Se viene cambio con créditos de vivienda en Colombia y así beneficiará a los compradores

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 583 del 28 de mayo de 2025, que eleva del 30 % al 40 % el tope de ingresos familiares que pueden destinarse a la primera cuota de créditos para vivienda No VIS. Esta medida, que busca dinamizar el mercado inmobiliario, abre nuevas oportunidades para miles de familias al permitirles acceder a financiamiento con menos restricciones.

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El ajuste normativo permite que la primera cuota de un crédito hipotecario represente hasta el 40 % de los ingresos de los solicitantes, siempre que exista una relación de parentesco (hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil) o sean cónyuges o compañeros permanentes. 

Esto posibilita que los hogares sumen ingresos y accedan a préstamos más altos, ampliando su capacidad para adquirir viviendas de mayor valor o ingresar por primera vez al mercado inmobiliario.

El impacto de esta medida es especialmente relevante para el segmento de vivienda No VIS, que había mostrado una tendencia decreciente en los últimos años. Actores clave del sector, como Habicredit, la unidad hipotecaria de Habi, celebraron el cambio por su potencial para reactivar la demanda, particularmente en el mercado de vivienda usada. 

Johana Triana, vicepresidenta comercial de Habicredit, señaló: “Muchas familias con ingresos estables quedaban excluidas por el límite del 30 %. Este nuevo tope responde a las necesidades del mercado y facilita el acceso a financiamiento, especialmente para viviendas usadas, un segmento con gran potencial”.

¿Cuánto debo ganar para pedir un crédito de vivienda?

Un ejemplo práctico ilustra el alcance de esta medida. Anteriormente, para adquirir una vivienda de 150 millones de pesos con un crédito de 120 millones, una familia debía demostrar ingresos mensuales de al menos 4.3 millones de pesos.

Con el nuevo decreto, esa misma familia ahora puede acceder al mismo crédito con ingresos de solo 3.2 millones de pesos. Más aún, si la familia mantiene ingresos de 4.3 millones, podría calificar para un préstamo de hasta 160 millones, permitiéndole comprar una vivienda de hasta 200 millones de pesos.

Fernando Pico, vicepresidente de unidad de negocio de Habicredit, destacó que “esta flexibilidad abre la puerta a hogares que antes no podían estructurar su crédito. Es una oportunidad para que más personas, especialmente jóvenes, opten por la compra en lugar del alquiler”. 

Además, la medida reduce la necesidad de ahorrar grandes sumas para la cuota inicial, y en esquemas como el ‘leasing’ habitacional, este porcentaje puede ser aún menor.

En un contexto de estricta regulación, el aumento del tope de ingresos representa un avance hacia un mercado más inclusivo, brindando a las familias colombianas mayores oportunidades para cumplir el sueño de tener un hogar propio.