"Es ilegal": cobro que hacen en conjuntos residenciales de casas y apartamentos no es válido

Con el auge de viviendas arrendadas en conjuntos residenciales, es común que haya desinformación o falta de información sobre muchas regulaciones que están respaldadas por la ley. Esto ha provocado muchos errores en los conjuntos residenciales que están cobijados bajo las leyes de propiedad horizontal.

Stephanie Rendón, abogada experta en contratos de arrendamiento, explicó en un video publicado en TikTok que “hay un malentendido porque la ley dice que hay responsabilidad solidaria entre el arrendatario y el arrendador. Es decir, que si paga una cuota de administración y la propietaria no la paga, se la pueden cobrar al arrendatario o viceversa”.

Según ella, basándose en el segundo inciso del artículo 29 de la ley 675 de 2001, en “materia sancionatoria, la jurisprudencia ha sido muy clara diciendo que la responsabilidad por sanciones es individual, no solidaria. Es decir que los que realizan la conducta son los que tienen que responder”.

En otras palabras, lo que explica Rendón es que cuando la vivienda está en arriendo, es la persona que vive allí la que debe responder por las multas que les sean impuestas. “La responsabilidad disciplinaria es individual, no solidaria”, reafirma esta abogada experta.

Es decir que si un arrendatario es sancionado porque el perro orinó en la zona común, porque hizo ruido en horarios no permitidos o cualquier otra infracción a las normas de convivencia, es el mismo arrendatario el que debe responder por estos hechos, no el arrendador.

“O sea que es ilegal que la administración le diga al propietario que si el arrendatario no paga la sanción, la tiene que pagar usted (arrendador). Y las inmobiliarias se prestan para ese juego”, señala Stephanie en este video, en el que también apunta a que la administradora del conjunto no tienen las facultades para sancionar a los residentes.

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Cuáles son las normas básicas en los conjuntos residenciales

Las normas básicas en los conjuntos residenciales suelen estar establecidas en el reglamento de propiedad horizontal, que es un documento obligatorio en Colombia según la Ley 675 de 2001. Aunque cada conjunto puede tener particularidades, en general, las reglas buscan garantizar la buena convivencia, la seguridad y el cuidado de las zonas comunes.

Estas son algunas de las más comunes:

1. Convivencia y respeto

• Trato respetuoso entre vecinos, empleados y visitantes.
• Prohibido hacer ruidos excesivos (fiestas, música alta, trabajos de construcción en horarios no permitidos).
• Evitar conflictos y, en caso de disputa, acudir al administrador o al consejo de administración.

2. Uso de las zonas comunes

• Las zonas comunes (salones, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visitantes, jardines) tienen horarios y reglamentos específicos.
• Está prohibido dañarlas, usarlas para fines privados o dejarlas sucias.
• Los niños deben estar acompañados por un adulto en áreas como piscina o juegos.

(Vea también: Habitantes de conjuntos residenciales, a tener cuidado con el cobro por usar zonas comunes)

3. Seguridad

• Registro obligatorio de visitantes en portería.
• Prohibido entregar llaves, controles o códigos de acceso a personas no autorizadas.
• Normas de parqueo: no invadir espacios de otros residentes, no dejar vehículos abandonados.

4. Mascotas

• Deben estar bajo control (con correa y, si aplica, bozal).
• Recoger los desechos siempre.
• Respetar los espacios donde se permite o no la presencia de animales.

5. Propiedad privada

• Mantener la fachada y las ventanas en armonía estética con el conjunto (no pintar, instalar avisos o colgar ropa de manera que afecte la imagen).
• No realizar modificaciones estructurales sin autorización de la asamblea.

6. Pagos y obligaciones

• Cumplir puntualmente con la cuota de administración y demás obligaciones financieras.
• Contribuir a los gastos comunes de mantenimiento, seguridad y servicios generales.