Lista de morosos en conjuntos de Colombia, bajo lupa: señalan medida que "dinamita la convivencia"

Los temas de finanzas personales en Colombia tienen un capítulo especial con el manejo de las responsabilidades que tienen los copropietarios en conjuntos cerrados y el problema que hay cuando las incumplen.

A pesar de los debates que hay con mecanismos como el impedimento de algunos servicios o los listados, las leyes del país con contundentes sobre el manejo para estos casos tan engorrosos.

¿Qué permite la ley con morosos en conjuntos en Colombia?

La legislación permite que los conjuntos residenciales publiquen la lista de morosos cuando se registre un incumplimiento por parte de responsabilidades como la de la administración.

“Hay que decirlo sin eufemismos: profesionalizar el recaudo no es optar por la línea dura; es cumplir la ley y blindar a la copropiedad de errores que cuestan dinero y reputación”, aseguró Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, una plataforma PropTech para la gestión de copropiedades, en Portafolio.

Precisamente, al evaluar una situación que puede convertirse en un asunto vergonzoso para el copropietario con la deuda, el especialista explicó los alcances del mecanismo en cuestión.

“La autoridad del administrador se sostiene en el procedimiento, en el soporte y en el respeto por la dignidad humana. Cuando eso falla, el problema ya no es la mora: es la forma”, remarcó.

Precisamente, al quitarle el peso que surge y que abre un panorama de dudas en una comunidad, Laverde también pone sobre la mesa algunas medidas que llegan a ser peligrosas precisamente por las consecuencias que tengan al ser

“Publicar no es ‘poner a nadie en la picota’. La regulación no habilitó la humillación, habilitó la información pertinente en los canales correctos”, aseveró y agregó: “Si un edificio anuncia una ‘caja de morosos’ en recepción, dinamita la convivencia y se expone a reclamos. La convivencia depende tanto del recaudo como del modo en que se comunica”.

En esa misma línea parece pertinente explicar cuáles son algunas determinaciones que llegan a estar por fuera del alcance legal de los responsables en las copropiedades.

¿Qué tienen prohibidas las copropiedades con morosos en Colombia?

En Colombia, los conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen ciertos derechos que pueden restringir a los copropietarios morosos, pero siempre dentro de los límites que impone la Ley 675 de 2001 y los reglamentos internos. Hay derechos fundamentales que no pueden ser afectados, ni sanciones arbitrarias. Algunas prácticas prohibidas:

• No se puede suspender servicios básicos como el ascensor, portería, citófonos, servicios de vigilancia, agua, luz, etc., ya que estaría vulnerando derechos.
• No se puede impedir la entrada o la salida al inmueble del moroso o sus pertenencias.
• No se puede prohibir del todo la participación con voz en las asambleas de copropietarios, salvo que el reglamento lo establezca específicamente; aunque sí puede restringirse el derecho a voto si está contemplado en el reglamento.
• No se puede exponer la lista de morosos en lugares públicos con tránsito constante de visitantes o personas ajenas a la copropiedad, ya que se debe proteger la intimidad del copropietario.

Estos son algunos de los beneficios o servicios que la copropiedad sí puede negar mientras la persona permanezca en mora:

• Limitación del uso de zonas comunes no esenciales, como gimnasio, salón social, piscina, parqueaderos adicionales o salones de fiestas.
• Publicación de la lista de morosos en áreas administrativas del conjunto, siempre que se respete privacidad y que no sea expuesta al público externo al edificio o conjunto.
• Cobro de intereses de mora.
• Embargo de bienes del copropietario moroso si se inicia el cobro judicial de la deuda.
• Imposibilidad de expedir el paz y salvo (documento que certifica que no se deben cuotas) al momento de querer vender o transferir el inmueble.

¿Cuándo se entra en mora en Colombia?

En Colombia, una persona entra en mora cuando no cumple con una obligación en la fecha acordada, sin necesidad de requerimiento previo. Esto aplica tanto para obligaciones contractuales como el pago de cuotas de administración, servicios o créditos.

Según el Código Civil Colombiano, artículo 1608, una obligación se considera en mora cuando:

1. Se ha vencido el plazo para cumplirla.
2. La obligación es exigible desde el inicio (por ejemplo, si no tiene plazo específico).
3. El deudor ha sido judicial o extrajudicialmente requerido para cumplir.
4. La ley o el contrato lo establece automáticamente.

En el caso de cuotas de administración en propiedad horizontal, el simple vencimiento del plazo de pago señalado en la factura es suficiente para estar en mora, sin necesidad de requerimiento adicional. A partir de ese momento, se pueden generar intereses moratorios y eventualmente iniciar procesos de cobro jurídico.