Así como hay oportunidades gratuitas en Colombia, saber con exactitud cuánto debe ser el ingreso mensual necesario para comprar una vivienda de $ 300, $ 500 o $ 1.000 millones de pesos constituye una inquietud clave entre las familias colombianas antes de solicitar financiación.
Esta meta financiera depende directamente del salario mensual que certifique el hogar, razón por la cual las entidades bancarias exigen demostrar un nivel de devengados alineado con el valor comercial de la propiedad, indicó La República al llevar a cabo este ejercicio.
Para entender este requerimiento, las personas deben considerar que el monto salarial varía según la modalidad de financiación elegida, las tasas aplicadas, los plazos acordados y las políticas internas de cada institución económica.
Hechas por el mencionado diario, las proyecciones del simulador del Banco de Occidente establecen que, para adquirir un inmueble de $ 300 millones, los ingresos sugeridos alcanzan $ 9,2 millones mensuales mediante crédito hipotecario tradicional y $ 10,2 millones con leasing.
Asimismo, para una propiedad valorada en $ 500 millones, la suma devengada recomendada asciende a $ 15,4 millones de pesos mensuales al tramitar un préstamo de vivienda y a $ 17 millones bajo la figura de leasing.
En el escenario de inmuebles cuyo valor comercial alcanza $ 1.000 millones, la persona interesada requiere certificar entradas mensuales de $ 30,8 millones para crédito hipotecario y $ 34,1 millones en la modalidad de leasing habitacional.
Dichas estimaciones parten de proyecciones elaboradas a un término fijo de 20 años, asumiendo la financiación hipotética de hasta un 70 % del valor total proyectado para cada uno de los bienes raíces.
Respecto a la cuota inicial en viviendas de $500 millones, el comprador desembolsa $150 millones mediante crédito de vivienda, correspondiente al 30 %, o $100 millones con leasing habitacional, equivalente a un 20 %.
Para inmuebles de $1.000 millones, la cuota inicial representa $300 millones y $200 millones respectivamente, mientras el saldo restante se cubre mediante préstamos fijados al 70 % y 80 % sobre el valor total.
Las simulaciones contemplan tasas de interés anuales del 16,19 % para el crédito hipotecario tradicional y del 15,54 % para la alternativa de leasing habitacional dentro de las ofertas actuales del sistema.
Con estos parámetros, los pagos mensuales calculados para el inmueble de $ 300 millones serían de $ 2,7 millones y $ 3 millones; para la propiedad de $ 500 millones, de $ 4,6 millones y $ 5,1 millones.
En la vivienda de $ 1.000 millones, los cánones periódicos se ubican en $ 9,2 millones y $ 10,2 millones. El Banco de Occidente estipula en su simulador que los ingresos son valores sugeridos y pueden variar.
Jairo Uribe, fundador de Planeación Financiera Colombia, dejó como primera recomendación para una persona en no elegir “su vivienda a partir de cuánto le presta el banco, sino de cuánto puede pagar sin comprometer su estabilidad financiera”.
Este consejo técnico sugiere que el pago mensual no sobrepase el 30 % del presupuesto familiar, evaluando compromisos bancarios existentes, desembolsos recurrentes de la casa y costos vinculados a la compraventa.
Las familias deben analizar las diferencias operativas entre el crédito de vivienda y el leasing habitacional. El crédito permite adquirir la titularidad directa sobre el inmueble desde el momento inicial del contrato.
En cambio, mediante el leasing habitacional la entidad bancaria conserva la propiedad del inmueble mientras el cliente cancela cánones periódicos bajo un contrato de arrendamiento con opción contractual de adquisición final.
“Al finalizar, puede ejercer la opción de compra bajo las condiciones pactadas. El leasing habitacional también tiene una particularidad y es que presta más plata. Presta hasta 90%, entonces eso le puede ayudar a las personas, pero lo que siempre sugiero es que hay que revisar su capacidad de pago”, advirtió Uribe.
“Hay zonas donde el metro cuadrado puede estar entre $ 5 millones y hasta $ 20 millones dependiendo del estrato y según la ubicación del proyecto”, aseveró Sergio Mahecha, ingeniero civil y creador de Super Propietarios, al evaluar la situación de cada zona.
El profesional destacó que existen propiedades de $400 millones con 45 metros cuadrados y ofertas de 60 metros que alcanzan $500 millones. “Depende mucho del sector y el área promedio”.
Mahecha aseguró que esas viviendas deben tener una financiación máxima de 70 % para crédito hipotecario al no ser de interés social, además de que considera que depende también si es una vivienda de entrega inmediata o sobre planos. Incluso, cree que la Secretaría de Hábitat en Bogotá tiene la posibilidad de evaluar el mapeado de los proyectos.
Precio de las viviendas VIS en Colombia cambiaría
El Ministerio de Vivienda presentó un proyecto de decreto que busca frenar las alzas en el precio de las viviendas VIS. La idea del Gobierno es que quede en máximo 135 salarios mínimos y que desde el inicio del negocio se establezca el precio en pesos colombianos.
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