Guillermo Hurtado Mejía, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, recordó que los contratos de arrendamiento de vivienda están regulados por la Ley 820 de 2003.

“Lo que se aconseja es que se tenga un contrato escrito muy claramente, hacer un inventario de qué bienes tiene el inmueble y en qué estado están. Además, si se trata de un apartamento sometido a reglamento de propiedad horizontal, informar al arrendatario las obligaciones que tiene con la copropiedad”, aconsejó.

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Por su parte, Carlos Javier Vinasco Hernández, abogado especialista en derecho comercial, afirmó que también es básico que el arrendador solicite soporte de ingresos económicos al posible arrendatario para determinar su capacidad de pago, y si no son suficientes, pedir un coarrendatario con propiedad raíz.

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A continuación conozca otros aspectos puntuales de la Ley 820 de 2003 que le pueden ser útiles al arrendar una vivienda.

Canon de arrendamiento:

El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes y no podrá exceder el 1 % del valor comercial del inmueble. La estimación comercial no podrá exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.

Subarriendo y cesión:

El arrendatario no puede ceder el arriendo ni subarrendar el bien, a menos que sea autorizado por el arrendador. En caso de que esto no se cumpla, el arrendador podrá terminar el contrato y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.

Prohibición de depósitos:

En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que haya asumido el arrendatario.

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Terminación del contrato por el arrendador:

Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

  • La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
  • La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio.
  • El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
  • Faltas reiteradas del arrendatario que afecten la tranquilidad de los vecinos o destinar el inmueble para actos delictivos
  • La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario.
  • La violación por el arrendatario a las normas del reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
  • El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento antes de la fecha pactada, previo aviso escrito dirigido al arrendatario con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización de tres meses de arrendamiento.

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Terminación del contrato por el arrendatario:

El arrendatario podrá pedir unilateralmente la terminación del contrato por las siguientes razones:

  • La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
  • Si hay un contrato de arrendamiento por un año y el arrendatario quiere terminarlo a los pocos meses, deberá avisar por escrito al arrendador con tres meses de anticipación y tendrá que pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo.
  • Si se cumplen estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble, pero si no lo hace, el arrendatario podrá entregarlo provisionalmente a través de la autoridad competente, sin necesidad de acudir a una acción judicial.
  • De otro lado, si el arrendatario no quiere seguir otro año arrendando el inmueble, debe avisar por escrito tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato al arrendador. En este caso no hay lugar a indemnización.
  • Si no hay constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Sobre las inmobiliarias

Muchas personas prefieren recurrir a los servicios de una inmobiliaria al poner en arrendamiento una vivienda o un apartamento para evitar dolores de cabeza con posibles arrendatarios que no pagan mensualmente, como lo recomienda Guillermo Hurtado Mejía, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas, puesto que las inmobiliarias están amparadas por compañías de seguros que le garantizan al arrendador su dinero puntualmente.

Ya con las personas que se convierten en morosos, estas entidades cuentan con abogados expertos en el tema y pueden ayudar a agilizar los procesos de restitución de inmuebles, algo que le quedaría complicado a una persona con un único apartamento y tal vez sin dinero disponible.

Ahora, un procedimiento de esta clase permite que los inmuebles se puedan recuperar en máximo seis meses, mientras que antes de la Ley esto podría demorarse incluso hasta 10 años, ya que estas diligencias tiene prelación en los juzgados, y solo están por encima las tutelas.

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