Las constructoras en Colombia han aumentado la exigencia de cuota inicial para la compra de vivienda, especialmente en proyectos de interés social, debido a la disminución de subsidios y la incertidumbre del sector. Según el informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research, los desarrolladores ahora requieren que al menos el 80 % de las unidades estén vendidas antes de iniciar la construcción. Esta estrategia busca reducir riesgos financieros y garantizar la viabilidad de los proyectos.
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Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explicó a Portafolio que esta medida responde a la incertidumbre producida por la falta de políticas claras en el sector.
“La insuficiencia de subsidios generó una mayor percepción de riesgo para la evaluación de los proyectos por parte del sistema financiero”, señaló Herrera. Antes, el programa ‘Mi casa ya’ financiaba aproximadamente 70.000 unidades de vivienda, pero con la reducción de recursos, la cifra descendió a 50.000, afectando la confianza de inversionistas y compradores, según Herrera.
El informe de BBVA Research revela que cerca de 65.000 unidades de vivienda, aunque han alcanzado el 80 % de ventas, siguen sin iniciar su construcción. Además, si los desistimientos de compra retornan a niveles previos y las tasas de interés bajan, se abriría una oportunidad para activar nuevos proyectos, beneficiando la economía y el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB).
Mauricio Hernández-Monsalve, economista y autor del estudio, indicó que “los constructores están adoptando una postura más conservadora a la hora de empezar obras, incluso en proyectos con altas preventas, debido al entorno macroeconómico y a la evolución de las ventas en la fase final de construcción”. En 2024, las ventas de vivienda tuvieron un incremento de 2,7 %, compensando parcialmente la caída del 38 % registrada en 2023. No obstante, el lanzamiento de nuevos proyectos se mantiene bajo, representando apenas el 13,5 % de la oferta total, una reducción significativa frente al 37 % del año anterior.
¿Dónde hay más casas por vender en el país?
El sector inmobiliario sigue ajustándose a la demanda, evitando una acumulación excesiva de inventarios, aunque el número de viviendas sin vender ha crecido en algunas regiones. Bogotá, Cundinamarca y Santander concentran la mayor cantidad de unidades terminadas aún disponibles, mientras que en Tolima, Valle, Meta y Magdalena el inventario es más reducido.
El informe también menciona el crecimiento del mercado de arriendo. Actualmente, hay más hogares en alquiler (7,3 millones) que en propiedad (7,1 millones), lo que ha elevado la rentabilidad de la inversión en vivienda para renta. “La menor oferta de vivienda usada ha impulsado el alza en los precios de arriendo, lo que a su vez ha aumentado la rentabilidad de la inversión residencial”, explicó Hernández.
En cuanto a precios, la vivienda nueva ha registrado incrementos por debajo de la inflación, aunque con variaciones entre ciudades. Medellín ha sido la única ciudad con un alza superior a la inflación, con un aumento nominal del 6,1 % y real del 0,9 %. Cali, por el contrario, presentó una caída del 2 %, mientras que en los alrededores de Bogotá el aumento nominal fue de apenas 3,7 %.
Para los próximos años se prevé una recuperación progresiva del sector. Las estimaciones apuntan a un crecimiento del 9 % en las ventas de vivienda nueva en 2025 y de 11,5 % en 2026. El segmento no VIS será el principal impulsor de este repunte, apoyado por mejores condiciones económicas de los hogares y una mayor demanda de vivienda para estadías cortas.
El análisis de BBVA Research concluye que, aunque el sector enfrenta retos importantes, hay oportunidades de crecimiento. Se espera una expansión del mercado multifamiliar, un aumento en la vivienda en renta institucional y el desarrollo de proyectos ecoeficientes. También se prevé un incremento en la construcción de viviendas modulares y prefabricadas, lo que optimizaría costos y tiempos de entrega. La evolución del mercado dependerá en gran medida de la estabilidad económica y de las políticas gubernamentales que se implementen en los próximos años.
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