El arrendamiento de un inmueble implica compromisos legales y contractuales tanto para el arrendador como para el arrendatario. En este sentido, el contenido del contrato de arrendamiento adquiere una relevancia central, ya que en él se determinan las obligaciones que cada parte debe cumplir de manera estricta durante la vigencia del acuerdo.

Uno de los puntos que con frecuencia genera discrepancias entre las partes es el estado en el que debe entregarse el inmueble, particularmente en lo relacionado con la pintura de las paredes. Aunque a simple vista puede parecer un aspecto menor, en la práctica suele ser fuente de conflictos, especialmente cuando no se ha dejado constancia clara en el contrato sobre quién debe asumir la responsabilidad de pintar el predio.

La Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece las obligaciones principales de las partes involucradas. Según esta norma, el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad, lo cual incluye el adecuado estado de la pintura.

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Por su parte, el arrendatario está obligado a conservar el bien en buen estado durante todo el tiempo que dure el contrato.

¿Quién deberá responder por la pintura de un predio?

Ahora bien, es fundamental distinguir entre el desgaste natural del inmueble y los daños atribuibles al mal uso. En el caso de la pintura, la pérdida de color, el cambio de tono o la opacidad generada por el paso del tiempo y el uso habitual no constituyen una falta del arrendatario.

Estos deterioros normales hacen parte del ciclo de mantenimiento que corresponde al propietario del bien. Por tanto, en ausencia de daños atribuibles al inquilino, la obligación de pintar recae sobre el arrendador, como parte del mantenimiento general del inmueble.

En contraste, si al momento de finalizar el contrato se identifican manchas, rayones, perforaciones o intervenciones que alteren visiblemente la apariencia original de las paredes, estos daños se clasifican como reparaciones locativas. Según lo estipulado en la normativa vigente, dichas reparaciones son responsabilidad del arrendatario y deben ser asumidas antes de la entrega del inmueble.

Adicionalmente, la ley prohíbe que los arrendadores exijan depósitos por concepto de arrendamiento, lo que implica que cualquier reparación necesaria, atribuible al inquilino, debe realizarse directamente antes del desalojo. Esto evita conflictos posteriores y facilita el proceso de entrega del inmueble en condiciones aceptables para un nuevo arrendamiento.