El Bacatá: historia, retos financieros y futuro del edificio más alto en el centro de Bogotá

El Bacatá se ha convertido en uno de los principales referentes visuales del centro de Bogotá, no solo por sus 216 metros de altura, sino también por el cúmulo de expectativas y frustraciones que ha despertado desde su origen. Este edificio, cuya estructura blanca domina el horizonte bogotano, simboliza tanto la promesa de renovación urbana como el desafío de cumplir los compromisos con miles de inversionistas que apostaron sus ahorros al éxito del proyecto.

El camino de Bacatá comenzó en 2008 con la fundación de BD Promotores Colombia, el actor principal en la gestión y desarrollo del edificio. El 24 de diciembre de 2010, se delinearon formalmente las rutas financieras y legales del proyecto tras la constitución de los fideicomisos que agruparon el lote y el área comercial. La construcción inició en 2011 y, en apenas cuatro años, las torres alcanzaron su altura ideal. Sin embargo, los problemas no tardaron en llegar: en 2018, las complejidades financieras de BD Promotores detuvieron la obra, especialmente en la torre sur, dejando a muchos participantes y compradores en incertidumbre respecto a los siguientes pasos y la devolución de sus inversiones.

En 2021, la Superintendencia de Sociedades —órgano encargado de supervisar las empresas y sociedades en Colombia— ordenó la liquidación de BD Promotores a raíz de la crisis. Ante este panorama, desde 2023 la fiduciaria responsable buscó viabilizar una posible solución y logró involucrar a TotalCo, empresa que asumió el compromiso de finalizar la construcción. Cabe destacar que originalmente la torre sur iba a acoger un hotel; sin embargo, ahora se prevé que este espacio se dedique a apartamentos.

El proyecto Bacatá se concibió con dos torres y ofreció inicialmente diversos servicios y productos inmobiliarios: en la torre norte, apartamentos y oficinas; en la sur, un hotel, centro comercial y parqueaderos. El modelo financiero central giraba en torno a la adquisición de derechos fiduciarios —denominados Fidis— por parte de miles de ciudadanos, quienes, de acuerdo con lo estipulado, recibirían una porción de las ganancias sólo cuando todo el complejo estuviera completamente operativo. Los retrasos y las dificultades de BD Promotores dejaron en entredicho estas expectativas, reconfigurando la confianza de muchos en este tipo de proyectos inmobiliarios colectivos.

Disclaimer: Este artículo fue curado con apoyo de inteligencia artificial.

¿Por qué el proyecto Bacatá tuvo tantos problemas financieros?

El proyecto Bacatá enfrentó múltiples problemas financieros principalmente por la interrupción de su construcción en 2018 debido a las dificultades económicas de BD Promotores Colombia, como señala la Superintendencia de Sociedades. Las promesas de rentabilidad para quienes compraron derechos fiduciarios se vieron comprometidas cuando la empresa promotora no pudo continuar con la obra, lo que obligó a nuevas búsquedas de financiación y, eventualmente, a la intervención de TotalCo para terminar el edificio.

¿Cómo funcionan los derechos fiduciarios o ‘Fidis’ en proyectos inmobiliarios como Bacatá?

Los derechos fiduciarios, conocidos como ‘Fidis’, permitieron que miles de personas aportaran recursos para la construcción de Bacatá. Quienes adquirieron estos derechos esperaban recibir parte de las ganancias futuras una vez el proyecto entrara en pleno funcionamiento. El modelo depende completamente del éxito y culminación del complejo inmobiliario, lo que deja a los inversionistas sujetos a los riesgos asociados al desarrollo y entrega final de la obra.