En Colombia, aproximadamente el 60 % de los hogares están organizados bajo el régimen de propiedad horizontal, establecido por la Ley 675 de 2001. Este modelo, común en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, permite una administración colectiva de edificios y conjuntos residenciales. Sin embargo, también presenta múltiples desafíos relacionados con la convivencia y la gestión interna.
(Ver también: Ponen la lupa sobre viviendas más buscadas en Colombia y precios: miles tienen apoyo clave)
Muchos de los conflictos entre residentes, administradores y órganos de dirección de las copropiedades tienen su origen en la falta de claridad del reglamento interno, la desactualización de las normas o la ausencia de mecanismos efectivos de comunicación y control.
Conflictos más comunes en propiedad horizontal
Un análisis de expertos en administración de propiedad horizontal permite identificar cinco tipos de conflictos recurrentes:
1. Disputas sobre el uso de zonas comunes:
Las diferencias sobre el uso de salones sociales, gimnasios, parques o parqueaderos suelen deberse a que no están bien definidas las condiciones de uso o los horarios permitidos. Para evitar estos inconvenientes, es fundamental que el reglamento clasifique adecuadamente los bienes comunes (esenciales o no esenciales) y detalle sus normas de uso.
2. Incumplimiento en el pago de cuotas:
El atraso o no pago de las cuotas de administración genera tensiones constantes. Muchas veces, los residentes consideran que los montos son elevados o no se explican de manera transparente. Para reducir este tipo de conflictos, se recomienda que el reglamento establezca criterios claros y equitativos para el cálculo de cuotas, incluyendo las particularidades de cada tipo de propiedad.
3. Conductas inapropiadas sin sanciones definidas:
Ruidos excesivos, uso indebido de espacios o incumplimiento de normas son comportamientos frecuentes que afectan la convivencia. No obstante, cuando no existe un régimen sancionatorio claro, estos casos se vuelven difíciles de manejar. La Ley 675 permite sanciones tanto pecuniarias como no pecuniarias, siempre que estén previstas en el reglamento y se garantice el debido proceso.
4. Dificultades en la toma de decisiones colectivas:
La falta de participación o el desconocimiento de los procesos administrativos puede llevar a que las decisiones de la Asamblea General o del Consejo de Administración se tomen sin quórum o en condiciones poco claras. Un reglamento bien estructurado debe establecer los procedimientos para votar, deliberar y tomar decisiones colectivas.
5. Falta de transparencia en la gestión financiera:
La ausencia de información clara sobre ingresos, gastos y manejo de recursos es una de las principales fuentes de desconfianza entre copropietarios. De hecho, según administradoras locales, más del 70 % de los residentes en Bogotá no recibe informes financieros completos. Esto afecta la credibilidad de la administración y debilita la participación comunitaria.
¿Cómo puede ayudar la tecnología?
La implementación de herramientas digitales en la administración de conjuntos residenciales se ha convertido en una alternativa eficaz para reducir conflictos y mejorar la comunicación. Plataformas como Properix ofrecen soluciones enfocadas en la transparencia, trazabilidad y acceso a la información.
Entre las principales recomendaciones para mejorar la gestión están:
- Crear una biblioteca digital con reglamentos y actas disponibles para todos los residentes.
- Enviar notificaciones automatizadas sobre decisiones, reuniones y pagos.
- Utilizar sistemas digitales inalterables que garanticen la integridad de documentos importantes.
- Actualizar el reglamento de propiedad horizontal e integrarlo en la plataforma de gestión.
Según Daniel Laverde, gerente comercial de Properix en Colombia, estas herramientas permiten que la comunidad esté informada, se fomente la participación y se genere un mayor sentido de pertenencia entre los copropietarios.
(Ver también: Millonaria multa para conjuntos residenciales que incumplan norma sobre esta zona común)
La tecnología, bien aplicada, no solo contribuye a resolver los conflictos más frecuentes en los conjuntos residenciales, sino que también transforma la forma en la que se vive y se administra una comunidad.
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