Anualmente la cuota de administración aumenta en las propiedades horizontales, pero en esta oportunidad podría tener una variación mayor por cambios de ley.

Los conjuntos residenciales en Colombia enfrentarán una transformación significativa en materia de seguridad privada, derivada de los ajustes contemplados en la reforma laboral aprobada en 2025.

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Aunque la contratación de vigilancia privada tiene como finalidad garantizar el control de accesos, la prevención de riesgos y el acompañamiento permanente en los complejos habitacionales, el nuevo marco normativo introduce modificaciones que incidirán directamente en los costos operativos de este servicio.

El punto central del cambio proviene de la Ley 2466 de 2025, que incorpora variaciones sustanciales en el reconocimiento económico de los turnos nocturnos. La norma establece que las empresas deberán asumir un recargo más amplio por las horas laboradas en la franja que cubre la noche, lo que incrementará la carga financiera para los contratantes, en especial para copropiedades que dependen de vigilancia presencial las 24 horas.

De acuerdo con lo definido por la legislación laboral aprobada en junio de 2025, el recargo nocturno deberá liquidarse con un 35 % adicional sobre la hora ordinaria, porcentaje que se aplicará a todas las horas que superen la jornada diurna.

Cambios en los turnos para guardas de seguridad nocturnos

Además, el periodo en el que comienza a contabilizarse dicho recargo sufrirá una ampliación relevante: a partir del 25 de diciembre de 2025, se considerará horario nocturno desde las 7:00 p. m. hasta las 6:00 a. m. Esto implica que cada turno cubrirá más horas con sobrecostos obligatorios.

Para el sector de la vigilancia privada, esta modificación exige revisar los esquemas de contratación y los presupuestos operativos, pues la ampliación de la franja nocturna incrementará el pago a los trabajadores que permanecen en puestos fijos durante la noche.

A su vez, las empresas tendrán la responsabilidad de hacer ajustes con el fin de garantizar el cumplimiento legal y evitar contingencias laborales o sanciones administrativas.

Cuáles son los cambios en los conjuntos residenciales

El efecto directo de estos cambios se trasladará a los conjuntos residenciales, en particular a aquellos que requieren vigilancia permanente en porterías, áreas de circulación interna o circuitos cerrados de televisión operados por personal humano.

La estructura de costos que antes se mantenía estable deberá recalcularse, lo que hará necesario replantear los contratos vigentes y las proyecciones para el próximo año fiscal.

Como consecuencia, es previsible que en las asambleas de copropietarios se proponga un incremento en la cuota de administración con el objetivo de cubrir los nuevos compromisos económicos.

Las administraciones de los edificios y conjuntos deberán presentar escenarios comparativos entre las tarifas actuales y las proyectadas, explicando la incidencia de los recargos nocturnos en el presupuesto global.

De igual forma, será necesario evaluar alternativas, como la reorganización de turnos, la implementación de sistemas tecnológicos complementarios o la sustitución parcial de servicios presenciales por mecanismos de monitoreo remoto, dependiendo de la infraestructura disponible.