Nuevo desafío que tienen que enfrentar los centros comerciales en Colombia: el panorama es complicado

La reforma tributaria presentada por el Gobierno en septiembre de 2025 ha encendido las alarmas en el comercio formal. Entre las medidas más sensibles se encuentra la decisión de gravar con IVA del 19 % las cuotas de administración en propiedades horizontales de uso comercial, como son los centros comerciales. Aunque la norma mantiene exentas de este impuesto a las copropiedades de uso residencial, su aplicación sobre los espacios destinados al comercio tendrá repercusiones inmediatas en la estructura de costos de miles de locatarios.

Los centros comerciales funcionan bajo un esquema de costos compartidos en donde la cuota de administración permite cubrir gastos comunes como seguridad, aseo, mantenimiento de zonas comunes, servicios públicos de áreas generales y gestión administrativa. La aplicación del IVA a estas cuotas significa un incremento automático del 19 % sobre este valor, que deberán asumir los arrendatarios de locales. En un escenario de ventas ajustadas y márgenes cada vez más estrechos, este aumento golpea directamente la rentabilidad de los comerciantes y limita su capacidad de reinversión.

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Para los propietarios de locales, el panorama tampoco es alentador. Si bien muchos contratos de arrendamiento estipulan que el inquilino debe asumir la totalidad de la cuota de administración, el encarecimiento de esta obligación tributaria puede traducirse en mayores niveles de desocupación. Es previsible que algunos arrendatarios, especialmente los más pequeños o aquellos que operan con bajos márgenes, decidan no renovar contratos. Esto pondría presión sobre los niveles de ocupación de los centros comerciales, un indicador clave de sostenibilidad en esta industria.

En la práctica, los administradores de los centros comerciales deberán ajustar sus esquemas contables y de facturación para poder recaudar y reportar este impuesto, lo que implica costos adicionales de gestión. Pero más allá de la carga operativa, el riesgo real está en que el incremento de costos termine trasladándose al consumidor final. Si los locatarios se ven obligados a incrementar precios para cubrir la nueva carga tributaria, la experiencia de compra en los centros comerciales podría encarecerse, reduciendo el tráfico y el consumo en un momento en el que el sector aún busca recuperar los niveles previos a la pandemia.

El impacto no será homogéneo en todos los centros comerciales. Aquellos que tienen una mezcla de marcas ancla con gran capacidad financiera podrán absorber con mayor facilidad el aumento, mientras que los centros de formato medio y pequeño, que dependen de comercios locales y emprendedores, enfrentarán mayores riesgos de vacancia. La medida amenaza con profundizar la brecha entre malls de alto desempeño y aquellos con dificultades para atraer visitantes y locatarios.

El canal tienda a tienda, que abarca a las tiendas de barrio y pequeños comercios, también se verá golpeado por esta reforma. Al incremento del IVA en licores, cigarrillos y cervezas —productos que representan una parte importante de sus ventas— se suma el efecto indirecto del encarecimiento logístico por los mayores impuestos a los combustibles. La combinación de estos factores deteriora la competitividad del comercio de proximidad, que ya enfrenta una dura competencia de las cadenas de descuento duro. Al subir los precios de su portafolio básico, las tiendas de barrio corren el riesgo de perder clientes que migrarán a formatos de mayor escala y menores costos.

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En conjunto, la reforma tributaria plantea un escenario de mayor presión financiera para los actores del comercio formal. Los centros comerciales deberán enfrentar el desafío de sostener sus niveles de ocupación en medio de un aumento de costos que desincentiva la permanencia de locatarios. Los propietarios de locales se enfrentan al riesgo de mayor rotación y desocupación, mientras que los arrendatarios verán reducida su capacidad de maniobra. En paralelo, el canal tienda a tienda —un eslabón esencial de la cadena de abastecimiento y del empleo en los barrios— verá reducida su competitividad por la suma de impuestos directos e indirectos.

La medida, más allá de sus objetivos fiscales, corre el riesgo de desestimular el comercio formal en beneficio del informal. Mientras los centros comerciales y tiendas de barrio se ven obligados a encarecer sus operaciones, la venta informal o el contrabando no enfrentan estas cargas, lo que desequilibra la competencia. En un país donde la formalización es aún un reto pendiente, gravar con IVA las cuotas de administración de los centros comerciales y aumentar la carga tributaria de las tiendas de barrio parece ir en contravía del objetivo de fortalecer el comercio organizado y competitivo.