Jóvenes y hogares de estratos 1, 2 y 3 estarían en riesgo de quedarse sin vivienda nueva

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Los proyectos de vivienda más baratos de Colombia podrían enfrentar un escenario crítico: quedarse sin constructoras dispuestas a fabricarlos.

Esa es la alerta que empieza a tomar fuerza en el sector tras la publicación del borrador de decreto del Ministerio de Vivienda que busca cambiar las reglas de juego para la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP).

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Desde la Asociación Nacional de Empresarios de Colombia (Andi) se advierte que la medida, aunque pretende proteger a los compradores, podría terminar reduciendo drásticamente la oferta de vivienda nueva para los hogares de menores ingresos.

La preocupación se apoya en un análisis de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), que evaluó los impactos económicos y jurídicos del decreto. El documento, citado por Bloomberg Línea, señala que el Gobierno busca desindexar el precio de la VIS del salario mínimo, fijar los valores en pesos desde el inicio del proceso de compra y unificar el tope máximo de estas viviendas en 135 salarios mínimos, sin importar la ciudad o su tamaño.

Actualmente, el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 permite topes de 135 o 150 salarios mínimos, según la ubicación del proyecto, y hasta 175 salarios mínimos en casos de renovación urbana. El borrador elimina esas diferencias y establece una regla general de 135 salarios mínimos, lo que implica un cambio estructural en el modelo con el que históricamente se ha financiado y construido la vivienda social en el país.

Alertas por decreto que fija precios de viviendas VIS

Uno de los puntos más sensibles del decreto es que prohíbe la indexación del precio después de la separación del inmueble o la firma de la promesa de compraventa. Los ajustes solo podrían hacerse en situaciones extraordinarias, sustentadas en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced) del Dane. 

Para Anif este mecanismo es insuficiente. El Icoced no incorpora costos como el precio del suelo, los gastos administrativos, los costos financieros ni los riesgos asociados a licencias, impuestos o demoras en la ejecución. Aunque el índice muestra que la mano de obra representa el 20,4 % y los materiales el 50,7 % del costo, el gremio advierte que esa lectura es incompleta para evaluar la viabilidad real de un proyecto VIS.

“El impacto en costos no puede subestimarse”, señala el análisis. Congelar precios en pesos, mientras los costos siguen subiendo, podría llevar a que muchos proyectos simplemente no arranquen, porque dejan de ser rentables para los constructores.

Según explica el citado medio, el riesgo no es menor si se tiene en cuenta que la VIS representa el 67 % de las ventas totales de vivienda en Colombia. Si las constructoras se retiran de este segmento, la consecuencia inmediata sería una menor oferta de vivienda nueva, justo en el rango de precios que buscan los hogares de menores ingresos.

En el mediano plazo, Anif advierte que la medida podría encarecer no solo la vivienda nueva, sino también la usada y el mercado de arriendos, al trasladarse la demanda insatisfecha hacia otros segmentos, detalla el medio económico. Es decir, una política pensada para aliviar el bolsillo de los compradores podría terminar presionando al alza los precios del mercado inmobiliario en general.

El debate se intensificó tras el aumento del salario mínimo para 2026 del 23 %, que disparó automáticamente los topes de la VIS y la VIP. Hoy, una VIS puede costar hasta 235,8 millones de pesos bajo el límite de 135 salarios mínimos, 44 millones más que hace apenas un año. En ciudades grandes, el tope llega a 262 millones, y en el caso de la VIP, el máximo subió a 157 millones.