¿Qué hacer si un vecino construye en un pedazo de mi propiedad? Ley los pone en cintura

El proceso de comprar un terreno en Colombia debe ser hecho teniendo en cuenta algunos consejos para evitar pasar por disputas que gastan mucho tiempo y dinero en aclararlas, ya sea en áreas urbanas o rurales.

Justamente, uno de los líos más recurrentes es cuando se invade la propiedad de un vecino construyendo en él, simplemente porque se olvidó cuál era el límite o por un acto de viveza para ganar más espacio —igual que cuando se edifica en una pared medianera—. No obstante, la legislación nacional es clara frente a lo que se debe hacer ante situaciones como estas.

El artículo 713 del Código Civil menciona que la parte de la mejora construida en el lote del sujeto A, será de propiedad de A y la parte de la mejora construida en el lote de B, será de propiedad de B, pero si la edificación es indivisible, A ejercerá derecho, automáticamente, de posesión sobre el pedazo del terreno que le invadieron.

¿Qué sucede si construye en un terreno ajeno?

Sin embargo, la persona que fue afectada por la construcción de un vecino en su lote, podrá comprarle la mejora o la obra. Además, si esto ocurrió sin su consentimiento, cuenta con los siguientes recursos para recuperar su área:

• Indemnizar a quien hizo la mejora, o construyó el bien en el predio para hacer suyo el inmueble.

(Vea también: Qué debo hacer si sale humedad en mi pared por culpa de un vecino y no quiere responder)

• Venderle el terreno sobre el que está construida la propiedad.

¿Qué tan cerca puede construir de un vecino?

La Cámara de Comercio de Bogotá aclara cuál es la distancia adecuada de construcción entre vecinos, según el Artículo 913 del Código Civil:

• El ancho mínimo del aislamiento es un quinto (1/5) de la altura que hay desde donde se debe prever el aislamiento hasta la parte más alta de la edificación, y en ningún caso menos de 4 metros.
• El ancho del aislamiento se puede distribuir hasta en 3 segmentos para causar una volumetría escalonada, caso en que el segmento inicial no puede ser de menos de 4 metros y la altura de la edificación entre 2 segmentos no puede ser mayor a 5 veces el ancho del segmento precedente.
• Cuando el predio vecino no tiene edificación o tiene una que en la parte más alta no supera los 9 metros, el aislamiento se debe prever a partir de una altura de 9 metros.
• Cuando el predio vecino tiene una edificación que en la parte más alta supera los 9 metros, el aislamiento se debe prever a partir del empate volumétrico con la edificación vecina. Si no hay volumetría de la edificación vecina contra el lindero, el aislamiento se debe prever desde el nivel del terreno o la placa superior del semisótano.
• Sobre un lindero común con varios predios vecinos o edificaciones con diferentes alturas, el aislamiento se debe prever a partir de la altura que tiene la edificación vecina en el encuentro de la fachada con el lindero. Si las alturas de las edificaciones en los demás predios colindantes con el lindero son superiores, o la edificación vecina tiene alturas superiores a la que tiene la misma en el encuentro de la fachada con lindero, la edificación se puede empatar volumétricamente. Esta disposición aplica sin desconocer los demás numerales.
• Sin importar la altura de las edificaciones vecinas, en los tramos en que el lindero posterior del predio objeto de licencia sea a la vez lindero posterior de predios colindantes, no se permite empate y el aislamiento se debe prever del nivel del terreno o placa superior del semisótano. Para el cumplimiento de esta condición, se considera que los predios esquineros no tienen linderos posteriores.
• Con respecto a los linderos de otros predios que estén separados por espacio público, se debe cumplir lo siguiente: Todas las distancias que hay entre cada punto de la fachada y su proyección hasta el nivel del terreno deben ser iguales o menores a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. Esta disposición no aplica cuando la distancia entre el lindero del predio con respecto a los otros predios que están separados por espacio público es igual o superior a 40 metros.
• Cuando un proyecto se hace en un terreno producto de integraciones prediales, se pueden eliminar los aislamientos exigidos entre los predios objeto de la integración.