¿En qué casos un arrendador puede llevar a un inquilino a juicio por no pagar el arriendo?

Cuando un inquilino deja de pagar el arriendo, se genera una situación delicada que puede terminar en un proceso judicial. Para entender el alcance legal de estos casos, Esteban García, abogado en Holland & Knight, explicó en entrevista con Valora Analitik cómo funciona la normativa colombiana, cuáles son los derechos y obligaciones de las partes y los pasos que se deben seguir para recuperar el inmueble.

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De acuerdo con el abogado, en términos generales, la ley colombiana establece que la mora en el pago del canon de arrendamiento otorga al arrendador la facultad de terminar el contrato y solicitar la restitución del inmueble por incumplimiento.

“En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, la Ley 820 de 2003, en su Artículo 9, numeral 1, establece que la principal obligación del arrendatario es pagar el valor del arrendamiento dentro del plazo estipulado. El no pago de la renta y sus reajustes en el plazo pactado es causal suficiente para que el arrendador pueda terminar unilateralmente el contrato”, señala García.

Esto mismo, dijo, aplica para otros tipos de contratos, como los locales comerciales, que se rigen por el Código de Comercio (Artículos 518 a 524). En estos casos, si el inquilino no paga el canon en el plazo establecido, se configura también la causal de terminación.

García aclara que la ley no establece un plazo específico para subsanar la mora, por lo que cualquier retraso en el pago puede considerarse causal de terminación. Sin embargo, el juez evaluará cada situación.

“Si el arrendatario ha cumplido con sus pagos normalmente y, por alguna razón, incurre en una mora mínima, por ejemplo, de un par de días, es probable que el juez considere que no se trata de un incumplimiento grave que justifique la terminación del contrato”, explica el abogado.

Conducta de las partes: la importancia de cómo se maneja la mora

El especialista advierte que se debe tener especial cuidado cuando se presentan casos de mora recurrente. Si el inquilino paga constantemente por fuera de los plazos pactados y el arrendador lo acepta, sin manifestar su inconformidad, se puede entender que se ha modificado tácitamente el contrato original.

Esto implica que, al no haber objeciones, se habría creado un nuevo acuerdo implícito que podría dificultar una reclamación judicial posterior.

Por este motivo, García recomienda que en los contratos se incluyan cláusulas claras que establezcan limitaciones frente a modificaciones tácitas generadas por la conducta de las partes. Esto protege al arrendador y evita malentendidos legales.

Además, en la práctica, muchos contratos suelen estipular plazos de mora tolerables, como 30 días, y periodos para que el arrendatario pueda subsanar el incumplimiento. En estos casos, antes de que el arrendador pueda iniciar un proceso judicial, debe respetar los tiempos establecidos en el contrato.

Procedimiento legal para recuperar el inmueble

Una vez se confirma que existe mora y que esta configura causal de terminación, el arrendador tiene derecho a solicitar la restitución del inmueble.

El procedimiento está regulado en el Artículo 384 del Código General del Proceso, donde se establece que, si el inquilino no entrega el inmueble voluntariamente, el arrendador puede iniciar un proceso judicial de restitución.

Durante este proceso:

• El arrendatario demandado tiene derecho a presentar defensas o excepciones, pero para hacerlo debe consignar a órdenes del juzgado el valor total de los cánones adeudados, así como los que se generen mientras dure el proceso.
• Si el juez ordena la restitución y el arrendatario no entrega el inmueble, el juez podrá comisionar a las autoridades competentes, incluso con apoyo de la fuerza pública, para llevar a cabo la diligencia.

Conciliación: una alternativa más rápida

García señala que, aunque la conciliación no es un requisito obligatorio antes de iniciar un proceso judicial, puede convertirse en una opción más expedita.

La Ley 2220 de 2022, en su Artículo 144, faculta a los centros de conciliación para solicitar directamente a un juez que comisione a la autoridad competente y así ejecutar la diligencia de entrega del inmueble.

“Si en la audiencia de conciliación el arrendatario acepta una fecha específica para entregar el inmueble, el arrendador puede pedir al centro de conciliación que gestione el requerimiento al juez para que este autorice la entrega directa, sin tener que esperar el tiempo que normalmente toma un proceso de restitución”, explica García.

Esto representa un ahorro considerable de tiempo y recursos para ambas partes.

Notificación de terminación y límites del arrendador

Cuando el arrendatario incumple el contrato, el arrendador debe notificar la terminación de acuerdo con lo que se haya pactado. Si el contrato no especifica un mecanismo, se debe enviar la notificación a la dirección del inmueble arrendado, preferiblemente mediante correo certificado, como lo indica el Artículo 12 de la Ley 820 de 2003.

Sin embargo, García aclara que esta notificación no equivale a una orden de desalojo. “El desalojo solo se da cuando existe una decisión judicial que así lo ordena, ya sea por incumplimiento de un acuerdo conciliatorio o por sentencia en el proceso de restitución”, puntualiza.

Recomendaciones clave para los arrendadores

Para los arrendadores que enfrentan inquilinos morosos, el abogado ofrece varias recomendaciones esenciales:

• Asesoría legal previa: redactar contratos claros y específicos, evitando cláusulas que limiten la capacidad de acción del arrendador.
• Comunicación oportuna: expresar de inmediato cualquier inconformidad ante retrasos o incumplimientos.
• Notificación correcta: asegurarse de cumplir con los mecanismos legales de notificación.
• Uso de mecanismos legales: iniciar conciliaciones y procesos judiciales en los tiempos adecuados.
• Evitar acciones ilegales: no tomar medidas de hecho, como intentar desalojar por la fuerza, cambiar cerraduras o cortar servicios públicos.

“Es fundamental que el arrendador nunca actúe por su cuenta. Cualquier acción que perturbe la tenencia del arrendatario, como quitarle servicios o cambiar las guardas, puede generar problemas policivos e incluso penales. Siempre se debe actuar a través de las autoridades competentes”, advierte García.

El proceso para llevar a un inquilino a juicio por falta de pago del arriendo en Colombia está claramente regulado por la ley, pero requiere que los arrendadores actúen con rigor y dentro del marco legal.

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Tener contratos bien redactados, mantener una comunicación adecuada y conocer los mecanismos judiciales y extrajudiciales disponibles son claves para proteger los derechos de ambas partes y evitar conflictos mayores.

Como enfatiza Esteban García, la prevención y el cumplimiento de la ley son la mejor herramienta para garantizar relaciones de arrendamiento justas y seguras.