Qué dice la ley sobre el plazo para terminar un contrato de arriendo en Colombia: hay 2 puntos clave

Terminar un contrato de arrendamiento no es solo una formalidad entre dos partes, es un proceso que combina lo pactado por las partes con límites y garantías que impone la ley.

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La norma principal que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia es la Ley 820 de 2003, la cual establece obligaciones y garantías para arrendadores y arrendatarios, reglas sobre duración y prórroga del contrato, cau­sales de terminación y mecanismos relacionados con depósitos y garantías.

Con la diversidad de contratos (residenciales, comerciales, a término fijo, a término indefinido), es importante conocer cuándo y cómo se puede dar por terminado un contrato evita conflictos, embargos, demandas de desalojo y costosas indemnizaciones.

La claridad sobre plazos y notificaciones protege tanto al arrendador —que busca recuperar su bien o garantizar el pago— como al arrendatario —que requiere seguridad y evitar desalojos repentinos.

Tipos de contrato y su relevancia para el plazo de terminación

Inicialmente, es importante saber cómo funciona el periodo legal entre contratos a término fijo y con carácter indefinido:

• Contrato a término fijo: las partes pactan una duración determinada (por ejemplo, 1 año). En estos casos, el contrato suele terminar automáticamente al vencimiento del plazo. Sin embargo, la opción de terminación anticipada por una de las partes depende de lo pactado en la cláusula de terminación anticipada. Esto quiere decir que, si no hay cláusula, pueden surgir responsabilidades (indemnizaciones) por el incumplimiento.
• Contrato a término indefinido o que se convierte en tal: cuando no se pacta plazo o el contrato se prorroga, la ley regula la forma en que cualquiera de las partes puede terminarlo, normalmente exigiendo preaviso y, en algunos casos, justa causa para el desalojo inmediato.
• Saber si el contrato es residencial o comercial también: la ley protege más al arrendatario residencial en materia de desalojo y prórrogas, mientras que el derecho comercial puede ofrecer mayor flexibilidad contractual.

Terminación al vencimiento

Cuando el contrato tiene una fecha de inicio y una de finalización establecidas, la regla general es que el contrato termina al vencimiento sin necesidad de dar aviso. No obstante, hay dos puntos importantes:

• Prórroga tácita: si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no prorrogar y el ocupante sigue en el inmueble, puede entenderse que el contrato se prorroga (por el mismo término o de forma mensual, según lo pactado).
• Cláusulas de notificación: muchas partes incluyen cláusulas contractuales que obligan a notificar la no continuidad con un plazo previo aun cuando el contrato sea a término fijo; respetar esas señales evita disputas al término del contrato.

Terminación anticipada

La terminación antes del vencimiento genera los conflictos más frecuentes. Para ello, existen tres opciones:

• Acuerdo mutuo: la salida más simple y segura es pactar la terminación entre las partes, con condiciones sobre entrega, estado del bien y, si aplica, pago de una indemnización.
• Causas contractuales o legales (justa causa): la ley y el contrato pueden enumerar causas que permiten la terminación anticipada sin indemnización (por ejemplo, subarriendo prohibido, daños graves al inmueble, uso distinto al pactado).
• Renuncia unilateral sin justa causa: si una de las partes decide terminar sin causa prevista, normalmente debe indemnizar a la otra por los perjuicios ocasionados. El monto depende de lo pactado en el contrato o  puede fijarla la justicia según el tiempo que reste y las condiciones del mercado.

Procedimiento de desalojo

Cuando el arrendatario no desocupa al finalizar el contrato o frente a una terminación válida, el arrendador debe seguir el procedimiento legal para recuperar el inmueble. En Colombia esto implica, en la mayoría de los casos, iniciar acciones judiciales de restitución o ejecución del contrato; el trámite protege al inquilino con garantías procesales —audiencias, posibilidad de presentar excepciones o pagos— y evita desalojos extrajudiciales por la fuerza. Eludir el proceso (por ejemplo, cambiar cerraduras o sacar pertenecías sin orden judicial) puede exponer al propietario a responsabilidades penales y civiles.

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En conclusión, no existe, en términos prácticos, un único “periodo legal” universal para terminar un contrato de arrendamiento en Colombia aplicable a todos los casos.

Por eso es clave revisar el contrato, respetar los requisitos de notificación y, en caso de dudas, acudir a asesoría legal o a las instancias de conciliación.