Aviso para inquilinos y propietarios sobre cuota de administración en Colombia: ojo a ley en 2026

Tú navegador no es compatible para reproducir este audio

Uno de los aspectos que se ha convertido en una movida frecuente de algunos dueños queda bajo lupa para tener en cuenta en el territorio nacional.

Así como hay interés en la aplicación de sanciones en Colombia, la gestión de los pagos en la propiedad horizontal colombiana es un tema que suscita constantes interrogantes tanto en dueños como en arrendatarios. Para entender quién debe asumir cada costo, es imperativo remitirse a la Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta normativa establece los cimientos sobre los cuales se rige la convivencia y el sostenimiento económico de los conjuntos residenciales y edificios en el país, definiendo claramente las responsabilidades económicas de las partes involucradas.

El punto de partida fundamental es que la responsabilidad legal primaria del pago de las expensas comunes recae sobre el propietario del inmueble. Según la estructura de la Ley 675, estas cuotas son obligaciones vinculadas directamente al derecho de propiedad y no al simple hecho de ocupar el espacio.

Esto implica que, ante la administración del conjunto, el sujeto deudor es siempre el titular del dominio registrado en el certificado de libertad y tradición, independientemente de que el apartamento esté habitado por su dueño o por un tercero.

En el mercado inmobiliario actual, es una práctica extendida que los contratos de arrendamiento incluyan cláusulas donde se traslada el costo de la administración al inquilino.

Si bien estos acuerdos privados son totalmente válidos y exigibles entre el arrendador y el arrendatario, no tienen la facultad de modificar la naturaleza jurídica de la obligación frente a la copropiedad.

En términos sencillos, si un inquilino deja de pagar la administración, el conjunto residencial no demandará al habitante, sino que iniciará un proceso de cobro ejecutivo contra el propietario del bien.

Para ilustrar estas obligaciones con cifras reales proyectadas al año 2026, consideremos un ejemplo práctico. Si un apartamento en un estrato medio de Bogotá tiene una cuota de administración de $ 100.000, el valor anual que debe garantizarse es de $ 1’200.000 pesos colombianos.

En un escenario donde la cuota ascienda a $ 450.000 mensuales, el compromiso financiero anual llega a los $ 5’400.000. Estas sumas deben ser cubiertas puntualmente para evitar intereses de mora, que legalmente pueden ser elevados y afectar el patrimonio del dueño.

Un aspecto que causa confusión es la destinación de estos dineros. La cuota ordinaria se utiliza para cubrir las expensas comunes necesarias, tales como la vigilancia, el mantenimiento de ascensores, la limpieza de áreas sociales y los salarios del personal administrativo.

Como estos servicios garantizan la valorización y conservación del edificio, la ley entiende que el principal beneficiado es el propietario. Por ello, incluso si el inmueble permanece desocupado o si el inquilino decide no usar el gimnasio o la piscina, la obligación de pago se mantiene intacta y sin descuentos.

La situación se vuelve más compleja cuando se aprueban cuotas extraordinarias en las asambleas de copropietarios. Generalmente, estas cuotas se destinan a mejoras permanentes o reparaciones estructurales que incrementan el valor del activo.

En estos casos, la jurisprudencia y la lógica comercial indican que dicho costo debe ser asumido exclusivamente por el propietario, ya que representan una inversión sobre su capital y no un gasto derivado del uso diario que hace el inquilino.

Es vital que las partes dejen por escrito en el contrato de arrendamiento quién se encargará de realizar el pago mes a mes. Si el propietario decide que el inquilino pague $ 300.000 de administración adicionales al canon, debe supervisar que dichos pagos se ejecuten.

Si el arrendatario incumple, el propietario deberá desembolsar el dinero para estar al día con la copropiedad y posteriormente adelantar las acciones legales contra su inquilino para recuperar esos valores basándose en el contrato firmado.

En conclusión, aunque los acuerdos privados permiten flexibilidad, la Ley 675 de 2001 protege a la copropiedad garantizando que el dueño sea el garante final.

Conocer esta distinción evita sorpresas financieras y permite que tanto propietarios como arrendatarios mantengan una relación armoniosa, entendiendo que el sostenimiento de las zonas comunes es una responsabilidad legal ineludible que garantiza el bienestar de todos los residentes en el territorio colombiano.