Los arrendatarios que residen en conjuntos cerrados acceden no solo a un espacio habitacional, sino también a ciertos servicios y condiciones de seguridad que pueden resultarles convenientes. Sin embargo, más allá del cumplimiento del contrato de arrendamiento, es fundamental que conozcan y respeten los reglamentos internos que rigen la convivencia en la propiedad horizontal.

En diversas situaciones, quienes viven en calidad de arrendatarios se ven involucrados en conflictos relacionados con la convivencia, lo cual puede derivar en sanciones por parte de la administración del conjunto residencial. Aunque estas personas no son los propietarios del inmueble, su permanencia en el conjunto los sujeta al cumplimiento de las normas internas.

No obstante, esto no implica que puedan ser objeto de decisiones arbitrarias ni de sanciones impuestas fuera del procedimiento legal establecido.

¿Quién debe imponer una multa a los arrendatarios en conjuntos?

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, establece que tanto la asamblea general de copropietarios como el consejo de administración son las instancias competentes para aprobar e imponer sanciones, siempre que estas estén contempladas en el reglamento interno de la copropiedad.

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El administrador del conjunto, por su parte, no está facultado para imponer sanciones de manera unilateral. Su rol se limita a la gestión administrativa del conjunto, y cualquier acción disciplinaria que tome por fuera del marco legal podría considerarse una vulneración del debido proceso.

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, es responsabilidad del propietario del inmueble informar al arrendatario sobre las normas del conjunto. Esto incluye aspectos como el uso de zonas comunes, la tenencia de mascotas, la disposición de residuos, los horarios establecidos para actividades específicas, entre otros puntos que forman parte del reglamento de convivencia.

Normas de arrendatario y arrendador en Colombia

En caso de presentarse una infracción, es fundamental que el procedimiento se ajuste a lo establecido en los reglamentos internos. De no cumplirse con este protocolo, el arrendatario tiene la posibilidad de interponer una acción de tutela por violación del debido proceso o solicitar la nulidad del acto ante la administración o el consejo de administración del conjunto.

Adicionalmente, los arrendatarios tienen derecho a exigir que toda sanción esté debidamente sustentada con pruebas claras y verificables. El respeto por el debido proceso y la presunción de inocencia son principios que deben observarse en toda acción sancionatoria, incluso dentro del contexto de la propiedad horizontal.