A la hora de determinar quién debe asumir los costos de reparación de terrazas y techos en un conjunto residencial en Colombia, la clave está en el reglamento de propiedad horizontal y la naturaleza del área afectada. Si son de uso exclusivo de un propietario, pero son parte de la estructura general del edificio, los gastos de mantenimiento y reparación de su estructura, es decir, lo que afecta la estabilidad y seguridad del inmueble, suelen ser responsabilidad de la copropiedad.
Precisamente, esta norma ha sabido aclarar cuáles son los mantenimientos que no deben pagar los inquilinos en estas propiedades, todo con el fin de que sea un proceso claro entre los encargados, los propietarios y aquellos que sean arrendatarios, pues es bastante común ver malentendidos y hasta riñas por no tener claridad sobre los procesos que se deben llevar a cabo en cada escenario.
Sin embargo, las reparaciones superficiales o aquellas que se derivan del mal uso por parte del residente, deberán ser asumidas por el propietario, según aclara la Ley 675 de 2001. Por otro lado, si la terraza o el techo son considerados áreas comunes del edificio, su mantenimiento y reparación recaen directamente sobre la copropiedad. Esto significa que todos los propietarios deben contribuir con los gastos a través de las cuotas de administración. Es fundamental que el reglamento de propiedad horizontal sea claro al definir qué áreas son comunes y cuáles de uso exclusivo, y cómo se distribuirán los costos en cada caso.
¿Quién responde por humedad en propiedad horizontal?
La aparición de humedad en propiedades horizontales, como apartamentos o conjuntos residenciales, es una preocupación común que genera interrogantes sobre la responsabilidad y los costos asociados. Determinar quién debe responder por los daños ocasionados por la humedad no siempre es sencillo, ya que depende en gran medida del origen del problema. Es fundamental identificar si la filtración proviene de áreas comunes del edificio, de la estructura interna de un apartamento específico, o incluso de una propiedad vecina, para así establecer la parte responsable de asumir los gastos de reparación y mitigación.
En muchos casos, cuando el origen se encuentra en tuberías o estructuras que forman parte de las áreas comunes del edificio, como fachadas, cubiertas o columnas, la responsabilidad recae directamente en la administración de la propiedad horizontal y, por ende, en los gastos comunes de todos los copropietarios. Sin embargo, si la humedad se origina dentro de un apartamento particular debido a una falla en las instalaciones internas o al mal uso por parte del propietario, la responsabilidad de la reparación recae exclusivamente sobre este último.
(Vea también: ¿Quién define la cuota de administración en conjunto residencial? No es igual para todos)
En situaciones donde el daño proviene de un apartamento contiguo, es crucial que las partes involucradas lleguen a un acuerdo para solucionar el inconveniente y que el propietario causante asuma los costos de reparación.
¿Cómo puede saber si una terraza es privativa o comunitaria?
Determinar si una terraza es privativa o comunitaria es una pregunta común, y la clave reside en la documentación legal del inmueble. El primer lugar donde debe buscar es en la escritura de división horizontal del edificio. Este documento es el que establece la propiedad de cada elemento dentro de la comunidad de vecinos, detallando qué áreas corresponden a cada propietario individual y cuáles son de uso y disfrute de todos. Si la terraza está específicamente mencionada como un anejo de la vivienda, indicando su propiedad exclusiva y acceso restringido, entonces es muy probable que sea privativa.
No obstante, en ocasiones, una terraza puede ser de uso privativo pero de titularidad comunitaria. Esto significa que, aunque solo tenga acceso y disfrute de ella, la propiedad y, por ende, la responsabilidad de su mantenimiento estructural, recae en la comunidad de propietarios. Para diferenciar estos casos, además de la escritura de división horizontal, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad y las normas de régimen interno. Estos documentos suelen especificar las responsabilidades de cada parte en cuanto a conservación y reparaciones, lo que te dará una idea clara de a quién corresponde cada gasto y obligación.
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