Un administrador de conjunto residencial, aunque tiene un rol crucial en la gestión y mantenimiento de la propiedad, debe operar dentro de los límites establecidos por la ley y el reglamento de propiedad horizontal. No puede tomar decisiones que excedan sus funciones, ya que este tipo de atribuciones suelen ocasionar una serie de conflictos entre los residentes y las personas encargadas.
Por ejemplo, no pueden aprobar la modificación de áreas comunes sin la aprobación de la asamblea de copropietarios, imponer sanciones no estipuladas en el reglamento, o efectuar gastos no autorizados. Su autoridad se circunscribe a la ejecución de decisiones tomadas por la asamblea y el consejo de administración, garantizando así la transparencia y el respeto por la voluntad de la comunidad.
Otra limitación importante es que esta figura no debe extralimitarse en la administración de los recursos financieros del conjunto. No tiene espacio para hacer gastos no presupuestados o utilizar los fondos para fines personales. Su función es administrar los recursos de manera transparente y eficiente, siguiendo las directrices de la asamblea y presentando informes periódicos sobre el estado financiero de la copropiedad. Asimismo, no puede contratar servicios o proveedores sin la debida autorización de la junta directiva o la asamblea, según la Ley 675 de 2001.
Igualmente, esta norma de propiedad horizontal también hace énfasis en las siguientes prohibiciones:
- Alquilar o ganar dinero del inmueble privado sin autorización de la propiedad conjunta.
- Causar ruidos y molestias a los habitantes conjuntos.
- Efectuar actos que atenten contra la salud pública.
- Elevar nuevos pisos o construcciones sin autorización de la asamblea general.
¿Dónde quejarse de un administrador de propiedad horizontal?
Cuando un administrador de propiedad horizontal no cumple con sus funciones o incurre en irregularidades, es importante saber a dónde acudir para presentar una queja. En Colombia, existen diferentes entidades que suelen recibir y tramitar estas quejas, dependiendo del tipo de irregularidad y de la gravedad del asunto.
(Vea también: Qué está prohibido en pasillos y escaleras de conjuntos residenciales; hay hasta lío legal)
Una de las principales entidades es la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que vela por el cumplimiento de las normas de propiedad horizontal y puede imponer sanciones a los administradores que las incumplan.
También se puede acudir a las alcaldías locales, que tienen la facultad de inspeccionar y vigilar el cumplimiento de las normas de propiedad horizontal en su jurisdicción. En algunos casos, también se puede acudir a la Personería Municipal, que defiende los derechos de los ciudadanos y puede mediar en conflictos entre copropietarios y administradores.
¿Qué puede hacer si la administración de un edificio no resuelve los problemas?
Cuando la administración de un edificio no responde a las necesidades de los residentes, es crucial documentar cada problema con pruebas como fotos, videos y correos electrónicos. Luego, se debe comunicar formalmente con la persona encargada, registrando todas las interacciones. Si esto falla, es útil hablar con otros residentes para unir fuerzas y buscar soluciones juntos, antes de tomar la decisión de destituirla como administradora.
Si la comunicación directa no funciona, se puede solicitar una asamblea extraordinaria para presentar las quejas y buscar soluciones colectivas, incluyendo la posible sustitución del administrador. En casos graves, se recomienda buscar asesoría legal de un abogado especializado en propiedad horizontal para explorar opciones legales como demandas o quejas formales ante las autoridades competentes.
Para problemas menores, el comité de convivencia del edificio tiene la facultad de ayudar a mediar y encontrar soluciones pacíficas. Si esto no funciona, en última instancia hay chance de acudir a la Policía Nacional o a un conciliador en derecho. Si los problemas persisten, se puede presentar una querella ante el inspector de policía del municipio, quien tiene la facultad de mediar y tomas acciones legales.
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