Cómo descubrir si una inversión en vivienda con escritura es estafa en Colombia: datos ocultos

El manejo del dinero entre los colombianos es un factor que lleva a que se tomen precauciones al dar cualquier paso financiero, como lo es la adquisición de un inmueble, por lo que es pertinente evitar sorpresas con fraudes.

Identificar una estafa en una inversión de finca raíz en Colombia, incluso cuando hay una escritura pública de por medio, es crucial. Una escritura pública, aunque es un documento legal fundamental que formaliza la transferencia de propiedad, no garantiza la transparencia total.

Hay señales claves para protegerse pues el mencionado documento no significa que no hayan problemas ocultos, vicios ocultos, embargos no registrados, o incluso que el bien esté siendo ofrecido por alguien que no tiene la capacidad real de disponer de él o que se estén usando documentos falsos o fraudulentos en el proceso. Los estafadores son cada vez más sofisticados.

Señales para identificar si una inversión en vivienda con escritura es estafa

• Presión excesiva y urgencia injustificada: si presionan para cerrar el negocio rápidamente con argumentos como “hay muchos interesados” o “la oferta caduca pronto”, es una señal de alarma. Una inversión seria requiere tiempo para una debida diligencia.
• Precios demasiado buenos para ser ciertos: una oferta significativamente por debajo del valor de mercado para una propiedad en una buena ubicación suele ser un engaño. Investiga los precios promedio en la zona.
• Falta de transparencia o evasivas: si el vendedor se niega a proporcionar documentos, información completa, o es evasivo con preguntas clave sobre la propiedad o su historial, desconfía.
• Solicitud de pagos por fuera de los canales legales: evitar transacciones en efectivo por grandes sumas o transferencias a cuentas personales no relacionadas directamente con el vendedor o una fiduciaria reconocida.
• Documentos con errores o sospechosos: cualquier inconsistencia en nombres, números de cédula, linderos o descripciones en los documentos (certificados de tradición, escrituras) debe ser investigada a fondo.
• Historias conmovedoras o complicadas: Cuidado con vendedores que presentan historias demasiado elaboradas sobre la necesidad urgente de vender, problemas familiares, enfermedades, etc., para generar empatía y presionar.
• Propiedades con ocupación irregular: si el inmueble está ocupado por terceros que no son los propietarios, o si la desocupación parece complicada, es una señal de riesgo.

¿Qué revisar en una propiedad en Colombia aparte de la escritura pública?

El estudio de títulos exhaustivo es el paso más importante. No basta con ver la escritura. Un abogado especialista en derecho inmobiliario debe revisar el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble (expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos). Este documento revela el historial completo de la propiedad por al menos 20 años, incluyendo:

• Propietarios anteriores: para verificar la cadena de titularidad.
• Gravámenes: como hipotecas, embargos, demandas, limitaciones al dominio o afectaciones a vivienda familiar. Estos pueden pasar desapercibidos si no se verifica el certificado actualizado.
• Servidumbres o afectaciones: Que puedan limitar el uso del bien.
• Medidas cautelares: Que impidan la venta o transfieran el riesgo al comprador.

Es determinante la verificación de identidades con las cédulas de ciudadanía de todas las partes (vendedor, apoderados), que sean auténticas y coincidan con los nombres en los documentos. Hacerlo en los registros de la Registraduría Nacional del Estado Civil.

Si el vendedor actúa a través de un apoderado, verificar la autenticidad y el alcance del poder en la notaría donde fue otorgado. Además, solicitar y verificar los paz y salvos de impuestos prediales (en la Alcaldía o Tesorería municipal), valorización (si aplica), y cuotas de administración (si es propiedad horizontal). Una deuda pendiente puede trasladarse al nuevo propietario.

Ayuda mucho contratar a un ingeniero o arquitecto para que inspeccione el estado físico del inmueble y detecte posibles vicios ocultos (problemas estructurales, de humedad, etc.) que no sean evidentes a simple vista.

Para transacciones de alto valor, considerar el uso de una fiduciaria. Esta entidad administra los recursos y documentos de la compraventa hasta que todas las condiciones se cumplen y los riesgos se minimizan. Es una capa adicional de seguridad.

Nunca usar el mismo abogado o notario que recomienda el vendedor. Contratar a un propio abogado experto en derecho inmobiliario. Su papel es proteger los intereses.

Asimismo, verificar en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio el uso de suelo permitido para la propiedad. Esto es crucial si se tienen planes de construir o modificar el uso.

En Colombia, las estafas en finca raíz suelen explotar la falta de conocimiento sobre la normativa y los trámites. La clave para evitar ser víctima es la debida diligencia exhaustiva y la asesoría profesional independiente.