el edificio o conjunto, su nomenclatura, área y linderos. Además, se deben indicar los títulos de adquisición y los folios de matrícula inmobiliaria.
- Identificación de los bienes de dominio particular según los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital.
- La determinación de los bienes comunes con indicación de los que tengan el carácter de esenciales y de aquellos cuyo empleo se les asigne a sectores específicos del edificio o conjunto, cualquiera sea el caso.
- Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según cada situación particular.
- El destino de los bienes de dominio particular que forman parte del edificio o conjunto, que deberán ser adaptados a las normas urbanísticas vigentes.
- Las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto residencial.
Además de todos estos requisitos y para darle cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de 2001, los documentos que a continuación se indican también deben ser entregados:
- Localización del edificio.
- Los linderos.
- Nomenclatura del conjunto residencial.
- Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular.
- Señalamiento general de las áreas y bienes que serán de uso común.
Cuáles son las características de la propiedad horizontal
Las características que más se pueden destacar de la propiedad horizontal son las indicadas a continuación:
- Cada uno de los propietarios tiene el derecho exclusivo sobre su propio bien privado claramente determinado e identificado.
- Existen unos bienes comunes que no se pueden dividir, vender, o embargar separadamente de los bienes privados.
- Cada bien particular debe contar con la correspondiente matrícula inmobiliaria que facilite su identificación jurídica.
- Los bienes comunes no se pueden dividir hasta que no se dé la escritura de extinción de la propiedad horizontal. Esta figura solamente puede presentarse por la destrucción o el deterioro total o parcial de al menos el 75% del edificio. También por la decisión unánime de los copropietarios o por la orden de alguna autoridad o administrativa o judicial.
Para qué sirve el reglamento de la propiedad horizontal
En el momento que una propiedad es inscrita en la oficina del Registro de Instrumentos Públicos se debe incluir un reglamento que establezca las regulaciones relacionadas con la administración, control y dirección de la propiedad. Dicho reglamento será de cumplimiento obligatorio por parte de todos los copropietarios.
El reglamento se tiene que realizar según el artículo 5 de la ley 675 de 2001. Así es que se hace la gestión de la propiedad. Este documento no debe confundirse con el manual de convivencia, puesto que este se trata de un documento interno que no forma parte de la escritura pública.
Órganos de administración de la propiedad horizontal
La ley 675 de 2001 contempla diversos órganos cuya función es encargarse de la administración de la propiedad horizontal.
Asamblea general de copropietarios
La asamblea general de propietarios o copropietarios la forman todos los dueños de bienes privados del terreno. Por ello, es su máximo órgano administrativo.
Las decisiones de la asamblea general de propietarios serán de obligatorio cumplimiento para todos los demás. Incluso los ausentes y quienes no estuvieron de acuerdo con las decisiones que la mayoría tomó. También para el administrador y los otros órganos administrativos que dependen de la asamblea general de propietarios.
Consejo de administración
El consejo de administración es otro órgano administrativo que puede tener una propiedad sometida a este régimen. El consejo de administración lo conforman un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados.
La Asamblea General de Propietarios es la que determina quiénes pueden integrar el consejo de administración. Mientras la elección esté ajustada a las leyes o reglamentos de propiedad horizontal, este propietario podrá conformar el consejo de administración.
El administrador de la propiedad horizontal
El administrador es el encargado de ejercer la representación legal. Puede decirse que cumple el mismo papel que el gerente de una empresa. Es decir, ser el representante de la persona jurídica.
La Asamblea General de Propietarios es la encargada de nombrar y remover al administrador. Debe contemplar la excepción del artículo 50 de la Ley 675 de 2001. En él se establece que si el consejo de administración no existe, este órgano será el encargado.
La administración de la propiedad por empresas
Las empresas encargadas de administrar la propiedad serán designadas por la asamblea general de propietarios o por el consejo de administración.
Estas empresas tienen como funciones la organización, planificación, dirección y control de los recursos de la copropiedad. De este modo, podrán obtener el máximo beneficio posible, aumentando su valor en el tiempo según los objetivos planteados por los copropietarios y el reglamento registrado.
Cómo se da el control y la vigilancia de la propiedad horizontal
El control y la vigilancia de este tipo de propiedades son obligación de los copropietarios, el consejo de administración, la revisoría fiscal y algunas entidades estatales.
Revisoría fiscal en la propiedad horizontal
La revisoría fiscal es una figura que permite llevar a cabo el control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de la propiedad en el cumplimiento de funciones y de las normas regulatorias de la copropiedad horizontal.
El revisor fiscal controla las operaciones de la administración. Además, se encarga de hacer recomendaciones para que los bienes comunes estén bien protegidos en relación con factores internos o externos y para lograr el control de manera eficaz.
Entidades estatales que participan en el control de la propiedad horizontal
La ley 675 de 2001 no establece directamente qué entidad estatal es la que va a ejercer el control y vigilancia de la copropiedad horizontal. Ninguna otra ley lo hace, y por este motivo no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia.
Por esto, el control lo ejerce la entidad que corresponda según la irregularidad que cometa la propiedad. De este modo, en caso de presentarse una situación irregular el afectado debe denunciar el hecho ante la entidad que ataña. Puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal, una denuncia policial, una denuncia a planeación, la UGPP, la Dian, entre otras más.
Algunas preguntas frecuentes que te pueden interesar
A continuación, algunas de las preguntas que con mayor frecuencia se hacen los potenciales compradores.
¿Puede el propietario de un apartamento actuar como dueño absoluto? No es posible, ya que en Colombia dentro de las leyes de propiedad horizontal no figura un único propietario como el dueño absoluto de todo el conjunto residencial. En lugar de esto, existe un conjunto de propietarios que van a compartir las áreas comunes de la edificación.
Ninguno de ellos puede exigir el disfrute único y exclusivo de dichas áreas, pues todos los copropietarios comparten los mismos derechos y deberes de acuerdo con la división que han adquirido.
¿Quién fija el monto de la cuota y cómo se calculan?
La asamblea general de propietarios es la encargada de fijar el monto a pagar por concepto de cuota de administración. Se calculan según los coeficientes de copropiedad o por los módulos de contribución.
¿Es posible cambiar el uso de un bien común?
Esta decisión la tiene que adoptar la Asamblea general de propietarios por mayoría, un setenta por ciento (70%) de los copropietarios que conforman el edificio o conjunto sujeto a régimen de propiedad horizontal.
¿Se puede cobrar una cuota extraordinaria para atender un gasto imprevisto?
Mientras se disponga de recursos en el fondo de imprevistos, no se puede cobrar una cuota extraordinaria para tal fin. Solo se aprobarán estas cuotas cuando los recursos en el fondo no puedan cubrir la contingencia.
¿Cómo se resuelven los problemas de convivencia?
Existen ciertos mecanismos para resolver conflictos entre copropietarios. El comité de convivencia de la copropiedad tiene la función de liderar la iniciativa. Sin embargo, por su naturaleza conciliadora, el Comité no podrá imponer sanción alguna sobre las personas que estén causando perturbación en la convivencia de la copropiedad horizontal.
Existe algo de desconocimiento sobre el término de propiedad horizontal. Por ello, hay personas en búsqueda de vivienda que evitan comprar su inmueble en un conjunto residencial por temor a problemas futuros con otros copropietarios. No obstante, puedes tener la seguridad que existe todo un marco legal establecido para regular su régimen.
Tus dudas las puedes resolver dirigiéndose a las plataformas inmobiliarias en la web:
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